22. Mai 2025, 5:32 Uhr | Lesezeit: 6 Minuten
Bei einem Umzug stellt sich häufig die Frage, was mit einer im Haus oder in der Wohnung bereits vorhandenen Küche passieren soll. Lohnt es sich, die Küche vom Vormieter zu übernehmen? Oder besser auf eine eigene Küche setzen?
Wer schon einmal in eine neue Mietwohnung umziehen wollte, kennt die Forderung der Vormieter, eine „Ablösezahlung“ für eine Einbauküche zu leisten. Wie sieht die rechtliche Situation aus? Muss man die Küche übernehmen? Und worauf gilt es dabei zu achten?
Die rechtliche Situation beim Küchenverkauf
Bei der Übernahme einer Küche vom Vormieter handelt es sich juristisch um einen privaten Kaufvertrag nach § 433 BGB. Der Vormieter bietet dem Nachmieter seine Einbauküche zum Verkauf an. Wichtig ist: Es besteht grundsätzlich keine Verpflichtung zur Übernahme der Küche durch den Nachmieter.
Der Vermieter ist hier juristisch nicht involviert. Er kann und darf die Zusage für eine Wohnung nicht davon abhängig machen, ob der neue Mieter die Küche des Vormieters übernimmt. Soweit die eindeutige Rechtslage.
Und wie sieht es aus, wenn die Küche mit vermietet wird? Es ist durchaus denkbar, dass der Vormieter auf eigene Kosten eine beim Einzug vorhandene Küche (mit Zustimmung des Vermieters) ersetzt hat. Darüber sollte es dann aber auch einen Nachweis geben. Aber selbst daraus würde keine Verpflichtung erwachsen, die vorhandene Küche zu übernehmen. Die neuen Mieter müssten dann aber eine eigene Küche einbauen lassen.
Und an dieser Stelle kann dann der Vermieter doch wieder ins Spiel kommen. Gehört die Küche zur Mietsache, ist sie also vertraglich erwähnt, muss er nicht dulden, dass eine Küche geringeren Wertes eingebaut wird. Die Nachmieter können also nicht einfach eine Einbauküche eines bekannten Herstellers mit Markengeräten durch Module aus dem Baumarkt und No-Name-Produkten ersetzen.
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Der Preis muss angemessen sein
Ein weiterer wichtiger Aspekt bei der möglichen Übernahme einer Küche ist die Preisgestaltung. Erfahrungsgemäß kann die Frage nach dem Preis bei der Küchenübernahme zu Streit führen. Auch hier lässt sich aus der allgemeinen Rechtsprechung eine Regel ableiten. Denn der geforderte Preis muss „angemessen“ sein. Wer zu diesem Thema recherchiert, findet schnell heraus: „Angemessen“ in diesem Sinne ist ein Verkaufspreis, der nicht mehr als 50 Prozent über dem aktuellen Zeitwert der Küche liegt.
Verständlicherweise wollen die Vormieter möglichst viel Geld erlösen, weil sie für die neue Wohnung vermutlich wieder eine neue Küche anschaffen müssen. Dieser Wunsch darf aber die Nachmieter nicht übervorteilen.
Wie berechnet sich der Zeitwert der alten Küche?
Aber wie berechnet sich der Zeitwert? Dafür gibt es eine Faustregel. Die besagt, dass eine Einbauküche im ersten Jahr einen Wertverlust von 24 Prozent hinnehmen muss. In jedem weiteren Jahr sind dies vier Prozent zusätzlich.
Wie kommen die vier Prozent zustande? Bei der Faustregel wird von einer Lebensdauer von 20 Jahren ausgegangen. Nach dem ersten Jahr hat die Küche nur noch 76 Prozent des Anschaffungswerts. Die 76 Prozent geteilt durch die dann noch verbleibenden Jahre ergibt einen Verlust von vier Prozent.
Bei der Preisgestaltung gilt: Der Preis für die Küche sollte angemessen sein und darf nicht mehr als 50 Prozent über dem tatsächlichen Zeitwert liegen. Der Zeitwert berechnet sich aus dem Neupreis, dem Alter und dem Zustand der Küche. Liegt der geforderte Preis deutlich über diesem Wert, kann dies rechtlich als Wucher angesehen werden und die Vereinbarung wäre unzulässig.
