13. August 2026, 6:47 Uhr | Lesezeit: 7 Minuten
Ein Haus oder eine Wohnung zu besitzen, kann eine sinnvolle und dauerhafte Wertanlage sein. Vor allem bei steigenden Immobilienpreisen und hoher Nachfrage. Wer den Preis der eigenen Immobilie weiter erhöhen möchte, denkt vor dem Verkauf oft über verschiedene Umbaumaßnahmen nach. Doch nicht alle davon sorgen dafür, den Wert der Immobilie zu steigern. Mehr noch: Einige davon bedeuten rechtlich großen Aufwand – und manchmal sogar unattraktiv hohe Kosten für den Käufer. myHOMEBOOK stellt fünf Umbauten vor, die nicht zwangsläufig den Verkaufswert für Eigentümer steigern.
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5 Immobilien-Umbauten, die sich beim Verkauf kaum lohnen
Nicht jeder Eigentümer denkt beim Kauf darüber nach, die Immobilie irgendwann auch wieder zu verkaufen. Wenn es dann jedoch der Fall ist, steht manchmal sogar die Frage im Raum, den Wert der Immobilie durch Umbauten zu steigern. Auch jene, die aus finanziellen Gründen Immobilien erwerben, um sie zu renovieren und zu verkaufen, denken manchmal darüber nach, welche Umbaumaßnahmen einen größeren Gewinn beim Verkauf erzielen. myHOMEBOOK hat dazu bei Immobilienmakler und Baufinanzierer David Gramzow nachgehakt. Ihm begegnen in der Praxis immer wieder Eigentümer, die den Wert ihrer Immobilie aufgrund von vermeintlich lukrativen Umbauten als höher einschätzen. Doch die Realität ist oft anders.
1. Sauna und Wellnessbereich
Eine Sauna oder ein Wellnessbereich finden oft bei deutlich größeren und teureren Grundstücken und Immobilien ihren Platz. Natürlich klingt beides in der Vorstellung schön, lohnt sich jedoch im Haus oder der Wohnung eher weniger.
„Sauna- und Wellnessbereiche sehe ich regelmäßig als ‚Bauherrentraum, der nie ankommt‘. Die Eigentümer kalkulieren oft mit deutlicher Wertsteigerung, beim Verkauf zählt es realistisch kaum mit – im schlimmsten Fall wirkt der Raum sogar wie verschenkte Wohnfläche.“ Auch Anwältin Nicole Mutschke ergänzt, dass bei Verkäufen häufig Energiekosten, aber auch die Wartung ein negativer Punkt sein können, der potenzielle Käufer sogar abschrecken kann.
Eine kleine Sauna für das eigene Haus oder die Wohnung gibt es je nach Anbieter auch für den nachträglichen Einbau zu kaufen. Die Preise beginnen bei mehr als 2000 Euro und sind nach oben hin unbegrenzt. Und auch wenn diese Kosten im Vergleich zum Preis einer Immobilie nur einen Bruchteil betragen, sollte genau abgewogen werden, ob diese Erholungsmöglichkeit wirklich genutzt wird. Wer hingegen einen ganzen Saunabereich bauen will, sollte sich das gut überlegen. David Gramzow erklärt: „Bei einer Investition von 20.000 Euro in einen Saunabereich sieht man beim Verkaufspreis häufig nur 2.000 bis 4.000 Euro davon wieder, wenn überhaupt.“
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2. Balkon oder Wintergarten
Ein Balkon oder ein Anbau des Wintergartens gelten laut Anwältin Nicole Mutschke als häufige Umbauten bei Einfamilienhäusern und auch Eigentumswohnungen. Kein Wunder, denn sie versprechen zusätzliche Wohn- und Nutzfläche, mehr Licht und je nach Bauart auch eine gewisse Form von Luxus. Was viele dabei nicht bedenken: Ein solcher Anbau im Nachgang ist genehmigungspflichtig. Wird also vorab keine Erlaubnis vom zuständigen Bauamt eingeholt, kann im schlimmsten Fall ein teurer Rückbau fällig werden. Dieses Risiko gehen Käufer ein, wenn keine Bestätigung des Amts bei Kauf vorliegt.
Ein weiterer Punkt, den Eigentümer beim Verkauf beachten sollten, ist die Abstandsregelung auf dem Grundstück. Grenzen zum Nachbargrundstück müssen genauestens eingehalten werden. Andernfalls kann auch dieser ein Veto gegen den Bau einlegen. Auch hier drohen im rechtlichen Konflikt ein Rückbau und zusätzliche Kosten, wie ein Urteil bereits vor einigen Jahren zeigte.
So entschied das Verwaltungsgericht Karlsruhe am 05.11.2020, dass ein Eigentümer seinen selbst errichteten zweistöckigen Wintergarten zurückbauen musste. Sein Nachbar hatte lediglich dem Bau eines einstöckigen Wintergartens zugestimmt, weswegen die Behörde die Genehmigung verweigerte. Als der Eigentümer dennoch baute, sollte er einen Rückbau vornehmen. Stattdessen wollte er den Glasanbau vor Gericht als Garage rechtfertigen, was jedoch abgelehnt wurde. Ein Glasanbau gilt laut dem Verwaltungsgericht nicht als Garage.
Wichtig: Bei Eigentumswohnungen gilt ebenso Vorsicht. Ein Balkon beispielsweise verändert sichtbar das Äußere des Wohngebäudes und kann bei falschem Bau auch das Eigentum anderer Bewohner treffen oder durch Verschattung beeinflussen.
