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Nachgefragt bei Experten

Riss in der Wand? Wann Sie unbedingt handeln sollten

Riss in der Wand
Ruht der Riss, oder wächst er? Das sollte auf jeden Fall beobachtet werdenFoto: Getty Images

Risse in der Wand sind ein Albtraum für Bauherren, Hausbesitzer und Mieter. Gerade bei Neubauten trüben sie die Freude über das neue Heim, und nicht selten wird hartnäckig vor Gericht ausgefochten, wer oder was dafür verantwortlich ist – und: ob das Problem vielleicht doch ein größeres ist. myHOMEBOOK sprach mit Experten und fragte, wann ein Riss in der Wand zum Handeln zwingt.

Die gute Nachricht vorweg: In vielen Fällen sind Risse nur ein optischer Mangel. Sie seien nur ein Indiz dafür, dass sich was im Bauwerk bewege – und das sei im Grunde ganz normal, erklärt Marc Ellinger, Sachverständiger beim Verband Privater Bauherren e.V.

Für Laien ist die Ursache von Rissen nur schwer erkennbar

Doch ob das, was sich da im Gebäude bewegt, auf einen größeren Baumangel hindeutet, der behoben werden muss, ist für das ungeübte Auge oft kaum zu erkennen. „Ab wann ein Riss in der Wand gefährlich wird, kann man schwer pauschal sagen“, sagt Dr. Ines Prokop, Geschäftsführerin des Verbands Beratender Ingenieure, zu myHOMEBOOK.

Neubauten sind besonders anfällig für Setzrisse

Nicht jeder Riss in der Wand ist gleich. So gibt es beispielsweise die ganz dünnen Haarrisse oder sogenannte Setzrisse. Steffen Cordes, Geschäftsfeldleiter Bauchtechnik vom TÜV Rheinland erklärt auf myHOMEBOOK-Nachfrage: „Setz- oder Spannungsrisse können treppenförmig im Mauerwerk in den Fugen auftreten, wenn sich ein Gebäude noch setzt.“ Häufig passiere das bei Neubauten.

Bei einem unterschiedlich tragfähigen Baugrund komme es zu Spannungen im Bauwerk, und das zeige sich dann in der Rissbildung. „In der Regel setzt sich ein Bauwerk aber nur einmal“, so Cordes weiter. „Mit am Riss angebrachten Putzmarken erkennt man, ob der Riss nicht mehr weiterwächst. Dann kann man das Gebäude sanieren und in der Regel ist dann Ruhe.“

Putzrisse sind in der Regel harmlos

Weitere Gründe für Risse können in einer zu kurzen Bauzeit liegen und wenn der Rohbau nicht ausreichend trocknen konnte. Aber auch bei falsch aufgetragenem Putz, der zu schnell getrocknet ist. Cordes:

Putzriss in der Wand
Ein Putzriss ist meist kein Grund zur BesorgnisFoto: dpa picture alliance

Bei welchen Rissen besteht Gefahr?

rät Cordes. Der Gutachter leite dann die nächsten Schritte ein. Generell gelte, dass sich die meisten Einstürze durch größere Verformungen ankündigen.

Richtig brenzlig wird es, wenn man zusehen kann, wie der Riss länger und breiter wird. Marc Ellinger empfiehlt in diesem Fall, das Gebäude zügig zu verlassen. „Es braucht einige Zeit, bis ein Gebäude einstürzt. Ist jedoch irgendwann der Point of no return erreicht, kann der Einsturz dann aber schlagartig erfolgen.“ Allerdings ist das in Deutschland höchst unwahrscheinlich.

Gelegentlich komme es zu Dacheinstürzen, sagt Cordes, „meist verschuldet durch fehlerhafte Ausführungen, aber auch durch Schneelasten oder nicht funktionierende Dachentwässerung.“ Das geschehe aber eher bei größeren Dachflächen wie Verkaufsstätten oder Hallen.

