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Fiese Kostenfalle

10 Baumängel, die für Bauherren später richtig teuer werden

Baumängel beim Hausbau, die später teuer werden
Ein gefährlicher und teurer Baumangel: ein Loch in der ZimmerdeckeFoto: Getty Images

Beim Hausbau kann eine Menge schiefgehen. Das kann mitunter richtig teuer werden. Aber wer muss die Zusatzkosten übernehmen? Zu dieser Frage haben die Experten vom Bauherren-Schutzbund (BSB) eine Studie veröffentlicht.

Montagefehler beim Fenstereinbau, Risse in der Fassade, falsch verlegte Elektroleitungen – es gibt unzählige Baumängel beim Hausbau. Bevor man die Fallstricke wieder ausbügeln kann, muss ein Gutachter ans Werk. Dann der nächste Horror: Decken, Wände oder der Fußboden müssen aufgerissen und Bauteile aufwendig ausgetauscht werden.

Die termingerechte Fertigstellung rückt in weite Ferne. Und Rückbau und Neubau gehen richtig ins Geld. Umso wichtiger: Fehler bei der Ausführung möglichst frühzeitig entdecken und Baumängel beim Hausbau fachgerecht beseitigen lassen! Wer aber kommt für die zusätzlich entstandenen Kosten auf? Das verrate die Experten vom BSB anhand der zehn typischsten Baumängel.

1. Kellerabdichtung

Baumangel

Feuchteschäden an der Kelleraußenwand. Hässliche Farbabplatzungen, Feuchteflecken sowie Verfärbungen sind die Folge. Ursache ist meist eine fehlerhafte Bauwerksabdichtung.

Schadenbeseitung

Eine partielle Ausbesserung der betroffenen Stellen kann schwierig werden. Meist müssen ganze Bauteile zur Abdichtung komplett entfernt und anschließend neu aufgebracht werden.

Kosten

Je nach Gebäude können für diese Baumängel beim Hausbau schnell Kosten von rund 25.000 Euro anfallen. Liegt ein Ausführungsfehler vor, ist meist das Rohbau-Unternehmen verantwortlich. Tipp der BSB-Experten: Eine Kontrolle der fachgerechten Ausführung und Übereinstimmung der Bauarbeiten mit den anerkannten Regeln der Technik kann den Schaden vermeiden.

2. Risse im Wärmedämm-Verbundsystem

Ein möglicher Baumangel: eine offene Wärmedämmung
Eine offene Wärmedämmung kann zum Verhängnis werdenFoto: Bauherren-Schutzbund

Baumangel

Gibt es beim Wärmedämm-Verbundsystem (WDVS) einen Pfusch, entstehen in Eckbereichen über Fenster- und Türöffnungen häufig Spannungs- sowie Kerbrisse. Ursache ist, dass Dämmplatten mit Kreuzfugen an der Fassade befestigt sind. Und das ist grundsätzlich weder in der Fläche noch an Gebäudeecken oder -öffnungen erlaubt.

Schadenbeseitung

Dämmplatten müssen fortlaufend im Verband mit senkrecht versetzten Stoßfugen an die Hausfassade geklebt werden. Denn die Risse sehen nicht nur hässlich aus. Es besteht das Risiko, dass Wasser eindringen kann. Zudem ist die Dämmwirkung beeinträchtigt. Sobald über die gesamte Fläche des WDVS Risse auftreten, ist eine Reparatur nicht möglich. Dann muss ein komplett neues System her.

Kosten

Die Schadensumme für solche Baumängel beim Hausbau kann bis zu 35.000 Euro betragen. Kam es bei der Verarbeitung zu einem Pfusch, muss der zuständige Malerbetrieb häufig die Kosten tragen.

3. Feuchter Estrich

Nasser Esrtich
Estrich muss ausreichend trocknen, sonst entstehen FeuchtigkeitsschädenFoto: Bauherren-Schutzbund

Baumangel

Fiese Verfärbungen und Feuchtränder am Innenputz. Massivholzdielen und andere Bodenbeläge verformen sich zudem konkav. An den Wänden bildet sich außerdem Schimmel, im Gebäude riecht es muffig. Ursache für Baumängel beim Hausbau dieser Art ist, dass der Estrich noch zu feucht war, als die Dielen verlegt worden sind. Trocknet der Estrich dann nach, kriecht die Feuchtigkeit in den Bodenbelag und an die Wände.

Schadenbeseitigung

Man muss den verformten Bodenbelag und den verunreinigten Innenputz austauschen. Zudem muss man das Gebäude aufwendig trocknen.

