25.11.2021, 05:55 Uhr | Lesezeit: 6 Minuten
Was eine Baulast genau ist und welche Rechte und Pflichten sich daraus für den Bauherrn ergeben können, wollen wir für Sie in diesem Ratgeber anhand von Beispielen erörtern. Diplom-Jurist Göran Ruser erklärt, was beim Hausbau zu beachten ist.
Eine Baulast ist leider das, was sie besagt: eine Belastung für den Bauherrn. Oder zumindest kann sie es sein. Oder wie würden Sie es finden, wenn plötzlich ein Einsatzfahrzeug der Feuerwehr durch Ihre Einfahrt fährt? Und das auch noch mit Berechtigung. Aber ehrlich gesagt dürfte dieser Fall doch eher selten eintreten. Schlimmer kommt es jedoch dann, wenn Ihr Nachbar anfängt, eine Garage zu bauen – und zwar auf Ihrem Grundstück. Baulasten können sich als echte Überraschungen entpuppen. Daher ist es besonders wichtig, die eingetragenen Baulasten zu kennen, die Ihr Grundstück betreffen.
Übersicht
Was versteht man unter einer Baulast?
Das vielleicht wichtigste Kriterium einer Baulast ist ihr öffentlich-rechtlicher Charakter. Durch eine Baulast ergibt sich eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die die Nutzung Ihres Grundstücks beeinträchtigen kann. Auch mit Ihrem Nachbarn können Sie zum Beispiel per Vertrag Vereinbarungen über die Nutzung der Grundstücke treffen. Diese sind dann allerdings privater Natur und stellen Dienstbarkeiten dar. Bei einer Baulast besteht dagegen seitens des Grundstückseigentümers eine Verpflichtung gegenüber der Baurechtsbehörde. Eine solche Verpflichtung kann sowohl ein Tun, ein Unterlassen oder auch ein Dulden sein. Steht eine konkrete Planung an, können Sie als Eigentümer auch verpflichtet sein, dem bevorstehenden Unterfangen zuzustimmen.
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Dabei sind zwei Fälle zu unterscheiden: Zum einen kann Ihr Nachbar von Ihnen die Erlaubnis erbitten, auf Ihrem Grundstück bauen zu dürfen, damit der erforderliche Abstand gewahrt ist. Sollten Sie damit nicht einverstanden sein, könnte der Nachbar Sie vielleicht mit einer Ausgleichszahlung überzeugen. Zum anderen kann eine Baulastenverfügung auch zwangsweise durchgesetzt werden. Dies ist unter anderem dann der Fall, wenn es um Interessen geht, die der Gemeinschaft dienen. In beiden Fällen liegt jedoch eine Verpflichtung vor, die dafür sorgt, dass Vorschriften des Baurechts eingehalten werden.
Welche konkreten Beispiele gibt es?
Um Baulasten besser veranschaulichen zu können, stellen wir Ihnen im Folgenden die gängigsten Formen vor:
- Überfahrbaulast: Hierzu dient unser einleitendes Beispiel, wenn sich nämlich die Feuerwehr im Brandschutzfall nur helfen kann, indem sie Ihr Grundstück zur Überfahrt nutzt. Dies stellt den wohl häufigsten Fall dar, wenn eine Baulast eingetragen werden muss.
- Erschließungsbaulast: Eine solche Baulast wird dann eingetragen, wenn Dritte ein Zufahrts- oder Durchfahrtsrecht eingeräumt bekommen, um zu einem benachbarten Grundstück zu gelangen, etwa Handwerker oder Straßenbaufirmen.
- Zufahrtbaulast: Ähnlich der Erschließungsbaulast muss in dem Fall Ihr Grundstück genutzt werden, um eine öffentliche Straße zu erreichen.
