12. August 2021, 4:44 Uhr | Lesezeit: 2 Minuten
Verbilligt an Freunde oder Bekannte zu vermieten ist möglich. Für den Steuerabzug von Werbungskosten gibt es dann zwar Grenzen. Vermieter können von einem Bundesfinanzhof-Urteil aber profitieren.
Wer eine Immobilie verbilligt an Freunde oder Verwandte vermieten möchte, kann steuerlich unter bestimmten Voraussetzungen den vollen Abzug der Werbungskosten dabei geltend machen. „Werden mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt, sind die Werbungskosten in jedem Fall voll abzugsfähig“, erklärt Erich Nöll vom Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine in Berlin.
Wird dagegen nur die Hälfte oder weniger der ortsüblichen Miete vereinbart, sind auch die Werbungskosten lediglich anteilig abziehbar. Für die Spanne dazwischen, also zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist ein vollständiger Werbungskostenabzug möglich, wenn sich aus der Vermietung nach der notwendigerweise zu erstellenden Totalüberschussprognose langfristig ein Gewinn ergibt.
Ortsübliche Miete gilt für Vergleich
Streit gibt es jedoch immer wieder darüber, welcher Wert als ortsübliche Marktmiete für diesen Vergleich heranzuziehen ist. Denn dieser Wert entscheidet darüber, ob die vorgegebenen Prozentsätze unter- oder überschritten werden. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat dazu entschieden, dass die ortsübliche Marktmiete vorrangig auf Basis des örtlichen Mietspiegels zu ermitteln ist (Az.: IX R 7/20).
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Das Finanzamt hatte im betreffenden Fall zum Vergleich die Miethöhe vergleichbarer Wohnungen im selben Vermietungsobjekt des steuerpflichtigen Vermieters herangezogen. Dies führte zu einer Unterschreitung der relevanten Grenze und zog die Kürzung der Werbungskosten nach sich. Dagegen wehrte sich der Vermieter aber erfolgreich, denn bei Zugrundelegung des örtlichen Mietspiegels war keine Kürzung der Werbungskosten vorzunehmen.
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„Im Ergebnis bedeutet das, dass Vermieter und Mieter eine geringere Miete vereinbaren können, als für ähnliche Wohnungen im gleichen Haus verlangt werden“, erläutert Nöll. Denn nicht diese anderen Wohnungen seien als Vergleichsmaßstab heranzuziehen, sondern der Mietspiegel. Dabei darf der untere Wert der jeweiligen Spanne aus dem Mietspiegel als Vergleichsgröße herangezogen werden.
Als ortsübliche Marktmiete zu verstehen ist die ortsübliche Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung unter Einbeziehung der Spannen des örtlichen Mietspiegels zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten.