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Postbank Wohnatlas

Preise für Wohneigentum wachsen schneller als Mieten

Immobilien in Berlin
Vor allem in Berlin wird die Kluft zwischen Mieten und Kaufen zunehmend größerFoto: Getty Images

Nicht nur die Mieten, sondern auch die Immobilienpreise steigen seit Jahren rasant an. Auch die Corona-Pandemie ändert daran nichts. Dabei wachsen die Preise für Wohneigentum schneller als die Mietpreise, wie eine aktuelle Untersuchung zeigt. Sie legt auch offen, in welchen Regionen Immobilienkäufer noch moderate Preise vorfinden.

Mittlerweile haben Immobilien die Mieten abgehängt, was die Preisentwicklung angeht. Eine wichtige Kennzahl dabei ist der sogenannte Vervielfältiger: Er sagt aus, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine vergleichbare Eigentumswohnung zu bezahlen wären. Der Durchschnitt lag im vergangenen Jahr bei 25,7. Das bedeutet, dass man im Schnitt für den Kauf einer Eigentumswohnung die Summe von 25,7 Jahresnettokaltmieten in dieser Wohnung berechnen müsste, wie aus dem Postbank Wohnatlas 2021 hervorgeht. Bei der Studienreihe werden jedes Jahr die Wohnungsmärkte der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte untersucht. Die Experten warnen dabei auch vor „Überhitzungstendenzen“ in den Ballungszentren, was die Preise beim Wohneigentum betrifft.

Wie entwickelten sich die Preise für Wohneigentum?

Der Vervielfältiger steigt: Im Jahr 2019 musste man durchschnittlich noch 24,0 Jahresnettokaltmieten für den Erwerb einer Wohnung aufbringen. Damit sind die Kaufpreise insgesamt erneut stärker gestiegen als die Mieten. Ein Blick in den Wohnatlas zeigt auch: Die Dynamik beschleunigt sich. Seit 2017 hat sich der Vervielfältiger jährlich um rund eine Jahresmiete erhöht, zuletzt war der Anstieg binnen Jahresfrist mit einem Plus von 1,7 Jahresmieten noch steiler.  

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Große regionale Unterschiede bei den Immobilienpreisen

Generell gilt: Je niedriger der Vervielfältiger vor Ort, desto besser ist die Situation für Immobilieninteressenten. Denn hier verkürzt sich der Zeitraum, bis sich ein Kauf im Vergleich zur Miete rechnet. Allerdings gibt es in Deutschland je nach Lage erhebliche Unterschiede. Bundesweit reicht die Spanne von knapp zwölf Jahresnettokaltmieten für den Kauf einer Eigentumswohnung im Landkreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt bis zu 75 im Landkreis Nordfriesland an der Nordsee, zu dem auch die begehrten Lagen auf Sylt, Föhr und Amrum gehören.

Wie entwickeln sich die Preise für Wohneigentum in den Großstädten?

Besonders rasch enteilen die Kaufpreise in den sieben größten deutschen Städten dem Mietniveau. Im Vergleich zum Vorjahr liegt das Plus im Schnitt über die sieben Städte bei zwei Jahresmieten. Dabei rangierten die Vervielfältiger hier bereits in den Vorjahren auf hohem Niveau. Das Ranking führt in diesem Jahr erstmalig Berlin an: Knapp 40 Jahresmieten mussten man hier im Jahr 2020 für den Kauf einer Wohnung berappen. Damit erreicht die Bundeshauptstadt einen der deutschlandweit höchsten Werte und mit einem Plus von rund vier Jahresmieten im Vergleich zum Vorjahr den stärksten Anstieg unter den deutschen Großstädten.

Wesentliche Ursache für diese Dynamik war der Berliner Mietendeckel, der ab Februar 2020 galt und im April 2021 vom Bundesverfassungsgericht gekippt wurde. Diese Regelung führte zu einem Rückgang der Nettokaltmieten binnen Jahresfrist um mehr als vier Prozent und damit zu einem sehr hohen Anstieg des Vervielfältigers in der Bundeshauptstadt. 

Preisniveau in deutschen Großstädten:

StadtVervielfältiger 2020Vervielfältiger 2019
Berlin39,735,5
München38,537,2
Hamburg38,436,0
Frankfurt Main35,033,5
Düsseldorf33,4 31,3
Köln29,528,2
Stuttgart28,727,7
Quelle: Postbank Wohnatlas 2021, Value AG Marktdatenbank (2021); Berechnungen HWWI

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Wo ist Mieten noch günstiger als Kaufen?

Nicht in allen Städten laufen die Kaufpreise dem örtlichen Mietniveau derart davon. An einigen Orten bieten sich gute Chancen, beim Umzug von einer Mietwohnung in die eigenen vier Wände sogar günstiger wegzukommen. Das ist unter den Großstädten ab 100.000 Einwohner am ehesten in Gelsenkirchen (Vervielfältiger 18,0) und Salzgitter (19,1) der Fall. Zwischen 20 und 21 Jahresmieten rangieren die Durchschnittspreise für Wohneigentum in Bremerhaven, Duisburg, Oberhausen, Hamm, Bochum, Chemnitz und Wuppertal.

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