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Immobilienkredit

BGH stärkt Bankkunden bei Ausstieg aus Hausfinanzierung

Ein Stift wird zur Unterschrift gereicht
Im Rechtsstreit um hohe Kosten für Bankkunden bei vorzeitigem Ausstieg aus einem Immobilienkredit hat die Commerzbank eine weitere Niederlage kassiert.Foto: Getty Images

Der vorzeitige Ausstieg aus einem Immobilienkredit kann teuer werden. Verbraucherschützer halten die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung in vielen Fällen für zu hoch. Durch eine Entscheidung des BGH sehen Anwälte nun die Rechte von Bankkunden gestärkt.

Bei Kündigung einer Hausfinanzierung müssen Verbraucher oft viel Geld an ihre Bank zahlen – zu viel, wie Anwälte und Verbraucherschützer meinen. Sie werfen Geldhäusern zudem vor, nicht transparent über die Berechnung der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung aufzuklären.

Eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) stärkt nach Einschätzung der Kritiker die Position der Darlehensnehmer. Der Bundesgerichtshof (BGH) wies die Nichtzulassungsbeschwerde der Commerzbank gegen ein Urteil des Frankfurter Oberlandesgerichts (OLG) aus dem Juli vergangenen Jahres zurück (Az.: XI ZR 320/20). „Der BGH schließt sich damit faktisch der Entscheidung des OLG Frankfurt am Main an und hält eine weitere Klärung der Sache für unnötig“, erklärte Rechtsanwalt Marko Huth von der Berliner Kanzlei Gansel, die das OLG-Urteil gegen die Commerzbank erstritten hat.

Durch Umschuldung bei Hausfinanzierung Geld sparen

In dem konkreten Fall sollte der Kreditnehmer für die Ablösung von zwei Darlehen zur Hausfinanzierung mehr als 21.500 Euro an die Commerzbank zahlen. Mit einer solchen Entschädigung sichern sich Geldhäuser vereinfacht gesagt einen Ausgleich dafür, dass ihnen im Fall einer vorzeitigen Kündigung eines Kreditvertrages Zinseinnahmen entgehen. Kreditnehmer können durch Umschuldung mittel- und langfristig oft erheblich Geld sparen, wenn sie in einem neuen Vertrag günstigere Konditionen vereinbaren. Die Hypothekenzinsen sind in den vergangenen Jahren tendenziell gesunken.

Das Frankfurter OLG war zu der Auffassung gelangt, dass die Ausführungen der Commerzbank zur Berechnung der Entschädigung in dem strittigen Darlehensvertrag „nicht den gesetzlichen Anforderungen“ genügen. Die Angaben müssten „klar, prägnant, verständlich und genau“ sein. Das Fazit des OLG als zweite Instanz in diesem Verfahren: „Die Leistung der Vorfälligkeitsentschädigung erfolgte ohne Rechtsgrund. Eine Zahlungsverpflichtung bestand nicht.“ (Az.: 17 U 810/19)

Aktuell wollte sich die Commerzbank zu dem Thema auf Anfrage nicht äußern. Nach der OLG-Entscheidung im vergangenen Sommer hatte das Institut mitgeteilt: „Vor dem Hintergrund der jüngsten Rechtsprechung des BGH zu den Anforderungen an die Darstellung der Berechnungsmethode für Vorfälligkeitsentschädigungen, wonach lediglich die Benennung der wesentlichen Parameter in groben Zügen erforderlich ist, kann die Ansicht des OLG Frankfurt unseres Erachtens nicht überzeugen.“

Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden

Das nun vom BGH bestätigte Urteil sei auch für Kunden anderer Banken von Bedeutung, erklärte Anwalt Huth. Einige Institute hätten zwar Formulare überarbeitet, doch auch diese seien „zum Teil weiterhin angreifbar“. Es gebe für viele Privatleute die Möglichkeit, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden. Dies gelte für Verträge ab dem 22. März 2016. Der Gesetzgeber hatte seinerzeit festgeschrieben, dass Banken ihre Kunden gerade auch bei Baufinanzierungen deutlich über diese Entschädigung belehren müssen.

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„Auch nach unseren Beobachtungen erfüllen viele Banken und Sparkassen die gesetzlichen Informationspflichten über die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung, die seit dem 22. März 2016 gelten, nicht“, erklärte Verbraucherschützer Niels Nauhauser am Montag. „Die Fehler sind höchst unterschiedlich, führen aber in der Rechtsfolge dazu, dass die Darlehensnehmer keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen müssen oder diese sogar zurückfordern können.“

Derzeitige gesetzliche Regelung sichert Banken volle Gewinnmarge bei Hausfinanzierung

Der Bankenexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg bekräftigte: „Die derzeitige gesetzliche Regelung zur Vorfälligkeitsentschädigung sichert den Banken die volle Gewinnmarge, während die Risiken gescheiterter Finanzierungen auf Verbraucher abgewälzt werden.“ Umso erfreulicher sei es, dass Gerichtsentscheidungen die Rechtsposition für Verbraucher erheblich verbesserten. „Wir raten Betroffenen daher, sich gegen die Vorfälligkeitsentschädigung zu wehren und die Klausel zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung in Verträgen ab dem 22. März 2016 rechtlich prüfen zu lassen“, sagte Nauhauser.

Das Frankfurter OLG hielt zwar fest, dass eine Bank das Recht habe, „eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden“ zu verlangen. Dieser Anspruch sei jedoch „ausgeschlossen, wenn im Vertrag u.a. die Angaben über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind“.

Der Deutsche Sparkassen- und Giroverband (DSGV), der derzeit auch Federführer der Dachorganisiation Deutsche Kreditwirtschaft (DK) ist, teilte auf Nachfrage am Montag mit: „Der BGH hat über einen konkreten Einzelfall entschieden, dem eine besondere Vertragsgestaltung zugrunde lag. Abgesehen von diesem Einzelfall hält der BGH an seiner Rechtsprechung zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung fest, wonach die wesentlichen Parameter der Berechnungsmethode angegeben werden müssen. Diese Vorgaben sind in den Vertragsmustern der Sparkassen-Finanzgruppe umgesetzt.“