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Vor- und Nachteile

Was ist eigentlich eine Indexmiete?

Indexmietvertrag: Auf einem Formular für einen Mietvertrag liegt ein Sclüsselpaar
Ist die Miete an die Inflation gekoppelt, kann sie jährlich moderat erhöht werdenFoto: Getty Images

Die Indexmiete ist mittlerweile in vielen deutschen Großstädten bei Neuvermietungen üblich. Was steckt eigentlich dahinter? Was sind die Vor- und Nachteile für Mieter beziehungsweise Vermieter?

Die Mietpreise steigen und steigen – vor allem in den Ballungsräumen wird der Wohnraum knapp. Auf der Suche nach einer neuen Bleibe unterschreiben verzweifelte Wohnungssuchende dann schnell mal einen Mietvertrag, den sie später möglicherweise bereuen. Bei einer Indexmiete kann dies der Fall sein.

Indexmiete – was bedeutet das?

Wie bei einer Staffelmiete erhöht sich auch bei einem Indexmietvertrag die Miete in regelmäßigen Abständen. Allerdings mit dem Unterschied, dass bei einer Staffelmiete die Beträge, um die sich die Miete erhöht, am Anfang des Mietverhältnisses festgelegt werden.

Die Indexmiete orientiert sich an den Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland. Diese werden vom Statistischen Bundesamt ermittelt und als Verbraucherpreisindex dargestellt. Man könnte auch sagen, dass die Indexmiete mit der Inflationsrate steigt. Bedeutet: Steigen die Lebenshaltungskosten, dann steigt auch die Indexmiete. Zwischen zwei Mieterhöhungen muss allerdings mindestens ein Jahr Abstand bestehen.

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Welche Faktoren fließen in den Index ein?

In den Verbraucherpreisindex fließen die Produktpreise mit ein, die für den Lebensunterhalt eines durchschnittlichen Haushalts unverzichtbar sind. Dazu zählen zum Beispiel Preise für Lebensmittel, Kleidung oder Transport. Aber auch Strom, Heizöl, Gas oder Sprit spielen eine wichtige Rolle bei den Lebenshaltungskosten. Und da liegt für Kritiker der Indexmiete der Haken. Index-Mieter müssen dann nämlich doppelt blechen. Einmal für die stark ansteigenden Energie- und Nebenkosten, zum anderen für die sich daran orientierende Indexmiete.

Welche Vorteile hat eine Indexmiete?

Für Vermieter

Für Gerold Happ zählen die Vorteile der Indexmiete. Der Rechtsexperte des Eigentümerverbandes „Haus & Grund“ betont, dass sich in der Regel auch die Einkommen mit der Zeit entwickeln. „Deswegen schlagen die Mehrausgaben bei den meisten Mietern auch nicht real zu Buche.“

Für Vermieter stellt die Indexmiete zudem eine Art Wertsicherungsklausel dar. Das heißt: Steigt die Inflation, entstehen auch für Grundstückseigentümer mehr Kosten und Ausgaben. „Da sich die Indexmiete an der Inflationsrate orientiert, hat das den Vorteil, dass die realen Mieteinnahmen gleich bleiben“, so Happ.

Happ sieht bei der Indexmiete noch einen weiteren klaren Vorteil – für beide Parteien. Denn mit einer Indexmiete wird in der Regel viel juristischer Streit vermieden. „Die Mieterhöhung orientiert sich dann an der Entwicklung der Verbraucherpreise. Das ist ein transparenter, offizieller Wert. Bei einer Mieterhöhung im Rahmen einer Vergleichsmiete kommt es dagegen schnell zu Streit zwischen Mietern und Vermietern, wenn beispielsweise einzelne wertbildende Merkmale der Wohnung unterschiedlich beurteilt werden.“

Für Mieter

Für Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund steht naturgemäß ein anderer Aspekt im Vordergrund. Ein eindeutiger Vorteil für den Vermieter ist, dass er auf diese Weise die Mietpreisbremse umgehen kann. Des Weiteren zählen für Ropertz: ,,Kein kompliziertes Mieterhöhungsverfahren, regelmäßige Preissteigerungen in Höhe der Inflationsrate, unabhängig von der Frage, wie sich die Vergleichsmiete entwickelt. Finanziell von Vorteil insbesondere in Regionen, in denen die Inflationsrate höher ist als der Anstieg der Vergleichsmiete.“ Er kann also Mietsteigerungen durchsetzen, obwohl er das ortsübliche Niveau bereits erreicht hat oder sogar darüber liegt.

Was den Eigentümer bei einer entkoppelten Inflation vom ortsgebundenen Mietpreis mitunter schmerzt, freut unter Umständen den Mieter. Ulrich Ropertz: „Vorteil für Mieter: In Regionen oder Städten mit hohem Preisdruck, das heißt sprunghaftem Anstieg der Vergleichsmieten, ist die Koppelung an die Inflationsrate grundsätzlich günstiger. Der Mieter kann bei der Indexmiete außerdem abschätzen, wie sich die Miete in den nächsten Jahren in etwa entwickeln wird. Auf ihn warten also keine Überraschungen von horrenden Mieterhöhungen.“

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Welche Nachteile hat eine Indexmiete?

Für Mieter

Trotzdem bringt die Indexmiete für ihn auch einen Nachteil mit: ,,Zusätzliche Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete oder Mieterhöhungen nach Modernisierungen sind ausgeschlossen,“ sagt Mieterbund-Sprecher Ropertz.

Für Vermieter

Und auch wenn die Mieten in der Umgebung schneller steigen als die Inflationsrate, kann es für Eigentümer ärgerlich werden. Gerold Happ von „Haus & Grund“ erklärt: „Ein Indexmietvertrag könnte sich für Vermieter dann zum Nachteil entwickeln, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete gegenüber dem Index viel stärker steigt. Denn dann könnte der Vermieter die Miete nicht an die aktuelle Marktentwicklung anpassen.“

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Was sind die Rahmenbedingungen der Indexmiete?

  • Ein Erhöhung der Miete ist nur einmal im Jahr zulässig
  • Der Vermieter muss dem Mieter die Mieterhöhung in Textform mitteilen
  • Der Mieter hat immer einen Einblick in die Berechnungsgrundlage der Mieterhöhung
  • Andere Mieterhöhungen sind nicht zulässig
  • Ausnahme: Mieterhöhungen aufgrund gesetzlicher oder behördlicher Vorschriften

Die Vereinbarung über eine Indexmiete wird am Anfang eines Mietvertrags festgehalten, welche dann für die gesamte Dauer gilt. Steigen die Lebenshaltungskosten, kann der Vermieter auch die Mieten in genau diesem Maße anpassen. „Automatisch erfolgt die Mieterhöhung hier nicht, der Vermieter muss die Mieterhöhung schriftlich – in Textform – geltend machen“, sagt Ropertz. 

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Wie berechnet man die Indexmiete?

Mit der folgenden Rechnung können Sie Ihre jährliche Preiserhöhung im Falle einer Indexmiete herausfinden: Prozentuale Indexsteigerung = (Neuer Indexstand) geteilt durch (alter Indexstand) mal 100 minus 100.

Hier eine Beispielrechnung: Wir gehen von einer Miete in Höhe von 800 Euro aus. Im Jahr X (alt) belief sich der Preisindex auf 105,4 Punkte. Im Folgejahr Y (neu) auf 106,9 Punkte. Man muss also rechnen: (106,9 / 105,4 x 100) – 100. Das ergibt, dass die prozentuale Indexsteigerung bei 1,42 Prozent liegt.

Der Vermieter könnte daher die alte Miete (800 Euro) aufgrund des Preisindex‘ (1,42 Prozent) um 11,36 Euro, also auf 811,36 Euro erhöhen.

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Indexmiete und Staffelmiete – was ist der Unterschied?

„Im Mietvertrag kann aber auch eine Staffelmiete vereinbart werden. Dann erhöht sich die Miete automatisch um den in der Staffel genannten Betrag, zu den im Mietvertrag genannten Zeitpunkten. Zwischen den einzelnen Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen. Hier ist vertraglich konkret festgelegt, was die Wohnung aktuell und in den nächsten Jahren kosten wird“, sagt Ropertz.

Eins ist jedoch bei diesen beiden Modellen gleich – es darf nur einmal im Jahr die Miete erhöht werden. Ausgenommen sind bei beiden die Nebenkosten. Diese variablen Kosten muss der Mieter zusätzlich zur Kaltmiete zahlen.

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