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Vorsicht bei der Finanzierung

Die 7 häufigsten Fallen beim Immobilienkredit

Gespräch mit dem Bankberater zur Immobilienfinanzierung
Wer im Voraus sorgfältig kalkuliert, ist für ein Gespräch mit dem Bankberater gut vorbereitetFoto: iStock / courtneyk

Auf dem Weg zum Immobilienkredit lauern einige Stolpersteine. Wer sie kennt und umgeht, kommt leichter ans Ziel – und kann mehrere Tausend Euro sparen.

In Deutschland zahlen Käufer für ein Haus mit einer Grundstücksgröße von 700 bis 850 Quadratmeter und einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern im Schnitt rund 320.000 Euro. Eine Summe, die durch einen Immobilienkredit größtenteils fremdfinanziert und über 10, 15 oder 20 Jahre abgestottert werden muss. Umso wichtiger ist es, eine solide Finanzierung auf die Beine zu stellen, die nicht schon beim ersten Gegenwind ins Wanken gerät. Hier erfahren Sie mehr über die häufigsten Fehler beim Immobilienkredit und wie Sie diese vermeiden können.

1. Fehler: Die eigene Finanzkraft schönrechnen

Wie viel Geld steht mir jeden Monat zur Verfügung, um den Baukredit abzuzahlen? Darüber sollten Sie sich unbedingt im Klaren sein. Machen Sie einen gründlichen Kassensturz, stellen Sie alle Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Neben laufenden Zahlungsverpflichtungen (zum Beispiel für Versicherungsprämien) sollten Sie auch unregelmäßige Ausgaben (zum Beispiel für Urlaubsreisen) berücksichtigen. Schönrechnen hilft nichts. Im Gegenteil: Wenn Sie einzelne Posten vergessen oder bewusst weglassen, stimmt das Ergebnis am Ende nicht. Dieser Fehler kann Sie in finanzielle Schwierigkeiten beim Immobilienkredit bringen. 

Passend dazu: „Finanztest“: Immobilienkredite bleiben günstig

2. Fehler: Auf Vergleiche beim Immobilienkredit verzichten

Vergleichen lohnt sich: Für ein Darlehen über 200.000 Euro mit einer Laufzeit von 15 Jahren und 3,0 Prozent Anfangstilgung verlangen günstige Banken derzeit 0,76 Prozent Effektivzins im Jahr. Beim teuersten Anbieter sind es 1,75 Prozent. Also: Nehmen Sie nicht das erstbeste Angebot Ihrer Hausbank an. Das mag bequemer sein, kann aber richtig teuer werden.

3. Fehler: Die Nebenkosten vergessen

Ein weiterer Fehler beim Immobilienkredit lauert bei den Nebenkosten. Schauen Sie nicht nur auf den Kaufpreis der Immobilie. Denken Sie auch an die Kaufnebenkosten – also die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten und die Maklergebühr. Diese betragen je nach Bundesland zwischen 5 und 15 Prozent des Kaufpreises. Beispiel: Bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro kommen Nebenkosten von bis zu 45.000 Euro hinzu.

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4. Fehler: Zu wenig oder gar kein Eigenkapital einbringen

Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital man in die Finanzierung einbringen kann, desto besser. Wer selbst nichts beisteuern kann, braucht eine Vollfinanzierung – und die kann verhältnismäßig teurer werden. Denn Banken verlangen in der Regel satte Zinsaufschläge. Das bedeutet im Umkehrschluss: Damit Ihre Finanzierung auf stabilen Füßen steht, sollten Sie so viel wie möglich, wenigstens aber die Nebenkosten, selbst bezahlen können. Ihr Entgegenkommen belohnt die Bank mit einem niedrigen Sollzins.

5. Fehler: Die Anschlussfinanzierung aus dem Blick verlieren

Kreditnehmer zahlen für einen Kredit mit zehn Jahren Zins­bindung derzeit etwa 0,50 Prozent weniger Zinsen im Jahr als für einen Kredit mit 20 Jahren Zins­bindung. Das klingt verlockend. Wenn es aber in zehn Jahren um die Anschlussfinanzierung geht, werden sich viele über diese Entscheidung ärgern – vor allem, wenn die Zinsen bis dahin steigen sollten. Sichern Sie sich das derzeit günstige Zinsniveau möglichst lange, am besten über 15 oder 20 Jahre. Denken Sie nicht kurz-, sondern langfristig!

6. Fehler: Die Tilgungsrate zu niedrig ansetzen

Niemand möchte bis ins hohe Alter auf einem großen Schuldenberg sitzen. Dieser Fehler passiert aber zwangsläufig, wenn Sie sich beim Immobilienkredit zu einer niedrigen Tilgungsrate von 1,0 Prozent verleiten lassen. Die Monatsraten sind zwar kleiner und Sie haben die Möglichkeit, hohe Kreditsummen aufzunehmen. Allerdings ist eine solche Finanzierung mit unkalkulierbaren Risiken verbunden. Gerade in Niedrigzinsphasen sollte die Tilgung daher möglichst hoch sein: mindestens 2 Prozent, besser 3 Prozent. Dadurch schrumpft der Schuldenberg wesentlich schneller.

Lesen Sie hier weiter: 5 Dinge, auf die man beim Immobilienkredit achten sollten

7. Fehler: Auf Flexibilität verzichten

Nutzen Sie Sondertilgungs- und Tilgungssatzwechseloptionen: Durch Sondertilgungen verkürzen Sie die Laufzeit des Darlehens und senken die Höhe von Restschuld und Zinsen. Lässt es Ihre finanzielle Situation (zum Beispiel dank einer Erbschaft) in ein paar Jahren zu, sind Sie dank flexibler Rückzahlungsmöglichkeiten schneller schuldenfrei. Das Gleiche gilt für Tilgungssatzwechsel. Denn dadurch lässt sich die Monatsrate bei Bedarf anpassen. Achten Sie darauf, dass beide Optionen im Kreditvertrag enthalten ist.