13. Juli 2026, 15:17 Uhr | Lesezeit: 5 Minuten
Eltern wollen nur das Beste für ihre Kinder. Dementsprechend wollen Eigentümer ihre Immobilien vor allem im abbezahlten Zustand an den Nachwuchs weitergeben. Doch wie verhält es sich dabei mit der rechtlichen Lage? Können auch Immobilien vererbt werden, die noch nicht abbezahlt worden sind? Und was passiert, wenn das Erbe ausgeschlagen wird – wer kommt dann für die Schulden auf? myHOMEBOOK sprach dazu mit einer Anwältin.
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Werden auch die Schulden mitvererbt?
„Wenn eine Immobilie vererbt wird, auf der noch ein Kredit behaftet ist, werden die Schulden grundsätzlich auch mitvererbt.“ Das sagt Anwältin Nicole Mutschke. Denn schließlich umfasst das Erbe nicht nur das Vermögen, sondern auch die Schulden an sich.
Welche Möglichkeiten haben potenzielle Erben in dem Fall?
Nicht jeder, der eine Immobilie erbt, möchte dazu auch noch die Schulden mit übernehmen. Ein Haus ist schließlich eine immense finanzielle Belastung, die wohlüberlegt sein möchte. Umso verständlicher ist es, wenn Hinterbliebene lange darüber nachdenken, ob sie die Immobilie samt Schulden so übernehmen wollen. Zu viel Zeit sollten sich Erben jedoch nicht lassen. Denn ihnen bleiben insgesamt drei Möglichkeiten, mit diesem Nachlass umzugehen:
- Das Erbe kann angenommen werden: Das macht vor allem dann Sinn, wenn die geerbten Schulden deutlich niedriger sind als der Wert der Immobilie. Denn dann ist die Annahme des Erbes langfristig gesehen eine Investition.
- Das Erbe kann ausgeschlagen werden: „Ist der Nachlass insgesamt überschuldet oder wirtschaftlich nachteilig, kann der Erbe das Erbe innerhalb von sechs Wochen ausschlagen“, erklärt Nicole Mutschke. Sind die Schulden also höher als der Wert der Immobilie, bringt das Erbe keinen finanziellen Vorteil. Somit lässt sich das Erbe binnen einer Frist von sechs Wochen beim zuständigen Nachlassgericht ablehnen.
- Nachlassinsolvenz beantragen: Für Erben ist es auch möglich, das Erbe vom privaten Vermögen zu trennen. Können dann die Schulden des Verstorbenen auf lange Sicht nicht getilgt werden, haftet der Erbe nicht mit seinem Privatvermögen.
Wichtig ist: Wer das Erbe ausschlagen will, hat sechs Wochen Zeit, dies zu tun. Nicole Mutschke erklärt: „Die Frist beginnt, sobald der Betroffene vom Erbfall erfährt und davon, aus welchem Grund er Erbe geworden ist. Bei einem Testament beginnt sie grundsätzlich nicht vor der Bekanntgabe durch das Nachlassgericht.“
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Wie lässt sich ein Erbe ausschlagen?
Möchte man das Erbe ausschlagen, reicht dafür nicht nur ein Brief oder Anruf. Stattdessen muss eine Erklärung beim zuständigen Nachlassgericht zu Protokoll abgegeben werden. Alternativ kann ein Notar diese Erklärung auch beglaubigen und innerhalb der genannten Frist an das Nachlassgericht weitergeben.
Doch Vorsicht! Wurde eine Erbschaft erstmal angenommen, lässt sie sich nicht wieder ausschlagen.
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Wie läuft eine Nachlassinsolvenz ab?
Ein Nachlassinsolvenzverfahren wird immer dann eingeleitet, wenn ein Erbe die hinterlassenen Schulden nicht tilgen kann. Ein Beispiel: Eine Familie zahlt bereits den laufenden Kredit für die eigene Wohnung ab, dazu läuft noch ein Leasing für das Familienauto. Von einem verstorbenen Familienmitglied erben die Eltern ein Haus, das sie nicht bewohnen wollen, aber erstmal renovieren müssten, ehe sie das Objekt vermieten könnten. Für die Familie sind jedoch die Kosten zu hoch, also entscheidet sie sich für ein Nachlassinsolvenzverfahren.
„Typischerweise kommt das Verfahren zur Anwendung, wenn eine Ausschlagung des Erbes nicht mehr möglich oder nicht gewollt ist, etwa weil das Erbe bereits angenommen wurde oder die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist“, so die Anwältin. Dennoch sollten sich Hinterbliebene zügig entscheiden, ob sie die Immobilie mit Schulden übernehmen können oder eine Nachlassinsolvenz beantragen. Denn laut Mutschke sollte ein Erbe den Antrag auf das Verfahren sofort stellen, wenn klar ist, dass die hinterlassenen Schulden nicht getragen werden können.
„Er darf sich die erforderliche Prüfungs- und Vorbereitungszeit nehmen. Wer den Antrag aber verzögert, haftet den Nachlassgläubigern für den dadurch entstandenen Schaden.“
Wann ist es sinnvoll, das Erbe auszuschlagen?
Besteht kein Interesse daran, Vermögensgegenstände zu erben, kann das Erbe natürlich ausgeschlagen werden. Auch wenn klar ist, dass eine Immobilie mit Schulden vererbt wird, ist es finanziell gesehen ratsam, das Erbe auszuschlagen. Ist die Ausschlagung aber schlichtweg nicht mehr möglich oder wird die Überschuldung später erst klar, ist eine Nachlassinsolvenz von Vorteil.
Übrigens: Wer das Erbe ausschlägt, wird rein rechtlich so behandelt, als wäre diese Person zum Zeitpunkt des Erbfalls nicht mehr am Leben gewesen. Dann geht der Nachlass an jene Personen, die ohne die Person Erbe geworden wären. Bedeutet: Schlägt Person A das Erbe aus, könnten auch deren Kinder als nächste Erben in Betracht gezogen werden. So müsste auch hier innerhalb einer Frist das Erbe ausgeschlagen werden.