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Vor- und Nachteile

Lohnt sich eine Bauvoranfrage – oder nicht?

Bauvoranfrage
Eine Bauvoranfrage ist keine Pflicht – aber kann sich lohnenFoto: Getty Images

Eine Bauvoranfrage ist nach wie vor ein geeignetes Mittel, um das Bauvorhaben möglichst sorgenfrei anzugehen. Denn, trotz aller herrschenden Krisen – in Deutschland wird auch weiterhin fleißig gebaut. Was es dabei zu beachten gilt, erfahren Sie hier.

Trotz Corona gab es in der deutschen Baubranche im Jahr 2020 einen Bauboom mit Rekordumsatz. Und das, obwohl in den letzten Jahren die Anzahl der Ein- oder Zweifamilienhäuser gegenüber dem Trend von Mehrfamilienhäusern etwas zurückgegangen ist. Dabei gilt nach wie vor, dass jedes einzelne Bauprojekt mit weiser Voraussicht geplant werden sollte. Wann benötigt man eine Bauvoranfrage und vor allem: Was gehört in einen solchen Antrag unbedingt mit hinein? Diese und andere Fragen beantwortet Diplom-Jurist Göran Ruser für Sie in diesem Ratgeber.

Was ist eine Bauvoranfrage?

Wenn Sie Ihr Traumhaus auf dem soeben erworbenen Grundstück bauen wollen, kann sich eine Bauvoranfrage durchaus lohnen. Der sogenannte Antrag auf Bauvorbescheid ist jedoch kleine Pflicht. Es ist allein Ihre Entscheidung, ob Sie mit der Bauvoranfrage ein Verfahren noch vor dem Baubeginn starten möchten. Inhalt der Anfrage ist letztendlich die Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens. Konkret geht es dabei um die Frage, ob Ihr Bauvorhaben mit dem öffentlichen Baurecht oder mit den vor Ort geltenden Bebauungsplänen im Einklang steht. 

Eine Bauvoranfrage ist demnach sinnvoll, wenn Sie beispielsweise unsicher sind, ob der angedachte Giebel genehmigt wird, obwohl er die zulässige Höhe der Häuser im Baugebiet übersteigen könnte. Wird hiernach der Bauvorbescheid ausgestellt, können Sie mit der Planung beginnen. Der Bescheid ersetzt zwar nicht den im Anschluss noch einzureichenden Bauantrag, aber bereits genehmigte Vorhaben sind dennoch rechtsgültig.

Passend dazu: Wie stellt man eigentlich einen Bauantrag?

Einzureichen ist der Antrag bei der Gemeinde oder der entsprechenden Baubehörde. Man kann ihn sowohl formlos als auch förmlich stellen. Allerdings sind Entscheide auf einen formlosen Antrag hin rechtlich gesehen nicht bindend. Eine Frist ist ebenso zu beachten: In den meisten Bundesländern muss man nach drei Jahren eine Verlängerung der Bauvoranfrage stellen.

Was braucht man dafür?

Die Bauvoranfrage gilt nur als „kleiner Bruder“ des Bauantrages und ist dementsprechend auch weniger umfangreich. Dennoch werden Sie sich auf das Zusammentragen zahlreicher Unterlagen einstellen müssen – die Sie zudem gleich dreifach anfertigen sollten.

Zum einen ist auf dem Antragsformular das Grundstück anzugeben, auf dem der Bau Ihres Hauses erfolgen soll. Daneben ist das Bauvorhaben nach Art, Maß und Gebäudeklasse einzutragen, die Nennung der Bauherrenschaft und des Verfassers des Entwurfs schließen die Erfassung dieser ersten Daten ab. Detaillierte Angaben sind schließlich bei dem Fragekatalog zu machen. Darin stellt der von Ihnen beauftragte Architekt oder Bauingenieur Fragen über die Zulässigkeit der einzelnen Bauvorhaben, welche die Behörde schlicht mit Ja oder Nein beantwortet.

Weitere erforderliche Unterlagen sind:

  • Baubeschreibung
  • Formlose Bau – und Nutzungsbeschreibung
  • Bauzeichnung – sie stellt Lageplan, Grundriss, Schnitte und Ansichten des geplanten Gebäudes dar.
  • Liegenschaftsplan
  • Berechnungen des Bruttorauminhaltes
  • Sollten Baulasten bestehen, müssen auch hiervon Kopien angefertigt werden.
  • Bilder vom Grundstück
  • Beantragen Sie Abweichungen von Festsetzungen des Bebauungsplans, muss ein entsprechender Antrag beigefügt werden.

Wer kümmert sich um die Bauvoranfrage?

Im Rahmen der Bauvoranfrage als kleines, offizielles Genehmigungsverfahren durchlaufen Sie die drei Phasen der Antragstellung, der behördlichen Prüfung und schließlich der Zustellung des Genehmigungsbescheides („Bauvorbescheid“). Grundsätzlich gilt: Je präziser Sie Ihre Angaben zum Bauvorhaben machen, desto genauer kann die Behörde Auskunft über die Realisierbarkeit geben. Es ist daher von Vorteil, einen Experten mit der Bauvoranfrage zu beauftragen.

Wenn Sie als Bauherr über genügend Fachkenntnisse verfügen, ist dies für den Kontakt mit der zuständigen Baubehörde völlig ausreichend. Sind Sie sich dagegen unsicher, ob Sie selbst Abmessungen oder Kubatur des Gebäudes exakt bestimmen können, sollten Sie sich lieber auf die Expertise eines Fachmanns verlassen. Demnach kann die Bauvoranfrage ein Bauherr selbst, ein Architekt oder ein Bauingenieur stellen. Auch der potenzielle Käufer ist berechtigt, eine Bauvoranfrage einzureichen. Da man sich zudem in Bauordnungs- und Planungsrecht auskennen sollte, ist man mit dem Architekten an seiner Seite stets gut aufgestellt.

Was kostet eine Bauvoranfrage?

Die Kosten einer Bauvoranfrage können je nach Art des Antrages variieren. Während ein formloser Antrag den Bearbeitungsaufwand seitens der Baubehörde eher niedrig hält und zwischen 50 und 200 Euro kostet ist, kommt Sie eine förmliche Bauvoranfrage schon deutlich teurer zu stehen. Je nach Prüfungsumfang und Größe des Bauvorhabens kann die Gebühr zwischen 0,1 und 0,2 Prozent der voraussichtlichen Baugesamtsumme betragen. Als Orientierungswert gilt jedoch ein Durchschnittspreis von rund 150 Euro für den Bauvorbescheid.

Hinweis: Beauftragen Sie bei der Bauvoranfrage einen Architekten, so ist zusätzlich dessen Honorar zu vergüten. Das Honorar bemisst sich dabei nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).

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