15. Mai 2024, 17:50 Uhr | Lesezeit: 4 Minuten
Wie viel Fläche hat meine Wohnung? Sowohl für Mieter, als auch für Vermieter ist dies eine relevante Frage. Denn danach bemisst sich in der Regel auch die Höhe der Miete. Welche Räume zählen dazu – und welche nicht? myHOMEBOOK hat bei zwei Expertinnen nachgefragt.
Bei der Wohnfläche geht es generell um die Grundfläche einer Immobilie. Dabei kann es sich unter anderem um eine Mietwohnung, ein Einfamilienhaus oder eine Doppelhaushälfte handeln. Was allerdings viele nicht wissen: Es geht bei der Wohnfläche nicht um die reine Fläche des Grundrisses. Der Grundriss wird gemessen, aber eine Wohnfläche muss berechnet werden.
Welche Räume zählen zur Wohnfläche?
„Nach der Wohnflächenverordnung zählen nicht alle Räume zur Wohnfläche“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverband „Haus und Grund“ auf myHOMEBOOK-Nachfrage. „Die Wohnfläche umfasst laut BGH die Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören, einschließlich Wintergärten, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen“, ergänzt Anja Franz vom Münchner Mieterverein. Folgende Räume gehören demnach zur Wohnfläche:
- Wohnzimmer
- Esszimmer
- Schlafzimmer
- Kinderzimmer
- Flure und Dielen
- Nebenräume (Vorräume, Besen- und Speisekammern sowie andere Schrankräume)
- Küchen
- Badezimmer und Toilettenräume
„Auch Wintergärten, Schwimmbäder, Saunen und Fitnessräume, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden der Wohnfläche zugerechnet“, ergänzt Wagner. Allerdings geschieht das in vielen Fällen nur anteilig – etwa aufgrund mangelnder Höhe. „Bei der Ermittlung der Wohnfläche zählen auch die Flächen von Raumteilern und fest eingebauten Gegenständen wie Öfen oder Badewannen dazu“, fügt Franz an.
Welche Räume werden nicht vollständig eingerechnet?
„Einige Räume dürfen aber auch aufgrund ihrer Art und der sich daraus ergebenden Nutzbarkeit nicht vollständig in die Wohnfläche eingerechnet werden“, sagt Wagner. Dabei gehe es um unbeheizbare Wintergärten, Räume mit Schwimmbädern und ähnliche, nach allen Seiten geschlossene Räume. „Räume dieser Arten dürfen nur zur Hälfte angerechnet werden“, erklärt Wagner.
Auch Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind nicht voll anrechenbar. Die Wohnflächenverordnung sieht für diese Flächen eine Anrechnung von einem Viertel bis zur Hälfte als zulässig an.
Es kommt auf den Mietvertrag an
„Die Fläche von Balkonen, Terrassen etc. hängt vom Abschluss des Mietvertrages ab“, erklärt Franz vom Mieterverein. Wurden die Mietverträge vor 2003 abgeschlossen, dürfen diese Flächen bis zur Hälfte angerechnet werden – egal, wie gut sie nutzbar sind. „Bei Verträgen, die danach abgeschlossen werden, werden die Flächen in der Regel zu einem Viertel bis zur Hälfte angerechnet, je nach Lage und Nutzbarkeit.“
Diese Räume zählen nicht zur Wohnfläche
Außerdem gibt es noch Räume, die nicht zur Wohnfläche gerechnet werden. Wagner zählt auf:
- Zubehörräume wie Keller
- Abstellräume außerhalb der Wohnung
- Waschküchen und Trockenräume außerhalb der Wohnung
- Heizungsräume
- Garagen
Wie ist es bei Treppenhaus und Flur geregelt?
„Treppenhaus und Flur gehören nur dann zur Wohnfläche, wenn sie sich innerhalb der Wohnung oder dem Haus befinden“, sagt Wagner. Gemeinschaftliche Treppenhäuser und Flure wie in einem typischen Mietshaus gehören demnach nicht zur Wohnfläche.
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Welche Rolle spielt die Raumhöhe?
Bei der Berechnung der Wohnfläche spielt auch immer die Raumhöhe eine wichtige Rolle. „Grundflächen von Räumen und Raumteilen, die eine Höhe von zwei Metern oder mehr aufweisen, sind zu 100 Prozent anzurechnen“, erklärt Wagner.
Soweit die Räume oder Raumteile lediglich eine Höhe von bis zu zwei Meter, mindestens aber einen Meter Höhe aufweisen, kann die Fläche zu 50 Prozent angerechnet werden. Und was ist mit Räumen, die noch niedriger sind? „Räume oder Raumteile mit weniger als einen Meter lichter Höhe können nicht zur Wohnfläche hinzugerechnet werden.“ Allerdings stellt sich in so einem Fall wohl auch kaum die Frage, ob es sich hierbei um Wohnfläche handelt.