28.02.2023, 05:55 Uhr | Lesezeit: 5 Minuten
Der Umzug ist in der Regel schon teuer genug – da kommt auch noch die Mietkaution dazu. Aber was ist da eigentlich erlaubt und was nicht? Neun interessante Fakten zur Mietkaution, die Mieter kennen sollten.
Wie hoch muss die Mietkaution sein? Was darf der Vermieter alles mit der Kaution machen? Muss man immer alles auf einmal bezahlen? Beim Thema Mietkaution kommen schnell viele Fragen auf. myHOMEBOOK hat neun interessante Fakten zur Mietkaution, die jeder Mieter kennen sollte, zusammengefasst.
Fakt 1: Eine Mietkaution ist ein Kann, aber kein Muss
Eine Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit – entweder für Schäden, die auf die Mietpartei zurückgehen oder für ausfallende Mietzahlungen. Der Vermieter kann eine solche Sicherheit vom Mieter fordern, muss das aber nicht zwingend. „Der Vermieter entscheidet also selbst, ob er vom Mieter eine Kaution verlangt oder nicht“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
Auch interessant: Darf der Vermieter die Kaution erhöhen, wenn man ein Haustier hält?
Fakt 2: Drei Monatsmieten sind das Maximum
Die Kautionsleistung darf laut Bürgerlichem Gesetzbuch höchstens drei Monatskaltmieten betragen. Die Nebenkostenvorauszahlung bleibt bei der Berechnung der Kaution außen vor. Beträgt die Kaltmiete also 830 Euro und die Warmmiete 990 Euro, darf die Kaution bei höchstens 2490 Euro liegen.
Steigt die Miete, ist der Vermieter nicht berechtigt, eine höhere Kaution zu verlangen. Die Kautionsleistung bleibt also so hoch, wie zu Beginn des Mietverhältnisses.
Fakt 3: Auch Ratenzahlungen sind möglich
Eine Kaution auf einen Schlag an die Vermieterin zahlen – das kann für Mieter eine schwere finanzielle Bürde sein. Aber Ratenzahlungen sind grundsätzlich denkbar. „Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Raten zahlen“, sagt Wagner. Die erste Ratenzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
Fakt 4: Der Vermieter legt die ihm überlassene Kaution an
Nach dem Gesetz muss der Vermieter die ihm überlassene Kaution bei einem Kreditinstitut mit dreimonatiger Kündigungsfrist und zu den üblichen Zinsen anlegen. Andere Anlageformen können die Parteien vereinbaren – einzige Voraussetzung: Vermieter müssen die Anlage vom Privatvermögen getrennt aufbewahren. Welche Art Konto dafür gewählt wird, bleibt dem Vermieter überlassen.
„Häufig wurden in der Vergangenheit explizite Mietkautionskonten gewählt, welche die Mieter sogar oft selbst eröffnen, dann aber an den Vermieter verpfänden und das Sparbuch aushändigen“, sagt Wagner. Aber auch das treuhänderisch verwaltete Mietkautionssparbuch auf Namen des Mieters sei eine gern gewählte Alternative. „Am besten informieren sich Vermieter vorab bei ihrer Bank, welche Möglichkeiten es gibt und ob Kosten dafür anfallen“, so Wagner.
Fakt 5: Während des Mietverhältnisses bleibt die Kaution unangetastet
„Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter nicht für streitige Forderungen auf die Kaution zugreifen“, sagt Julia Wagner. Erst wenn mit Ende des Mietverhältnisses Schäden vorhanden sein oder Mietzahlungen ausstehen sollten, kann der Vermieter diese Schulden aus der Mietkaution begleichen. Hat der Vermieter das Konto angelegt, kann er einfach auf das Konto zugreifen.
Wurde ihm ein Sparkonto verpfändet, gestaltet es sich etwas schwieriger, da häufig der Mieter bei Zugriff des Vermieters zustimmen muss. „Erteilt dieser die Zustimmung unberechtigterweise nicht, muss der Vermieter ihn schlimmstenfalls auf Erteilung der Zustimmung verklagen“, so Wagner.
Auch interessant: Sind Minuszinsen bei der Mietkaution erlaubt?
Fakt 6: Die Zinsen einer Mietkaution stehen der Mietpartei zu
„Die Zinsen stehen dem Mieter zu“, sagt Rolf Janßen vom DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main. Er muss sie also auch nicht mit dem Vermieter teilen. Nach dem Auszug sollte der Mieter die Kaution samt Zins schriftlich zurückfordern.
Fakt 7: Der Vermieter kann sich mit der Rückzahlung Zeit lassen
Eine gesetzlich geregelte Abrechnungsfrist für die Kaution gibt es nicht. „In der Regel hat der Vermieter die Kaution spätestens sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung zurückzuzahlen“, sagt Janßen und verweist auf ein Urteil des Oberlandesgerichts Celle (Az.: 2 U 223/01).
Im Einzelfall kann die Abrechnungsfrist auch länger sein. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Nebenkostennachforderungen aus dem laufenden Jahr bestehen; die Abrechnung solcher Kosten erfolgt erst im Folgejahr. „In diesen Fällen darf der Vermieter in der Regel aber nur einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten“, sagt Janßen. So jedenfalls hat es der Bundesgerichtshof 2006 entschieden (Az.: VIII ZR 71/05).
Passend dazu: Was Mieter tun können, wenn die Kaution nicht zurückgezahlt wird
Fakt 8: Vermieter müssen Mietern mögliche Schäden beweisen
Vermieter können Teile der Kaution für Beschädigungen nur dann einbehalten, wenn der Mieter die Beschädigung schuldhaft verursacht hat. Das muss die Vermieterin darlegen und beweisen. Ist eine außergerichtliche Klärung hierüber nicht möglich, ist laut Janßen im Zweifel gerichtlich zu klären, wie viel Geld der Vermieter von der Kaution einbehalten darf.
Mietrecht Sind Minuszinsen bei der Mietkaution erlaubt?
für Mieter und Vermieter Wissenswertes rund um die Mietkaution
Einige Risiken Was man wissen sollte, bevor man eine Mietbürgschaft übernimmt
Fakt 9: Normale Gebrauchsspuren gehen nicht zu Lasten der Mietpartei
Normale Gebrauchs- und Abnutzungsspuren sind kein Grund für den Vermieter, Geld von der Kaution einzubehalten. „Zu normalen Gebrauchsspuren zählen in der Regel Farbunterschiede an Wänden nach dem Abhängen von Bildern sowie leichte Kratzer auf Bodenbelägen“, sagt Janßen.
Sein Tipp: Um vorab zu klären, ob es sich um normale Gebrauchsspuren oder um darüber hinausgehende Beschädigungen handelt, kann es sinnvoll sein, vor dem Auszug einen Check durch die Haftpflichtversicherung zu veranlassen.
Mit Material der dpa