28.03.2022, 06:19 Uhr | Lesezeit: 2 Minuten
Machen Mieter von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch, so dürfen sie nicht mehr für die Wohnung zahlen müssen als ein Kaufinteressent auf dem freien Markt. Mit diesem Urteil bringt der BGH Klarheit in eine juristisch umstrittene Frage.
Mieter, die beim Verkauf ihrer Wohnung von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, dürfen keinesfalls schlechter gestellt werden als der Kaufinteressent auf dem freien Markt. Eine Vereinbarung, die darauf hinausläuft, dass die Mieterin oder der Mieter einen höheren Preis zahlt, sei unzulässig, entschied der Karlsruher Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall aus Berlin. Das Urteil wurde nun veröffentlicht (Az. VIII ZR 305/20).
Vorkaufsrecht – um was geht es dabei?
Das Vorkaufsrecht kommt ins Spiel, wenn der Eigentümer einer Immobilie die Wohnungen von Miet- in Eigentumswohnungen umwandelt, um diese einzeln zu verkaufen. Dann kann sich der Mieter überlegen, ob er beim neuen Eigentümer weiter zur Miete wohnen oder die Wohnung selbst erwerben will. Entscheiden muss er sich erst, wenn der Kaufvertrag mit dem potenziellen Käufer steht. Dann legt der Mieter fest, ob er zu diesen Konditionen selbst in den Vertrag einsteigt.
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Die Berliner Mieterin hatte ihr Vorkaufsrecht genutzt. Für die unsanierte 47-Quadratmeter-Wohnung sollte sie mehr als 163.000 Euro bezahlen. Laut Kaufvertrag hätte der andere Käufer die Wohnung aber günstiger bekommen, falls sie noch vermietet sein sollte.
Wie der BGH jetzt entschied, muss auch die Mieterin nur diesen Preis – knapp 147.000 Euro – zahlen. Der Gesetzgeber habe sicherstellen wollen, dass den Mieter keine ungünstigeren Bedingungen treffen.
Die Frage war in der Rechtsprechung und unter Experten umstritten. Manche Juristen hatten eine Differenzierung für gerechtfertigt gehalten, weil sich eine vermietete Wohnung zu einem weniger hohen Preis verkaufen lasse als eine unvermietete. Ein Mieter, der selbst zum Eigentümer wird, habe diesen Nachteil nicht.
Die obersten Zivilrichterinnen und -richter fanden das nicht überzeugend. Dem Verkäufer gehöre „nur“ eine vermietete Wohnung, heißt es in dem Urteil. „Ein Grund dafür, dass dem Verkäufer die Möglichkeit eingeräumt werden müsste, den damit etwa verbundenen Nachteil auf Kosten des Mieters auszugleichen, ist nicht erkennbar.“