14.03.2022, 11:07 Uhr | Lesezeit: 6 Minuten

Wer eine Baugenehmigung beantragen möchte oder sich intensiver mit Immobilien und Bauordnungen beschäftigt, hat diesen Begriff sicher schon einmal gehört: Gebäudeklassen. Für alle anderen, die sich darunter nichts vorstellen können, erläutern wir, was Gebäudeklassen sind, welche rechtliche Bedeutung sie haben und warum es diese Einteilung überhaupt gibt.

Musterbauordnung definiert fünf Gebäudeklassen

In Deutschland gibt es fünf Gebäudeklassen. Wie sie eingeteilt werden, was dabei zu beachten ist und welche Ausnahmen es gibt, ist grundsätzlich in der sogenannten Musterbauordnung (MBO) festgeschrieben. Sie gilt in ihrer aktuellen Fassung seit 2002 mit letzten Änderungen aus dem Jahr 2019. Die Bauministerkonferenz hat Anfang Dezember des vergangenen Jahres jedoch einen Entwurf zur Änderung der MBO beschlossen. Danach sollen unter anderem Abstandsflächenrechte sowie Brandschutzregelungen angepasst und präzisiert werden. Unter anderem sollen Brandschutzregelungen für Dächer auf Photovoltaikanlagen ausgeweitet werden.

Bis 15. Februar 2022 hatten unter anderem Immobilienverbände und andere, die von Änderungen der MBO betroffen sind, die Möglichkeit, eigene Anmerkungen zu den geplanten Änderungen einzureichen. Noch gilt die neue Fassung nicht.

Grundsätzlich wird die Einteilung eines Gebäudes auch künftig vor allem anhand von Fläche und Höhe und Art und der Anzahl der Nutzungseinheiten – etwa Wohnungen oder Praxen – vorgenommen. Zusammengefasst lässt sich sagen: Je höher die Gebäudeklasse, desto strengere Auflagen sind einzuhalten. Die Einordnung gemäß Musterbauordnung in Gebäudeklassen lautet wie folgt:

• Gebäudeklasse 1:
  a) freistehende Gebäude mit einer Höhe von bis zu sieben Meter und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 Quadratmeter
  b) freistehende land- oder forstwirtschaftliche Gebäude
• Gebäudeklasse 2: mit einer Höhe von bis zu sieben Meter und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von nicht mehr als 400 Quadratmeter      
• Gebäudeklasse 3: sonstige Gebäude mit einer Höhe bis zu sieben Meter
• Gebäudeklasse 4: Gebäude mit einer Höhe bis zu 13 Meter und Nutzungseinheiten mit jeweils nicht mehr als 400 Quadratmeter
• Gebäudeklasse 5: sonstige einschließlich unterirdischer Gebäude

Was bedeuten die Klassen konkret?

Gebäude der Klassen eins bis drei verfügen im Brandfall über das geringste Gefahrenpotenzial, weil sie – zumindest bei Klasse eins – freistehend und ansonsten nicht sehr hoch gebaut sind. Sie müssen laut MBO über feuerhemmende Materialien für stützende Bauteile verfügen, die einem Brand 30 Minuten standhalten.

Die Anforderungen an Gebäude der Klasse vier sind deutlich strenger. Dabei sind sogenannte hochfeuerhemmde Bauteile gefordert, die bei einem Brand mindestens 60 Minuten tragfähig bleiben müssen. In Klasse fünf sind nicht bloß hemmende, sondern feuerbeständige Bauteile erforderlich, für die im Brandfall eine Tragfähig von 90 Minuten vorgeschrieben ist. Es muss also sichergestellt sein, dass in dem jeweiligen Gebäudetyp Bauteile sowie verwendete Materialien einem Feuer für die je nach Klasse vorgeschriebene Zeitspanne widerstehen.

Bei der Bemessung der Quadratmeter wird die sogenannte Bruttogeschossfläche herangezogen und nicht etwa die Nutzfläche von Wohnungen oder Praxen. Deswegen kann ein Haus mitunter in eine höhere Gebäudeklasse eingeteilt werden, obgleich es anhand der Wohnungsgrößen nicht dazu gehören würde. Die Gebäudehöhe berechnet sich gemäß MBO von „der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, über der Geländeoberfläche im Mittel“. Keller werden nicht mitgezählt.

Für Sonderbauten gelten eigene Regeln

Wem das zu kompliziert ist, sollte wissen: Das ist noch längst nicht alles. Zunächst einmal gehört nämlich nicht jedes Bauwerk zu einer der fünf Gebäudeklassen. Die Einteilung gilt nur für sogenannte Regelbauten wie Wohnhäuser und nicht für Sonderbauten – für sie gelten eigene Vorschriften. Sonderbauten sind gemäß MBO unter anderem:

• Hochhäuser mit mehr als 22 Meter Höhe
• Läden mit Verkaufsflächen ab 800 Quadratmeter
• Verwaltungs- und Bürogebäude deren einzelne Einheiten mehr als 400 Quadratmeter umfassen
• Versammlungsstätten (wobei diese wiederum nach verschiedenen Kriterien unterteilt werden)
• Krankenhäuser
• Gaststätten mit mindestens 40 Plätzen im Inneren oder mehr als 1000 Plätzen im Freien
• Schulen
• Campingplätze

Die MBO ist zudem kein Gesetz, das bundesweit gilt, sondern eine Richtlinie, auf deren Grundlage die einzelnen Bundesländer eigene baurechtliche Vorschriften in ihren Landesbauordnungen, etwa der HBO für Hessen oder der NBauO für Niedersachsen, erlassen haben. Deswegen unterscheiden sich die Bauordnungen der Länder von der Musterbauordnung. Die MBO definiert jedoch die Mindestanforderungen, an die sich die Länder bei der Ausgestaltung eigener Vorschriften zwingend halten müssen.

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Wie wirkt sich eine Gebäudeklasse aus?

Die Einteilung eines Hauses in eine bestimmte Gebäudeklasse hat neben den Anforderungen an den Brandschutz auch Auswirkungen auf verwaltungs- und verfahrenstechnische Abläufe einer Baumaßnahme. Sie entscheidet darüber, ob für ein Haus ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren möglich ist oder nicht. Die jeweiligen Bauordnungen der einzelnen Bundesländer regeln dazu die Details. Für Wohngebäude der Klassen eins bis drei reicht in der Regel ein vereinfachtes Verfahren.

Das heißt aber auch, dass die Gebäudeklasse bestimmt werden muss, bevor eine Baugenehmigung erteilt werden kann. Auch wenn ein bestehendes Gebäude irgendwann anders genutzt werden soll als ursprünglich vorgesehen, also eine Nutzungsänderung geplant ist, wird die jeweilige Einteilung in eine der Gebäudeklassen relevant.