04.04.2019, 08:26 Uhr | Lesezeit: 4 Minuten
Was gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung? Wo liegt die Grenze zur Beschädigung? Darüber streiten sich häufig Mieter und Vermieter. Die Fragen sind in der Tat nicht immer leicht zu beantworten.
Grundsätzlich kann ein Mieter innerhalb seiner vier Wände tun und lassen, was er will. „Er darf Regale einbauen oder andere Dinge an Wänden und Decken befestigen“, erklärt Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein.
„Aber er sollte das mit Umsicht tun und die Wohnung nicht sinnlos beschädigen. Sonst muss er Schadenersatz leisten.“
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Keine einheitliche gesetzliche Regelung
Beispiel Dübellöcher: Darf ich sie in die Fliesen im Badezimmer bohren? Wenn ja, wie viele? Wer zwei Löcher für ein Regal bohrt, handelt vertragsgemäß. Schwieriger wird es bei 30 Bohrlöchern oder mehr. Aber auch das kann in Ordnung sein, wenn es nicht anders geht. „Wer Löcher in die Fliesen bohren will, sollte vorher mit dem Vermieter reden“, betont Anja Franz vom Mieterverein in München.
Wie so oft, gilt auch hier: „Es kommt häufig auf den Einzelfall an. Es gibt zwar viele Urteile zu diesem Thema, aber keine einheitliche gesetzliche Regelung“, erklärt Franz. Wenn möglich, sollten Mieter nicht direkt in die Fliesen, sondern in die Fugen bohren. Das lässt sich später leichter reparieren.
Auch andere Befestigungen sollten Mieter prüfen, Ankleben zum Beispiel. Ist dies möglich, und der Mieter hat davon keinen Gebrauch gemacht, kann der Vermieter Schadenersatz verlangen. So urteilten die Amtsgerichte Köpenick (Az.: 4 C 64/12) und Münster (Az.: 28 C 3053/07).
Umsicht ist angesagt
Bohrt der Mieter ohne erkennbaren Nutzen Dübellöcher in Badfliesen, handelt es sich um eine Beschädigung. Dann ist eine Grenze überschritten. Laut Landgericht Göttingen (Az.: 5 S 106/88) ist der Mieter gegenüber dem Vermieter schadenersatzpflichtig.
Beispiel Parkettboden: „Es ist ganz normal, dass ein Parkettboden mit der Zeit abgenutzt wird“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Auf den typischen Laufwegen in der Wohnung entstehen Spuren, Möbel hinterlassen auf der Oberfläche Abdrücke. Auch Kratzer unter den Stühlen am Esstisch gehören bis zu einem gewissen Grad zur vertragsgemäßen Nutzung, erklärt sie.
Das Amtsgericht Frankfurt am Main entschied, oberflächliche Kratzer sind im Alltag fast unvermeidlich (Az.: 33 C 710/14 (51)). Für solche Schäden müssen Mieter beim Auszug nicht geradestehen. Auch kleine Kerben lassen sich über die Jahre kaum vermeiden.
Umsicht ist trotzdem angesagt. Bei Schreibtischstühlen mit Rollen ist zum Beispiel zu erwarten, dass sie Parkett oder Laminat zerkratzen und auch auf anderen Fußböden Schäden hinterlassen können. Zwar wird die Abnutzung des Fußbodens in der Rechtssprechung als normal bewertet, solange sie sich im Rahmen hält. Es kann aber nicht schaden, eine Unterlage unter den Stuhl zu legen.
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Rotweinflecken oder Brandlöcher im Parkett
Sogar das Tragen von Straßenschuhen in der Wohnung wird von Gerichten toleriert. Es gehört zum Wohnalltag, entschied das Amtsgericht Frankfurt am Main (Az.: 33 C 3259/10-26). Entstehen vermehrt im Eingangsbereich wegen der Schuhe Kratzer, ist das eine vertragsgemäße Abnutzung, so das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az.: I-10 U 46/03). Wagner erklärt: „Für solche Schäden muss der Mieter nicht geradestehen. Sie sind gewissermaßen mit der Miete abgegolten.“
Anders ist das bei Schäden, die über den üblichen Verschleiß hinausgehen: Rotweinflecken oder Brandlöcher im Parkett oder auf dem Teppichboden. Dafür muss der Mieter aufkommen, befand das Landgericht Dortmund (Az. 21 S 110/96). Das gilt auch für Kratzer durch Tierhaltung, urteilte das Landgericht Koblenz (Az.: 6 S 45/14).
Ein Grenzfall ist das Rauchen. Grundsätzlich dürfen Mieter in ihrer Wohnung rauchen. Wenn durch den Qualm die Teppichböden so sehr stinken, dass die Wohnung so nicht weiter vermietbar ist, muss der Mieter einen neuen Teppichboden bezahlen, entschied das Amtsgericht Magdeburg (Az.: 17 C 3320/99).
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Unerlaubte Tierhaltung
Auch eine unerlaubte Tierhaltung oder das Betreiben eines Gewerbes mit Publikumsverkehr ist in Mietwohnungen nicht zulässig. Bewohner dürfen Nachbarn zudem nicht mit ruhestörendem Lärm oder Randalieren belästigen. „Geht eine Gefahr für die Allgemeinheit aus, ist der Vermieter sogar zur fristlosen Kündigung berechtigt“, sagt Heilmann.
Wer schuldhaft oder fahrlässig Schäden anrichtet, kann meist davon ausgehen, dass das nicht unter die normale Wohnungsnutzung fällt. Etwa wenn die Parfümflasche fällt und einen Sprung ins Waschbecken schlägt oder der heiße Topf auf der Arbeitsfläche Brandflecken zurücklässt. „Das kann passieren. Mit einer Haftpflichtversicherung können sich Mieter für solche Schäden wappnen“, sagt Franz.