- Abstandsflächenbaulast: Ganz gleich, ob auf Ihrem oder auf dem Grundstück Ihres Nachbarn gebaut wird, Abstandsflächen müssen unter allen Umständen eingehalten werden. Sollte das Gebäude allerdings mehr Platz benötigen, kann der Nachbar die erforderliche Baulast auf Ihrem Grundstück eintragen – natürlich nur mit Ihrem Einverständnis.
- Stellplatzpflichtbaulast: In diesem Fall kann es vorkommen, dass Sie Ihrem Nachbarn Stellplätze auf Ihrem Grundstück einräumen müssen. Da dies eine Angelegenheit der Gemeinde ist, sollte für Sie dabei eine finanzielle Entschädigung drin sein!
- Vereinigungsbaulast: Ihr Grundstück wird mit dem Ihres Nachbarn baurechtlich zusammengelegt und als eines betrachtet.
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Welche Rechte und Pflichten ergeben sich daraus?
Da Baulasten keine privatrechtlichen Vereinbarungen, sondern vielmehr Verpflichtungen gegenüber der Baurechtsbehörde darstellen, stellt sich die Frage, wo diese einzusehen sind. Dabei hält sich hartnäckig die Meinung, Baulasten würden im Grundbuch eingetragen. Baulasten werden jedoch im Baulastenverzeichnis geführt, sodass ein Grundbuchauszug nicht weiterhilft (Ausnahmen mit Eintrag im Grundbuch: Bayern und Brandenburg). Die Einsicht in das Baulastenverzeichnis steht sowohl jedem Eigentümer wie auch jedem potenziellen Käufer eines Grundstücks zu. Rechtliche Grundlage für die Eintragung der Baulast und deren Wirksamwerden sind die Landesbauordnungen der Bundesländer.
Wenn Sie als Bauherr einen Bauantrag bei der Baugenehmigungsbehörde einreichen, prüft diese zuerst, ob eine Baulast auf Ihrem Grundstück eingetragen ist. Ist dies der Fall, und Ihr Nachbar darf etwa zur Einhaltung von Abstandsflächen teilweise auf Ihr Grundstück bauen, so ist die Baulast für Sie bindend. Daran ändert auch ein Verkauf des Grundstücks nichts, denn Baulasten können nur dann aufgehoben werden, wenn die Bauaufsichtsbehörde schriftlich den Verzicht erklärt.
Haben Sie sich per eingetragener Baulast verpflichtet, Abstandsflächen auf Ihrem Grundstück oder Stellplätze für Ihren Nachbarn freizuhalten, müssen Sie dafür sorgen, dass diese Flächen nicht anderweitig genutzt werden. Welche Pflichten im Einzelnen gelten sollen, ist ansonsten im Baulasteneintrag vermerkt.
Übersicht Darüber gibt das Grundbuch alles Auskunft
Grenzbebauung Welche Abstände muss man beim Bauen zum Nachbarn einhalten?
Eigentum Wann es sich lohnt, ein Grundstück zu teilen
Was sollte man vor dem Grundstückskauf beachten?
Wenn Sie ein Grundstück kaufen, wollen Sie sichergehen, dass Sie Ihre Baupläne unter Berücksichtigung der baurechtlichen Vorschriften auch wirklich umsetzen können. Eine eingetragene, aber von Ihnen nicht entdeckte Baulast kann da unangenehme Überraschungen bringen. Daher sollten Sie vor dem Grundstückskauf unbedingt Einsicht in das Baulastenverzeichnis nehmen. Da ein Notar hierzu jedoch nicht verpflichtet ist, kann sich der zusätzliche Gang zum Katasteramt lohnen. Der Verkäufer haftet Ihnen gegenüber übrigens nur dann auf Schadensersatz, wenn er die Baulast bewusst verschwiegen hat.
Vorsicht! Das Baulastenverzeichnis genießt anders als das Grundbuch keinen „öffentlichen Glauben“. Das bedeutet, dass ein Grundstück, auf dem eine Baulast nur ruht und noch nicht im Baulastenverzeichnis eingetragen ist, von Ihnen nicht gutgläubig baulastenfrei erworben werden kann.