Generell sei die Einsturzgefahr in Bergbauregionen höher, so Cordes weiter. Durch unterirdische Tunnel könne es zum Beispiel zu Unterspülungen kommen. „Grundwasser ist dagegen eher unproblematisch, allerdings können hier höhere Setzungen Gebäudeschäden verursachen."

Übrigens war früher eine Gründung auf Holzpfählen in Gebieten mit problematischen Grundwasser- oder Bodenverhältnissen durchaus üblich. Cordes: „Erhöhte Schäden an Gebäuden sind dadurch jedoch nicht bekannt.“

Gefährlicher Riss in der Wand
Gefährliche Risse sind sehr unwahrscheinlich. In diesem Fall hatte die Explosion einer Chemiefabrik in der Nähe das Wohnhaus so schwer beschädigt, dass es unbewohnbar wurde.Foto: dpa picture alliance

Muss ich bei einem Riss meinen Vermieter informieren?

Sind die Risse schon bei Einzug vorhanden, sollte jeder einzelne protokolliert werden. „Im Übergabeprotokoll bei der Wohnungsübergabe sollten alle vorhandenen Risse aufgeführt werden“, empfiehlt Marc Ellinger. Zur Dokumentation sei es gut, jeden einzelnen zu fotografieren. „Werden die Risse mit der Zeit größer oder kommen neue Risse hinzu, sollte der Vermieter informiert werden.“

Kann ein Bauherr Schadensersatz für entstandene Risse fordern?

Ja, das ist in letzter Konsequenz möglich, sofern der Mangel innerhalb der Gewährleistungsfrist gerügt wird. Innerhalb von zumeist fünf Jahren ab Bauabnahme ist die Baumfirma verpflichtet, den Mangel auf eigene Kosten zu beseitigen. Nach Verjährung der Gewährleistungsfrist ist das Bauunternehmen dazu allerdings nicht mehr verpflichtet, und auch sämtliche Schadensersatzansprüche des Bauherrn entfallen.

Im Streit-Fall um Risse am Bau droht dem Bauherrn allerdings ein steiniger Weg voller juristischer Auseinandersetzungen mit der Baufirma. Grund: Er muss zuerst feststellen, ob der Riss tatsächlich einen Baumangel darstellt und welches beauftragte Unternehmen dafür verantwortlich ist. Gerade wenn mehrere Baufirmen für unterschiedliche Aufgaben am Bau beauftragt wurden, ist das nicht nicht immer sofort ersichtlich.

Ein unabhängiger Gutachter, dessen Beauftragung sowohl der TÜV Rheinland als auch der Verband Privater Bauherren empfehlen, kann im Zweifel dabei helfen, das für den Mangel verantwortliche Bauunternehmen zu identifizieren und auch das Ausmaß des vorhandenen Schadens feststellen.

Stehen Ausmaß und Verursacher fest, sollte der Mangel angezeigt und die Beseitigung eingefordert werden. Beseitigt das verantwortliche Unternehmen den Mangel nicht innerhalb einer vom Bauherrn gesetzten angemessenen Frist, kann dieser zum Beispiel Restzahlungen einbehalten oder Schadensersatz einklagen.

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Wer haftet bei Setzrissen?

Wie der Boden beschaffen ist, auf dem gebaut werden soll, wird in einem sogenannten Baugrundgutachten bewertet. Allerdings nur grob. „Feine Unebenheiten im Baugrund werden meist nicht aufgeführt“, erklärt Cordes. Es sei normal, dass beim Setzen des Gebäudes Spannungen entstehen können. „Die beauftragte Baufirma führt den Auftrag in der Regel nach bestem Wissen und Gewissen auf Grund des Baugrundgutachtens aus. Das Baugrundrisiko trägt dabei prinzipiell der Bauherr.“ Um nachträglich Stabilität des Gebäudes zu erzielen, könne beispielsweise der Baugrund nachverdichtet oder Betoninjektionen eingeführt werden.