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Hausbau

Wann braucht man eine Baugenehmigung?

Bauherr und Architekt auf der Baustelle
Einem Bauvorhaben geht üblicherweise eine Genehmigung voraus. Ansonsten drohen saftige BußgelderFoto: Getty Images

Bei nahezu jedem Bauvorhaben ist vorab eine Baugenehmigung notwendig. Setzen sich Bauherren darüber hinweg, spricht man von einem Schwarzbau. Wann eine Baugenehmigung nötig ist und was man dafür braucht, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Ohne Baugenehmigung keine Baustelle – so ist es üblicherweise geregelt. Wenn man sich nicht an den genehmigten Antrag hält oder stark davon abweicht, handelt es sich um einen Schwarzbau. Und der kann für Bauherren teuer werden, da es sich um eine Ordnungswidrigkeit handelt. Welche Projekte sind genehmigungspflichtig?

Wann braucht man eine Baugenehmigung?

Generell gilt, dass man für jedes Bauvorhaben eine Baugenehmigung braucht – aber es gibt einige Ausnahmen. Und diese sind je nach Bundesland und Bauprojekt unterschiedlich geregelt. Und auch die Bebauungspläne der jeweiligen Kommunen geben Richtlinien vor. Mancherorts benötigt man beispielsweise für einen Carport keine Genehmigung, andernorts wiederum schon. Allerdings müssen sich Bauherren gar nicht alleine mit diesen Fragen beschäftigen, da sie zudem auch gar nicht vorlageberechtigt sind. In der Regel kümmern sich Bauplaner oder Architekten zusammen mit den Bauherren um die Antragstellung.

Wie bekommt man eine Baugenehmigung?

Der Baugenehmigung geht üblicherweise der Bauantrag voraus – und davor kommt oft noch die Bauvoranfrage. Bei Letzterem kann man zunächst sicherstellen, ob eine Baugenehmigung überhaupt notwendig ist, beispielsweise bei einer Gartenmauer oder einem Carport. Zudem können damit Bauherren dafür sorgen, dass das Projekt mit einem ordnungsgemäßen Bauantrag auch genehmigt wird. Allerdings stellt er die Bauvoranfrage in der Regel nicht selbst, sondern ein Architekt oder Bauplaner. Denn nur diese sind bauvorlageberechtigt und stellen auch den Bauantrag, den der Bauherr dann bei der entsprechenden Baubehörde (umgangssprachlich Bauamt) einreicht.

Hinweis: In jedem Fall ist es ratsam, sich vorab beim jeweiligen Bauamt über die entsprechenden Regelungen und nötigen Unterlagen zu erkundigen.

Welche Unterlagen braucht man für einen Bauantrag?

Die Dokumente, die für einen Bauantrag nötig sind, können sich je nach Baubehörde unterscheiden. Es ist jedoch ratsam, vorab sämtliche Unterlagen zu sammeln. Dazu können zählen:

  • Beschreibung des Bauvorhabens
  • Kostenaufstellung
  • Zeichnungen des Bauplaners oder Architekten (Grundriss, Ansichten etc.)
  • Lageplan
  • Höhenplan
  • Gutachten eines Statikers
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster
  • Nachweise über Brand-, Wärme und Schallschutz
  • Dokumentation der versiegelten Flächen

Wie hoch ist das Bußgeld, wenn man keine Baugenehmigung hat?

Tatsächlich ist es in den Landesbauordnungen recht einheitlich geregelt, wie hoch die Strafzahlungen beim Schwarzbau sind. Hintergrund: Das Baugesetzbuch (BauGB) ist bundesweit gültig und lässt nicht viel Spielraum für die Länder zu. Allerdings richten sich die Bußgelder nach der Größe des Vorhabens. In vielen Bundesländern, beispielsweise Bayern, Brandenburg oder Sachsen liegt die Obergrenze bei mehr als 100 Kubikmeter illegal bebautem Raum bei bis zu 50.000 Euro.

Allerdings bleibt es in vielen Fällen nicht bei der Strafzahlung, die der Bauherr zu leisten hat. Es kann auch passieren, dass ihm die Nutzung des Gebäudes verwehrt bleibt – oder er es sogar komplett zurückbauen muss. Es kann auch nach Jahren noch passieren, dass ein Gebäude abgerissen werden muss, wenn sich herausstellt, dass keine Baugenehmigung vorliegt oder diese nicht eingehalten wurde. Auch Umbauten am bestehenden Haus, die nicht genehmigt sind, muss man gegebenenfalls wieder rückgängig machen.