18. November 2020, 4:22 Uhr | Lesezeit: 4 Minuten
Baulücke, großes Grundstück, Platz im Hof. Es gibt viele Flächen, die sich noch bebauen lassen. Doch so naheliegend ein Projekt auch erscheinen mag, die Tücke liegt oft im Detail.
Grundstücke sind in Ballungsgebieten Mangelware, daher nutzt man dort auch bereits bebaute Flächen stärker. Nicht nur für Investoren, sondern auch für private Bauherren können Aufstocken, Abreißen und Neubauen sowie zusätzliche Bebauung des Grundstücks attraktiv sein. Aber wie kann man zusätzlichen Wohnraum schaffen?
Zusätzlichen Wohnraum schaffen – was bedeutet das eigentlich?
Das Baurecht setzt einer solchen Nachverdichtung allerdings Grenzen. „Auch private Eigentümer haben oft zahlreiche Möglichkeiten, mehr aus ihrer Immobilie zu machen“, sagt Rechtsanwalt Martin Voigtmann von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV). Zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, meint nicht nur die Entwicklung brachliegender Flächen. Es zielt außerdem auf die Optimierung bereits genutzter Grundstücke ab.
„Die Zulässigkeit des Bauvorhabens ist häufig abhängig von den konkreten Gegebenheiten vor Ort“, sagt David Reichert vom Bundesinnenministerium. „Entscheidend ist beispielsweise, welche Festsetzungen der Bebauungsplan vorsieht, welche baulichen Nutzungen in der näheren Umgebung vorhanden sind und welches konkrete Vorhaben verwirklicht werden soll.“
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Bebauungsplan ist wichtig
In Gebieten, in denen ein Bebauungsplan existiert, sind dessen Vorgaben maßgebend, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Der Bebauungsplan enthält etwa Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zur überbaubaren Grundstücksflächen, zur Bauweise, zu Flächen für den Verkehr und zu weiteren Fragen.
„Manche Pläne legen fest, dass etwa nur Wohnbebauung zulässig sein soll, andere bestimmen etwa auch die Geschossflächenzahl“, sagt Rechtsanwalt Joachim Kloos. Er ist ebenfalls in der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein tätig.
Wenn der Plan auf eine regelungsbedürftige Frage keine Antwort gibt, gilt diesbezüglich die Baunutzungsverordnung. Aber auch wenn es keinen Bebauungsplan gibt, dann darf ein Bauvorhaben trotzdem nicht in Widerspruch zur vorhandenen Bebauung treten.
Ausnahmegenehmigung kann beantragt werden
Die Erkenntnis, dass Vorhaben zum Schaffen zusätzlichen Wohnraums und Vorgaben des Bebauungsplans voneinander abweichen, bedeutet noch nicht das Aus für die Pläne des Bauherren. „Der Grundstückseigentümer sollte sich dann überlegen, eine Ausnahme oder Befreiung zu beantragen“, rät Voigtmann.
Wenn eine Ausnahme im Plan vorgesehen ist, dann hat der Plangeber an entsprechende Sonderlösungen gedacht. „Mit entsprechender Begründung wird eine solche Ausnahme in der Regel genehmigt“, so Kloos.
Auf Vorgaben der Gemeinde achten
In traditionellen Gemeinden oder Ferienorten kann dem Bauherrn neben dem Bebauungsplan auch gemeindliches Satzungsrecht in die Quere kommen. „Durch städtebauliche Gestaltungs- und Erhaltungssatzungen können Kommunen auf das örtliche Erscheinungsbild einwirken oder ein bestimmtes Stadtbild konservieren“, erläutert Kloos. Manche Gemeinden schrieben etwa bestimmte Dachformen oder traditionelle Fassadengestaltungen vor. „Aber auch davon kann man sich befreien lassen“, so der Fachanwalt für Verwaltungsrecht.
Neben baurechtlichen Bestimmungen müssen oft beim Schaffen zusätzlichen Wohnraums außerdem natur- und denkmalschützende Vorschriften beachtet werden. „Bei der nachverdichtenden Bautätigkeit in bestehenden Quartieren versuchen wir, wertvollen Baumbestand zu schützen“, sagt Cornelius Mager, Leiter der Lokalbaukommmission der Stadt München. Auch der Denkmalschutz spiele eine große Rolle.
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Zusätzlichen Wohnraum erst schaffen, wenn man sich informiert hat
Bauherren, die ein Vorhaben angehen wollen, rät Rechtsanwalt Kloos, auf dem Internetauftritt der Kommune alle gültigen Erhaltungs- und Gestaltungssatzungen nachzuschauen, bevor man konkrete Entwürfe anfertigen lässt. Mit einem Antrag auf planungsrechtliche Auskunft erhält man beim zuständigen Bauamt Einblick in den Flächennutzungs- und Bebauungsplan.
Wer eine verbindliche Auskunft haben möchte, ob ein bestimmtes Vorhaben möglich ist, der sollte zum Schaffen von zusätzlichem Wohnraum einen Bauvorbescheid einholen. Dieser erlaubt jedoch noch nicht, mit dem Bauen zu beginnen. Die Behörde gibt aber verbindlich Auskunft darüber, ob Details wie eine bestimmte Nutzung, Bauart oder Größe zulässig ist.