Kosten

Für diesen Pfusch am Bau können locker 19.000 Euro fällig werden. Tipp der Bauherren-Experten:

4. Luftdichtheitsebene

Baumangel

Das Badezimmer im Dachgeschoss eines KfW-Effizienzhauses wird im Winter nicht richtig warm. Außerdem zieht es in allen Räumen des Dachgeschosses. Ursache für die Baumängel: undichte Stellen oder Löcher in der luftdichten Ebene der Steildachflächen und Geschossecken sowohl zum Außenraum als auch zum Dachraum. Das Verkleben der Folie in der luftdichten Ebene erfolgte nicht fachgerecht. Weitere Folge: Die Mineralwolle der Wärmedämmung wird feucht.

Schadenbeseitigung

Man muss die innere Beplankung, also die Verkleidung aus Bohlen, Planken oder Platten sowie die Wärmedämmung komplett entfernen und erneuern.

Kosten

Leckagen sowie ein mangelhafter Einbau der luftdichten Ebene führen mit der Zeit zu erheblichen Schäden an der Dachkonstruktion und der Wärmedämmung. Ein kompletter Rück- und Neubau des Daches ist erforderlich. Und das wird richtig teuer: Nach Experten-Meinung fallen hier Kosten von 147.000 Euro an. Sofern der Dachdecker gepfuscht hat, muss er die Schadensumme berappen.

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5. Schallbrücke

Ein falsch angeschlossener Wasseranschluss wird zur Bakterienschleuder
Falsch angeschlossen, kann der Wasseranschluss zur Bakterienschleuder werdenFoto: Getty Images

Baumangel

Typisches Problem bei einem Doppelhaus! Toilettenbenutzung, Ehekrach oder Poltern auf der Treppe – man muss jedes Geräusch der Nachbarn mit anhören. Die Lärmbelästigung kann unerträglich werden. Ursache sind sogenannte Schallbrücken. In der Schalltrennfuge können sich beispielsweise Mörtelreste befinden. Bodenplatten sowie Geschossdecken sind durchgehend aus Beton. Die entstandenen Schallbrücken übertragen dann alles, was man nicht hören will.

Schadenbeseitigung

Richtig übel: Schallbrücken kann man im Nachhinein nicht mehr entfernen! Und nach Meinung der Experten vom BSB kann man auch die Gebäudeteile nachträglich schalltechnisch nicht mehr entkoppeln. Hier hilft nur noch Oropax, denn die störenden Geräusche von nebenan bleiben dauerhaft.

Kosten

Bei dieser Art Baumängel beim Hausbau können betroffene Bauherren vom Vertrag zurücktreten. Oder sie begnügen sich mit einem finanziellen Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts. Das können rund 80.000 Euro sein.

6. Ringanker

Baumängel: Fassadenriss
Typischer Baumangel: der treppenförmige FassadenrissFoto: Bauherren-Schutzbund

Baumangel

Bei einem mehrgeschossigen Einfamilienhaus treten Risse im Mauerwerk und im Bereich der Mauerkronen auf, die sich treppenartig ausbreiten. Außerdem entstehen im Bereich der Wandköpfe Risse. Ursache dafür: Die Wandköpfe sind nicht zug- und druckfest an die Dachkonstruktion angebracht. Als Folge knicken die Auswände im Auflagerbereich des Daches aus.

Schadenbeseitigung

Ein Rückbau des Dachstuhls ist nötig. Anschließend rüstet man die Wandköpfe der Außen- und tragenden Innenwände mit Ringbalken oder Ringankern aus. Das beschädigte Mauerwerk braucht außerdem einen Austausch. Zu guter Letzt kann man die Dachkonstruktion wieder herstellen und druck- sowie zugfest anschließen.

Kosten

Die Kosten für die Beseitigung der Baumängel belaufen sich auf rund 61.000 Euro. Die Summe setzt sich zusammen aus den Kosten für den Rück- und Neubau von Mauerwerk und Dachstuhl sowie der Ausführung von Ringbalken und Ringanker. Verantwortlich ist der Zimmermann, der den Dachstuhl nicht nach den statischen Berechnungen aufgebaut hat. Zudem kann man mitunter die Bauleitung an den Kosten beteiligen, wenn diese bei der Koordination und Überwachung geschlafen hat.

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7. Fußbodenheizung

Baumängel: Fußbodenheizung
Willkürlich verlegt, kann eine Fußbodenheizung nicht die gewünschte Raumtemperatur bringenFoto: Bauherren-Schutzbund

Baumangel

Im neuen Einfamilienhaus will es einfach nicht richtig warm werden. Im Winter bei Null Grad Außentemperatur erreicht die Raumtemperatur nur mickrige 16 Grad. Ursache für diesen Bibber-Baumangel ist die fehlerhafte Fußbodenheizung, die alle Räume beheizen sollte. Im Vorfeld gab es keine Heizlastberechnung. Die Folge ist eine schlampig ausgelegte Fußbodenheizung.

