17. September 2024, 10:54 Uhr | Lesezeit: 3 Minuten
Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Beleidigung ist zwar möglich, aber es gibt einige Hürden. Fachanwalt Dr. Mahlstedt klärt über einen kuriosen Fall auf, bei dem es dazu kam.
Eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses ist möglich, wenn dem Mieter oder Vermieter die Fortsetzung des Vertrags unzumutbar ist. Mögliche Gründe hierfür sind unter anderem erheblicher Zahlungsverzug oder unbewohnbare Zustände der Wohnung. In bestimmten Fällen ist aber auch Beleidigung oder Ehrverletzung ein Grund, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen. Voraussetzung dafür ist, dass die Beleidigung so schwerwiegend ist, dass dem betroffenen Mieter oder Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. So wurde ein Fall vor Gericht verhandelt, bei dem es um das Pinkeln in einem gemeinschaftlich genutzten Garten ging, was letztlich zu einer Kündigung führte.
Fristlose Kündigung ohne Abmahnung in der Regel nicht möglich
Eine außerordentliche fristlose Kündigung setzt in der Regel mindestens eine vorherige Abmahnung voraus. Es muss als wichtiger Grund die Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB vorliegen. Dies stellte das Amtsgericht Brühl im Juli 2021 klar.
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Pinkeln im gemeinschaftlichen Garten führte zu Kündigung
Es ging um folgenden Fall: Ein Vermieter ärgerte sich über die „ständige Pinkelei“ eines Mieters im Gemeinschaftsgarten und forderte ihn schriftlich auf, dies zu unterlassen. Es hatten sich bereits einige Nachbarn beschwert. Der Mieter versprach Besserung.
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Dennoch kündigte ausgerechnet der Mieter per Schreiben das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zum 31.01.2021. Der Mieter wertete den Vorwurf des Vermieters als eine wahrheitswidrige und ehrenverletzende Anschuldigung. Der Vermieter bestand auf Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der regelmäßigen dreimonatigen Kündigungsfrist am 30.04.2021.
Urteil: Nicht alles stellt eine Beleidigung dar
Das AG Brühl entschied den anschließenden Rechtsstreit zugunsten des Vermieters. Die fristlose Kündigung des Mieters hatte das Mietverhältnis nicht zum 31.01.2020 beendet. Der Mieter hatte keinen ausreichenden Grund zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung.
Die Äußerung des Vermieters stellte keine Beleidigung, üble Nachrede oder Ehrverletzung dar, zumal der Vermieter sein Schreiben nur an den Mieter richtete. Der Mieter hätte außerdem zuvor wie ein Vermieter eine vorherige Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB aussprechen müssen (AG Brühl, Urteil v. 05.07.21, Az. 28 C 58/19).