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Wann ist eine Mietminderung rechtmäßig?

Wann ist eine Mietminderung rechtmäßig?
Schimmel in der Wohnung ist nicht nur unansehnlich, sondern kann auch zu einem echten Gesundheitsrisiko werdenFoto: Getty Images

Schimmel an der Wand, dröhnender Baulärm oder ein kalter Heizkörper im Winter – das alles sind nicht nur große Ärgernisse, sondern auch gute Gründe für eine Mietminderung. Wie sollten Mieter am besten vorgehen? myHOMEBOOK hat beim Berliner Mietverein nachgefragt.

Mieter sollten ihre Rechte kennen, gerade im Fall einer Mietminderung. Sobald die Wohnqualität erheblich eingeschränkt wird, können sie von diesem wirksamen Werkzeug Gebrauch machen. Nicht selten kommt es zwischen Mieter und Vermieter aber zu Streitigkeiten über die Rechtmäßigkeit und Höhe der Mietminderung. Wie geht man das Ganze also nun am besten an?

Was steckt hinter der Mietminderung?

Mieter können die Miete kürzen, wenn die Wohnung oder das Haus einen Mangel aufweist, der die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt oder zu einer eingeschränkten Wohnqualität führt. Grundsätzlich spielt es dabei keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht. Selbst wenn die Beeinträchtigung durch einen Dritten verursacht wurde und der Vermieter darauf womöglich sogar keinen Einfluss hat, kann eine Mietminderung rechtmäßig sein. Entscheidend ist allein, dass ein Mangel vorliegt, der den Wohnwert der Mietsache mindert.

Faustregel: 100 Prozent Miete entsprechen 100 Prozent Wohnwert. Wenn der Wohnwert aufgrund eines Mangels sinkt und der gegenwärtige Zustand der Mietimmobilie somit nicht dem im Mietvertrag festgeschriebenen Soll-Zustand entspricht, sind Mieter dazu berechtigt, die Miete zu kürzen.

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Die Mietminderung ist natürlich ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht oder verschuldet hat. Genauso provozieren geringfügige Beeinträchtigungen keine Mietminderung. Insbesondere dann nicht, wenn diese schon seit dem Einzug bekannt sind. Wer in eine heruntergewirtschaftete Altbauwohnung zieht und sich im Nachhinein über den Zustand der Fenster oder Ähnliches beschwert, hat schlechte Karten. Die Justiz geht im Regelfall davon aus, dass bereits vor Vertragsunterzeichnung alle Rahmenbedingungen in die Ermittlung des Mietpreises einbezogen und zwischen Mieter und Vermieter kommuniziert wurden.

Typische Gründe für eine Mietminderung

Die Gründe, die zu einer Mietminderung führen können, sind vielfältig. Neben kuriosen Gründen, wie ein Bordell im Haus, streunende Katzen, die durch das Füttern der Nachbarn angelockt werden, oder eine abgenutzte Badewanne, gibt es jedoch Mietmängel, die gehäuft auftreten und fast immer eine Mietminderung nach sich ziehen:

  • Schimmel
  • unzureichende Heizleistung
  • Baulärm
  • defekter Herd
  • defekte Dusche
  • die Wohnungstür lässt sich nicht abschließen
  • Schädlingsbefall
  • defekter Aufzug
  • defekter Wasserboiler

Wie geht man vor?

Schritt 1: Mangel melden

„Damit man sein Recht auf Mietminderung nicht verwirkt, sollte man den Mangel unverzüglich dem Vermieter melden“, so Wibke Werner, stellvertretende Geschäftsführerin des Berliner Mietvereins gegenüber myHOMEBOOK. Eine Mietminderung rückwirkend geltend zu machen, sei nur in Ausnahmefällen möglich. Ist die Sache dringend, sollte man sich bei dem Vermieter telefonisch melden.

Grundsätzlich gilt eine anschließende schriftliche Mängelrüge aus Gründen der Beweisführung als der sicherste Weg. So geht man hier neben der eigentlichen Mängelbeschreibung auch auf das weitere Vorgehen ein. Wibke Werner zufolge seien Vermieter dazu verpflichtet, Mängel zu beseitigen und die Wohnung wieder instand zu setzen. Man sollte dem Vermieter eine realistische Frist zur Mängelbeseitigung nennen: „Üblich sind hier etwa zwei Wochen, das ist letztlich aber einzelfallabhängig.“

Achtung: „Wenn es durch eine unverhältnismäßig hohe Mietkürzung zu einem Zahlungsverzug seitens des Mieters kommt, ist Vorsicht geboten. Im schlimmsten Fall droht ihm bei einer ausstehenden Schuldentilgung die Kündigung, so Werner.

Schritt 2: Minderungsquote mitteilen

Weiterhin unterrichtet man den Vermieter über die Minderungsquote. Im Idealfall ermittelt diese ein Mietrechtsexperte. Viele Mietervereine bieten entsprechende Beratungstermine und die Übernahme des Schriftverkehrs an. Alternativ gibt es aber auch eine sogenannte Mietminderungstabelle, deren Quoten zwar nicht rechtsverbindlich, dafür aber ein guter Anhaltspunkt ist. Dabei sollte man auch immer darauf achten, in welchem Ausmaß der Mangel vorliegt. Schimmel ist nicht gleich Schimmel. Werner weist darauf hin, dass man die Miete „in angemessener Höhe“ mindern soll.

Anschließend gibt es zwei Möglichkeiten der Mietminderung: Entweder man zahlt die Miete abzüglich der Minderungsquote oder man geht den sichereren Weg der Zahlung unter Vorbehalt. Der Mieter ist berechtigt, die Miete so lange zu kürzen, bis der Mangel vollständig behoben ist.

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Anmerkung: Bei einer Zahlung unter Vorbehalt muss diese auch unbedingt als solche vermerkt werden. Anderenfalls verfällt der Anspruch auf Mietminderung und der Vermieter kann die bereits gezahlte Miete einbehalten.

Unerhebliche Mängel, die keine Mietminderung begründen

Das Recht auf Mietminderung greift nicht, wenn der Mangel unerheblich ist. Im Folgenden ist eine Liste von entsprechenden Mängeln:

  • defekte Steckdose
  • kurzzeitiger Ausfall der Heizung
  • gelegentliches Hundegebell
  • einmalige Lärmbelästigung durch Nachbarn
  • geringfügiger Luftdurchgang an den Fenstern in einem Altbau
  • defekte Keller- oder Treppenhausbeleuchtung

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