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Jurist erklärt

Können Baumängel irgendwann verjähren?

Baustelle
Werden Baumängel festgestellt, können sie Bauherren geltend machenFoto: Getty Images

Was kann der Bauherr als Laie gegen festgestellte Baumängel unternehmen? Wie lange haftet der Bauträger beziehungsweise dauert die Verjährungsfrist, um Mängelbeseitigung verlangen zu können? Unser Ratgeber klärt über diese und weitere wichtige Fragen zu Baumängeln auf.

Die Baubranche boomt, daran ändert auch ein vorübergehender Materialmangel nichts. Dem Bau von vielen schönen Eigenheimen scheint weiterhin nichts im Wege zu stehen. Wäre da nicht der unbeabsichtigte oder auch bewusste Pfusch am Bau, der die Nerven eines jeden Bauherrn schnell überstrapazieren kann. Denn das Institut für Bauforschung e. V. hat herausgefunden, dass jeder Neubau im Durchschnitt 15-20 Baumängel aufweist!

Was sind Baumängel und wie stellt man sie fest?

Der Traum vom eigenen Haus kann sich leicht über mehrere Jahre erstrecken. Diese Erfahrung müssen viele Bauherren aufgrund zahlreicher unerwarteter Probleme machen. Was aber, wenn sich zu Lieferverzögerungen oder ungünstiger Witterungsbedingungen zusätzlich Fehler beim Hausbau selbst gesellen? Was versteht man eigentlich genau unter einem Baumangel?

Nähert sich ein Hausbauprojekt, stehen Ihnen als Bauherr grundsätzlich zwei Möglichkeiten eines Bauvertrages zur Verfügung, um die exakte Vorgehensweise festzulegen. Zum einen kann ein Vertrag geschlossen werden, der sich nach den Vorschriften der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) richtet. Die zweite Alternative stellt der Werkvertrag dar und ist den Normen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) unterworfen.

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Ein Baumangel liegt dementsprechend dann vor, wenn der Zustand des Hauses von den getroffenen Vereinbarungen abweicht. Hat Ihr Bauträger fehlerhaft gearbeitet oder ist das Gebäude in seiner übergebenen Form nicht funktionsfähig, dürfen Sie als Bauherr diesen Mangel anzeigen. Im Falle eines Werkvertrages spricht man von einer Mängelrüge.

Während der Bauträger der Bauexperte ist, dürfte es für Sie als Laie schwierig sein, jeden Baumangel überhaupt zu erkennen. Wenn Sie also unsicher sind, ob ein Mangel vorliegt, empfiehlt sich, den Rat eines Bausachverständigen oder eines Architekten einzuholen. Daneben können Ihnen auch Fachleute der Dekra oder vom TÜV zur Seite stehen.

Wie gehen Bauherren dabei richtig vor?

Sind erste Mängel am Haus entdeckt worden, kommt es für Sie als Bauherrn auf die richtige Vorgehensweise an. Zunächst einmal ist es wichtig, festgestellte Fehler anhand von Fotos oder per Zeugenaussagen für Beweiszwecke zu dokumentieren und dabei auch gleichzeitig Datum und Uhrzeit zu vermerken. Im Anschluss daran können Sie Ihren Bauträger oder das beauftragte Unternehmen freundlich auf die von Ihnen entdeckten Mängel ansprechen. Dies sollte in schriftlicher Form erfolgen. Je nach Anzahl beziehungsweise Schwere der Mängel kann es sich sogar lohnen, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Kommt es zwischen den beiden Vertragsparteien nicht direkt zu einer gütlichen Einigung, dürfen Sie die andere Seite mehrmals zur Beseitigung der Baumängel auffordern. Damit der Bauträger weiß, dass Sie es mit der Mängelbeseitigung ernst meinen, können Sie ihm eine angemessene Frist setzen, wobei 14 Tage als angemessen gelten.

Wichtig vor der eigentlichen Bauabnahme: Melden Sie die Mängel unbedingt rechtzeitig, da es dem Bauträger bis zur Bauabnahme obliegt, die mangelfreie Leistungserbringung zu beweisen. Die Beweislastumkehr gilt dementsprechend nach der Abnahme. Das bedeutet, dass Sie ab dem Zeitpunkt selbst in der Pflicht sind, die Ursache der Mängel zu beweisen.

Können Baumängel auch irgendwann verjähren?

Wenn Ihnen erst ein Jahr nach Bauabnahme die fehlerhafte Dachkonstruktion an Ihrem Haus auffällt, stellt sich schnell die Frage, ob Sie den Mangel noch reklamieren können. Die beruhigende Antwortet lautet: Ja, das können Sie! Dabei muss zur exakten Bestimmung der Verjährungsfrist zwischen den beiden anfangs erwähnten Vertragsarten unterschieden werden.

Liegt ein Werkvertrag als Bauvertrag zugrunde, so beträgt die Verjährungsfrist nach § 634a BGB fünf Jahre ab dem Zeitpunkt der Abnahme. Gelten jedoch die Bestimmungen der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) als Vertragsgrundlage, beträgt die Verjährungsfrist immerhin noch vier Jahre nach Abnahme.

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Nur drei Jahre dauert dagegen die Verjährungsfrist, wenn Bauträger oder Unternehmer den Mangel arglistig verschwiegen haben. Allerdings beginnt die Frist auch erst dann zu laufen, nachdem Sie als Bauherr den Mangel entdeckt haben.

Welche Versicherung zahlt bei Baumängeln?

Zeigt sich Ihr Bauträger trotz Bestehen eines Mangels uneinsichtig, werden Sie womöglich gezwungen sein, einen Rechtsanwalt aufzusuchen. Dieser hilft Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche. Zu diesem Zweck können Sie vor Baubeginn eine sogenannte Bauherren-Rechtsschutzversicherung abschließen. Denn schließlich kann sich eine Gerichtsverhandlung in die Länge ziehen und somit die anfallenden Kosten und Gebühren spürbar in die Höhe treiben. Mit einer solchen Versicherung in der Hand sind Sie stets auf der sicheren Seite.

Zu empfehlen ist außerdem der Abschluss einer Bauleistungsversicherung. Der Versicherungsschutz umfasst hierbei Ersatz für unvorhergesehene Schäden an Bauleistungen, Baustoffen oder fertigen Bauteilen.