Der tatsächliche Zeitwert berechnet sich nach einer einfachen Formel. Zunächst wird die Wertminderung für die bereits hinter der Küche liegende Lebensdauer auf den Neupreis („Wiederbeschaffungswert“) berechnet. In diesem Beispiel ist die Küche bereits fünf Jahre alt und hat neu 15.000 Euro gekostet. Der Wertverlust beträgt somit:
- Im ersten Jahr 24 Prozent von 15.000 Euro = 3600 Euro
- In den nächsten vier Jahren jeweils vier Prozent auf die 15.000 Euro, also 4 x 600 = 2400 Euro
Die Küche hat also einen Wertverlust von 3600 + 2400 Euro = 6000 Euro. Es bleiben 9000 Euro.
Im zweiten Schritt wird die Restlebensdauer der Küche durch die Gesamtlebensdauer der Küche, von der zuvor ein Jahr abgezogen wurde, geteilt. Die Küche soll 20 Jahre halten, fünf hat sie bereits hinter sich: Es ergibt sich eine Restlebensdauer von 15 Jahren und somit: 15 / (20-1) = 0,79
Dieser Wert wird mit dem Restwert multipliziert und ergibt den aktuellen Zeitwert der Küche. Das sind somit 9000 x 0,79 = 7110 Euro. Davon darf der Vormieter maximal 50 Prozent aufschlagen. Die Küche sollte also mit nicht mehr als etwas über 10.000 angeboten werden.
Küche übernehmen – die Vor- und Nachteile
Einer der größten Vorteile bei der Übernahme einer vorhandenen Küche besteht in der Zeitersparnis. Direkt am Tag des Einzugs kann sie genutzt werden. Geräte und Schränke passen exakt, der Aufwand für Planung und Einbau einer neuen Küche entfällt. Finanziell ist die Übernahme günstiger als die Anschaffung einer neuen Einrichtung.
Wie bei der Anschaffung anderer gebrauchter Güter besteht gerade bei den E-Geräten das Risiko, dass diese einen (versteckten) Mangel haben und eventuell bald repariert oder ersetzt werden müssen. Sobald die Küche übernommen wurde, sind die Käufer für die Instandhaltung verantwortlich. Deshalb ist es wichtig, sich vor dem Kauf die Küche genau anzusehen und zu beurteilen.
Den Zustand der Küche überprüfen
Bevor ein Vertrag zur Übernahme der alten Küche geschlossen wird, ist es ratsam, den Zustand genau zu überprüfen. Auf diese Punkte sollte man achten:
- Wie ist der optische Gesamtzustand? Wirkt die Küche gepflegt?
- Eine kurze Funktionsprüfung: Lassen sich alle Schubladen und Schränke nutzen? Funktionieren die Scharniere?
- Gibt es sichtbare Schäden an den Einbauschränken oder der Arbeitsplatte?
- Wie sieht es im Inneren der Schränke aus? Gibt es Hinweise auf Feuchtigkeit oder Schimmel? Am besten eine Taschenlampe zur Besichtigung mitnehmen!
- Auch wenn es dem Vorbesitzer vielleicht lästig erscheint: Jedes E-Gerät sollte einmal funktionell geprüft werden: Läuft der Geschirrspüler an? Macht er ungewöhnliche Geräusche, die auf einen Verschleiß oder Defekt hindeuten? Funktionieren alle Platten respektive Kochzonen beim Herd? Reagiert der Kühlschrank auf eine neue Einstellung der Temperatur?
- Außerdem sollte das Alter der verschiedenen Geräte erfragt werden. Je älter die Geräte sind, umso höher wird das Risiko, dass ein Defekt auftritt. Und natürlich sind ältere Geräte auch weniger energieeffizient.
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Das sollte vertraglich geregelt werden
Sind sich Nachmieter und Vorbesitzer grundsätzlich über die Übernahme und den Preis einig, ist es ratsam, einige Dinge auch rechtlich abzusichern.
- Der Vermieter sollte nachweisen können, dass die Einbaugeräte respektive die Küche ihm gehören und er berechtigt ist, sie zu verkaufen. Gerade ein Kaufnachweis über die E-Geräte ist wichtig. Es besteht sonst die Gefahr, etwas für Dinge zu bezahlen, die der Vermieter ohnehin angeschafft hat.
- Bestehen noch Gewährleistungsansprüche auf Geräte oder Gegenstände, sollte man kurz schriftlich regeln, dass diese auf den Käufer übergehen. Zusätzlich sollten die Kaufbelege ausgehändigt werden.
- In einem kurzen Vertrag werden Preis und Zahlungsmodalitäten beschrieben und von beiden Seiten durch Unterschrift akzeptiert.