3. Photovoltaikanlage oder Balkonkraftwerk
Eine Investition in die Nachhaltigkeit kann sich doch nur im Preis widerspiegeln, oder? Grundsätzlich schon. Dabei sollten Verkäufer jedoch beachten, dass es bei dieser Umbaumaßnahme auf die Lage, die Bauweise und natürlich auch den wirtschaftlichen Ertrag ankommt. Zudem kann eine Photovoltaikanlage im schlimmsten Fall für den Käufer keinen Mehrwert bedeuten, denn ein rechtlicher Anspruch auf Verschattungsfreiheit besteht nicht. Ist die Anlage also so gebaut, dass in einigen Jahren der Nachbarsbaum oder auch das Haus nebenan für Verschattung sorgt, kann der Eigentümer hier beim Verkauf also eher mit einem preissenkenden Argument rechnen als mit einer klaren Wertsteigerung.
So entschied das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen im Jahr 2022, dass die Photovoltaik kein Vorrangsrecht gegenüber der zulässigen Bebauung hat. Dabei ging es um den Vorbescheid für den Bau einer Kita, die jedoch die zulässigen Abstandsgrenzen laut Bebauungsplan einhielt. Der Nachbar wollte die Verschattung dennoch nicht hinnehmen, doch das Gericht entschied anders.
Wichtig ist auch hier, dass ein Balkonkraftwerk am Balkon der Eigentumswohnung als äußere bauliche Veränderung gilt, die das sogenannte Gemeinschaftseigentum betrifft. Solche Änderungen müssen laut Wohnungseigentumsgesetz (§ 20 WEG) bei einer Eigentümerversammlung abgestimmt werden. Denn laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2025 ist diese Umbaumaßnahme eine Veränderung des optischen Erscheinungsbildes eines Gemeinschaftseigentums.
4. Pools und große Terrassen
Ein schöner Garten kann für den Verkauf eines Hauses in einigen Fällen enormen Mehrwert bieten, muss natürlich aber auch gepflegt werden. Vor allem ein Pool kann durchaus erstmal als lukratives Verkaufsargument gelten, wie auch Makler und Baufinanzierer David Gramzow bestätigt: „Beim Pool kommt es auf die Ausführung an: Ein Aufstellpool aus dem Baumarkt oder eine einfache Poolwanne bringen so gut wie keinen Mehrwert – das wird beim Verkauf eher als Rückbau-Thema wahrgenommen. Ein massiv gemauerter Außenpool mit ordentlicher Technik (Filteranlage, Heizung, Abdeckung) ist dagegen bei den aktuellen Sommertemperaturen durchaus ein Pluspunkt.“ Dieser rechnet sich dann auch im Verkauf. Laut Experten können Eigentümer beim Verkauf mit einer Werterstattung von 50 bis 80 % der Kosten rechnen, wenn der Pool massiv und mit guter Technik verbaut ist.
Anwältin Nicole Mutschke merkt jedoch an, dass ein massiv gebauter Pool auch genehmigungspflichtig sein kann. Wird dieser ohne Erlaubnis des Bauamts gebaut, droht auch hier möglicherweise ein Rückbau. Auch Nachbarn können sich vom Lärm, aber auch Gerüchen oder nicht eingehaltenen Abstandsgrenzen gestört fühlen. Übrigens: Wichtig ist beim Bau eines Pools nicht nur, ob er genehmigungsfrei (dabei kommt es oft auf die Größe an) ist, oder nicht. Selbst bei einem genehmigungsfreien Pool kann jedoch das genutzte Material gegen Richtlinien verstoßen.
Der SWR berichtete über ein Ehepaar aus Affalterbach, das nach falschen Informationen aus dem Internet nicht nur eine Pergola, sondern auch eine Terrasse und einen Pool baute und glaubte, diese seien genehmigungsfrei. Die Vorgaben aus der Gemeinde bezüglich des Bebauungsplans sprachen jedoch dagegen. Überdachung, Pool und Terrasse überschritten die Baulinie und mussten zurückgebaut werden.
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Auch aufwendige Einrichtung kann den Verkauf verhindern
David Gramzow berichtet von einem Fall, der den Verkauf einer Immobilie enorm erschwerte. „Ich hatte einen Fall in Berlin, bei dem die Eigentümer ihre Wohnung komplett im orientalischen Stil ausgebaut hatten: Deckenspots, aufwendige Stuckverzierungen, goldene Tapeten in orientalischem Muster, dazu Marmorfußboden. Ergänzt wurde das durch goldene Wasserhähne, eine große Whirlpool-Badewanne und maßangefertigte Einbauschränke mit goldenen Türgriffen. Sicher mal als modern und edel gedacht, sorgte das vor allem für Kopfschütteln bei den Kaufinteressenten – der Geschmack war so individuell, dass sich kaum jemand vorstellen konnte, selbst dort einzuziehen, ohne erst einmal alles zurückzubauen. Der Mehrwert beim Verkauf lag praktisch bei null.“
Bei Eigennutzung sollten Eigentümer ihre Immobilie, egal ob Wohnung oder Haus, natürlich wohnlich gestalten und vor allem so, dass sie sich selbst darin wohlfühlen. Wer jedoch einen außergewöhnlichen Geschmack hat, sollte nicht mit enormen Verkaufserfolgen rechnen und möglicherweise sogar mehr Zeit für einen Verkauf einplanen.