Schadenbeseitigung

Um die Raumtemperatur zu erhöhen, kann die Vorlauftemperatur erhöht werden. Außerdem kann die Heizfläche vergrößert werden. Damit keine Schäden im Parkett und keine Gesundheitsprobleme entstehen, ist die Temperatur für die Oberfläche auf 26 Grad begrenzt. Bedeutet: Die Heizflächen müssen mit zusätzlichen Heizflächen oder Heizkörpern erweitert werden.

Kosten

Für das Nachrüsten mit Heizkörpern in den einzelnen Räumen sowie dem Einbau der zugehörigen Heizkreise sind 23.000 Euro fällig. Die muss in der Regel der Heizungsbauer berappen.

8. Sockelabdichtung

Baumangel

Ein paar Monate nach dem Einzug verformt sich der Parkettbelag. Auffällig: Besonders stark ist der Boden direkt vor der Terrassentür betroffen. Ursache für den Baumangel ist eine starke Durchfeuchtung der Fußbodenkonstruktion sowie der angrenzenden Wände. Im Sockelbereich der Terrasse löst sich außerdem die Sockelabdichtung vom Untergrund.

Schadenbeseitigung

Zuerst muss die Sockelabdichtung ersetzt werden. Anschließend muss die Fußbodenkonstruktion getrocknet und das beschädigte Parkett ausgetauscht werden. Abschließend werden die Innenräume getrocknet.

Kosten

Rund 56.000 Euro können hier zusammenkommen. Und zwar für den Rückbau, das Aufbringen einer neuen Sockelabdichtung, der Bautrocknung und dem Austausch des beschädigten Parketts. Die Kosten muss prinzipiell das für die Planung und Ausführung zuständige Rohbau-Unternehmen tragen. Dem ausführenden Handwerker und der Bauüberwachung hätte zudem die fehlerhafte Planung auffallen müssen.

9. Trinkwasser-Hygiene

Baumangel

Aus dem Hahn kommt zwar Wasser, das ist aber mit Legionellen verseucht. Wer das trinkt, kann sich eine schwere Infektionskrankheit sowie eine Lungenentzündung einhandeln. Ursache für diesen üblen Baumangel: Der Trinwasseranschluss des Gartensprengventils hätte im fließenden System verlegt werden müssen. Stattdessen wurde der Anschluss im Keller an das Trinkwassersystem angeschlossen. Das Gartensprengventil wurde im Winter mehrere Monate nicht benutzt. Als Folge haben sich in der Stagnationsleitung fiese Bakterien angesiedelt, die dann ins Trinkwasser gelangt sind.

Schadenbeseitigung

Am tiefsten Punkt der Leitung muss ein Entleerungsventil eingebaut werden. Erst dann kann in den Wintermonaten die Leitung vollständig entleert werden.

Kosten

Obwohl dieser Baumangel schwere gesundheitliche Schäden verursachen kann, halten sich die Kosten für die Schadenbeseitigung in Grenzen. Die Experten vom BSB veranschlagen hier rund 450 Euro. Darin enthalten sind Kosten für den Rückbau der Stichleitung, die Neuverlegung und den Einbau eines Absperrventils.

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10. Bad-Abdichtung

Baumangel

Zwei Jahre nach Fertigstellung eines Einfamilienhauses machen sich aufsteigende Feuchtigkeit und Schimmel im Bad breit, vor allem an der Wand im Duschbereich. Es zeigen sich völlig durchfeuchtete Trockenbauteile, die zudem mit Schimmelpilzen übersät sind. Grund für diesen Baumangel ist eine schlecht ausgeführte Verbundabdichtung. Besonders in den Eckbereichen sind dann große Lücken zu sehen. Über einen Zeitraum von zwei Jahren konnte durch die Fliesenfugen ungehindert Feuchtigkeit in die Trockenbau-Konstruktion eindringen.

Schadenbeseitigung

Trockenbauwände im Bad müssen zurückgebaut und freigelegte Oberflächen fein gereinigt werden. Alle Bauteile werden getrocknet und gereinigt. Nachdem die fehlerhaft ausgeführte Verbundabdichtung entfernt wurde, werden neue Trockenbauplatten eingebaut und abgedichtet. Abschließend werden die Wände neu gefliest.

Kosten

Für die Schimmelpilz-Sanierung, den Rückbau der beschädigten Trockenbauwände sowie den Einbau neuer Trockenbauwände einschließlich der Verbundabdichtung und der Wandfliesen sind rund 18.000 Euro fällig. Die Kosten müssen prinzipiell der verantwortliche Fliesenleger und die Bauleitung des Handwerksbetriebs tragen.

Wann ist ein Gebäude eigentlich mangelfrei?

Drei Dinge müssen erfüllt sein, um ein Gebäude als mangelfrei einzustufen:

  • Das Bauwerk entspricht dem Vertrag.
  • Die allgemein anerkannten Regeln für die Technik wurden eingehalten.
  • Das Gebäude ist funktionstüchtig und gebrauchsfertig.

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