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Experten-Tipps

Wie kommen Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag?

Frau unterzeichnet Mietvertrag
Der neue Mietvertrag ist endlich unterschrieben – aber wie kommt man früher aus dem alten raus?Foto: Getty Images

Mieter kennen das Problem nur allzu gut: Der Vertrag für die neue Wohnung ist unterzeichnet, aber es gibt Überschneidungen mit der Kündigung des alten Vertrages. Damit es nicht zu einer Doppelbelastung bei der Miete kommt, versuchen viele, früher aus dem Mietvertrag zu kommen. Kann das klappen?

Der Mietmarkt ist hart umkämpft – vor allem in den Großstädten. Viele nehmen dabei in Kauf, für einen oder sogar zwei Monate zwei Mietzahlungen zu leisten. Manche Vermieter lassen auch mit sich reden und willigen möglicherweise auf eine Verkürzung ein, wenn der Mieter einen geeigneten Nachmieter vermittelt. Aber was sagt das Mietrecht eigentlich dazu? myHOMEBOOK hat sich bei einem Experten erkundigt und erklärt, wie Mieter früher aus dem Mietvertrag kommen.

Was gilt bei der Kündigungsfrist?

„Mieter mit unbefristeten Mietverträgen für Wohnraum haben immer eine Kündigungsfrist von drei Monaten“, erklärt Volker Rastätter vom Münchner Mieterverein auf myHOMEBOOK-Anfrage. Dabei spielt es keine Rolle, wie lange die Mieter schon in der Wohnung leben. Sie müssen bis spätestens zum dritten Werktag (Samstage zählen mit) eines Monats kündigen, damit dieser Monat noch zur Frist zählt. Rastätter erklärt anhand eines Beispiels: „Wer also etwa bis 4. Oktober kündigt, dessen Mietverhältnis endet zum 31.12.2021.“

Für Vermieter gibt es Kündigungsfristen, die an die Dauer des Mietverhältnisses angepasst sind. „Vermieter dürfen auch nur kündigen, wenn ein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund wie zum Beispiel Eigenbedarf vorliegt“, erläutert der Mietrechts-Experte. Mieter müssen dagegen keinen Kündigungsgrund angeben.

Wie kommt man früher aus dem Mietvertrag?

„Wer vor den drei Monaten aus dem Mietverhältnis heraus möchte, muss auf die Kooperation der Vermieterin oder des Vermieters hoffen“, sagt Rastätter. Es handelt sich um einen Mythos, dass Mieterinnen und Mieter nur drei zahlungsfähige Nachmieter anbieten müssen und dann automatisch aus der Wohnung früher heraus kommen.

„Rechtlich gesehen ist kein Vermieter dazu verpflichtet, einen solchen Deal einzugehen.“ Wer also einen unbefristeten Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann, hat praktisch nie einen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihn vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlässt.

Auch interessant: Vorsicht bei Standard-Mietverträgen – worauf man achten sollte

Welche Ausnahmen gibt es?

In der Regel können Mieter nur über einen Nachmieter früher aus dem Mietvertrag aussteigen, wenn es sich dabei um einen Zeitmietvertrag handelt. Seit der Mietrechtsreform 2001 darf der Vermieter den Vertrag nur wegen Eigennutzung, umfassender Instandsetzung oder Vermietung an Angestellte befristen. Alternativ können Mieter auch früher aus dem Mietvertrag kommen, wenn sie einen Kündigungsausschluss für eine bestimmte Zeit unterschrieben haben.

„Diese Verträge haben den Nachteil für Mieter, dass sie normalerweise nicht vor Ablauf der Befristung oder des Kündigungsausschusses gekündigt werden können“, erklärt Rastätter. „Ist also ein befristeter Mietvertrag über 3 Jahre geschlossen, muss der Mieter in der Regel so lange auch in der Wohnung bleiben.“

Wenn aber dann ein Härtefall vorliegt – der Mieter etwa aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen muss – gibt es die Möglichkeit, dass er einen Nachmieter stellt und so aus dem Mietvertrag aussteigt. Dafür muss der Mieter jemanden finden, der in den Mietvertrag einsteigen würde und der geeignet ist. Der Mieter darf in diesem Fall zu dem Termin ausziehen, zu dem der Nachmieter die Wohnung übernehmen würde. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vermieter tatsächlich einen Mietvertrag mit diesem Nachmieter abschließt oder nicht.

Rastätter ergänzt: „Generell raten wir Mieterinnen und Mieter, nach Möglichkeit keine Zeitmietverträge abzuschließen oder Kündigungsausschlüsse zu vereinbaren. Diese sind oft nachteilig für Mieter.“

Was rät der Mieterverein?

„Wer frühzeitig einen unbefristeten Mietvertrag beenden möchte, sollte generell mit der Vermieterin oder dem Vermieter das Gespräch suchen“, empfiehlt der Mieterverein-Geschäftsführer. „Mieter sollten ihre Situation schildern und Hilfe bei der Suche nach Nachmietern anbieten. Oftmals lassen sich Lösungen finden, die für beide Seiten in Ordnung sind.“

Quelle:
Mieterverein München e.V.

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