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Jurist erklärt

Was regelt eigentlich ein Bebauungsplan?

Bebauungsplan
Ein Blick auf den Bebauungsplan kann sich für Bauherren durchaus lohnenFoto: Getty Images

Im Grunde regelt der Bebauungsplan, was wo gebaut werden darf und welche Flächen frei bleiben müssen. Künftige Bauherren sollten dabei einige wichtige Faktoren berücksichtigen.

Wer ein Haus bauen will, sollte immer einen Plan B in der Tasche haben. Denn erfahrungsgemäß erwarten einen als Bauherrn viele Unwägbarkeiten, auf die man ad hoc reagieren muss. Unbedingt beachten sollte man im Vorfeld seiner Planungen allerdings auch den B-Plan, den Bebauungsplan. Denn wer dessen Vorgaben missachtet, der riskiert unnötigerweise Konsequenzen der eher unangenehmen Art. Aber wozu braucht man ihn und was ist darin geregelt? In unserem Ratgeber beantwortet Diplom-Jurist Göran Ruser die wichtigsten Antworten auf diese und andere Fragen.

Wozu ist ein Bebauungsplan nötig?

In Deutschland gibt es kaum noch einen Bereich, der nicht durch zahlreiche Vorschriften geregelt ist. Aber wie in vielen anderen Beispielen machen auch die Regelungen im Baurecht Sinn – vor allem, wenn Sie als Bauherr davon profitieren können. Denn auch wenn Ihnen die baurechtlichen Bestimmungen einschränkend vorkommen mögen, so liegt der Sinn und Zweck der Vorgaben doch in erster Linie in der Wahrung Ihrer eigenen Interessen als Hauseigentümer.

Der Bebauungsplan regelt dabei konkret, was Sie wo bauen dürfen. Als verbindlicher Bauleitungsplan wird dadurch festgelegt, wo Ihr Traumhaus stehen darf, welche Größe und welche Maße es haben darf und welche sonstigen Flächen freigehalten werden müssen. Das mag Ihre Planungen wie gesagt auch mal einschränken.

Aber stellen Sie sich folgenden Fall vor: Sie bewohnen mit Ihrer Familie seit über zwei Jahrzehnten ein selbst gebautes Einfamilienhaus. Nun wird das Grundstück neben ihnen verkauft und der neue Nachbar plant eine 12 Meter hohe Hausfassade – und Ihr Garten liegt plötzlich im Schatten. Ein Negativeffekt, den man lieber vermeiden will. Der Bebauungsplan, der solche Vorhaben beschränkt, schafft somit Planungssicherheit für alle Bauherrn und sorgt für ein Mindestmaß an Einheitlichkeit. Grundsätzlich verlangt er, dass sich ein neues Haus seiner bestehenden Umgebung anpassen muss.

Was besagt der Bebauungsplan?

Die Ausgestaltung eines Bebauungsplans kann sehr unterschiedlich ausfallen. Zunächst bestimmt der Bebauungsplan, wo sich das Grundstück überhaupt befindet. Dabei wird der B-Plan für ein bestimmtes Gemeindegebiet festgelegt und regelt zudem die Art der baulichen Nutzung. Danach kann es sich um ein reines Wohngebiet, um ein allgemeines Wohngebiet oder um ein sogenanntes Mischgebiet handeln.

Der weitere Inhalt des Bebauungsplans richtet sich nach § 9 Baugesetzbuch (BauGB) und hält eine Vielzahl an potenziellen Auflagen für den Bauherrn bereit. Sie sind nur potenziell, da nicht alle genannten Auflagen auch wirklich in jedem Bebauungsplan Berücksichtigung finden müssen. Das bedeutet gleichzeitig, dass Sie diejenigen Bereiche frei bestimmen können, die eben nicht vorab geregelt sind.

Zu den Auflagen gehören neben der Art der baulichen Nutzung:

  • Das Maß der baulichen Nutzung: Dazu gehört die Größe des Gebäudes, Wandhöhen, Firsthöhen, die Versiegelungsintensität oder etwa die Anzahl der Stockwerke.
  • Überschaubare Grundstücksfläche: Dies betrifft Vorgaben hinsichtlich der Baugrenzen, Baulinien und Bebauungstiefe, um den genauen Standort des Gebäudes zu bestimmen.
  • Bauweise: Damit ist die offene oder geschlossene Bauweise gemeint, d. h. ob ein Abstand gewahrt sein muss.

Wo kann man ihn einsehen?

Einzuordnen ist der B-Plan unter die übergeordneten Richtlinien des BauGB und der Landesbauordnungen der jeweiligen Bundesländer. Für Ihr Traumhausprojekt müssen Sie sich allerdings in erster Linie an Ihre Gemeinde wenden. Sie erstellt die entsprechende Satzung und legt den Bebauungsplan sozusagen als örtliches Gesetz fest. Wenn Sie also einen Blick in den für Sie relevanten Bebauungsplan vor Ort werfen wollen, müssen Sie sich zur örtlichen Baubehörde begeben. Dort kann der Plan eingesehen werden.

Wenn Ihre Baubehörde aus technischer Sicht zukunftsträchtig aufgestellt ist und ihr vorhandenes Angebot bereits digital aufbereitet hat, können Sie den veröffentlichten Plan auch bequem von zu Hause aus im Internet begutachten.

Welche Konsequenzen können sich für Bauherren ergeben?

Für den Bauherrn kann sich die Nichteinhaltung der Vorschriften nachteilig auswirken, sodass die Sanktionen auch dessen Geldbeutel betreffen. Allerdings kann ein Bebauungsplan auch spürbare Vorteile bereithalten. Wie erörtert, dürfen Sie sich nämlich darauf verlassen, dass die Vorteile Ihres Hauses im Rahmen des geltenden Bebauungsplans geschützt werden. Denn schließlich wollen Sie ja nicht Gefahr laufen, irgendwann ein Hochhaus als „Nachbarn“ begrüßen zu dürfen. Weist der Baustil der Häuser Ihres Viertels einen einheitlichen und harmonischen Charakter auf, wird auch darauf geachtet, dass dieser wegen des B-Plans erhalten bleibt.

Auf der anderen Seite können sich natürlich auch negative Konsequenzen für den Bauherrn ergeben, wenn er ohne Rücksicht auf den Bebauungsplan auf seinem Grundstück tätig wird. Neben einem Bußgeld kann die Baubehörde verfügen, dass sofort mit dem Bau aufgehört werden muss. Als Ultima Ratio gilt schließlich der Rückbau, d. h. der Abriss des Gebäudes.

Vorsicht ist zudem beim Kauf eines Hauses geboten. Ein Blick in den Bebauungsplan kann sich auch in diesem Fall lohnen. Vor allem dann, wenn Sie durch den Kauf schuldlos gegen die Bestimmungen des Bebauungsplans verstoßen, weil das Haus die Vorgaben im B-Plan nicht oder noch nie erfüllt hat.

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