26. Juli 2025, 6:03 Uhr | Lesezeit: 4 Minuten
Beim Immobilienkauf kommt zur eigentlichen Investition oft noch ein hoher Steuerbetrag hinzu – die Grunderwerbsteuer. Sie kann bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises ausmachen und reißt damit schnell ein Loch in die Finanzierung. Doch: Wer sich gut informiert und klug vorgeht, kann Grunderwerbsteuer sparen – in manchen Fällen sogar komplett vermeiden.
1. Immobilien von Verwandten sind steuerfrei
Beim Erwerb von Immobilien innerhalb der Familie entfällt die Grunderwerbsteuer vollständig – allerdings nur bei nahen Angehörigen, erklärt Steuerberaterin Alison Siefert. Das gilt für Geschäfte zwischen Eheleuten, zwischen Eltern und Kindern sowie zwischen Großeltern und Enkeln. Auch im Fall einer Scheidung kann der Eigentumsübergang steuerfrei bleiben, wenn er Teil des Zugewinnausgleichs zwischen den Ex-Partnern ist.
Doch ein zu niedriger Kaufpreis kann zur Steuerfalle werden. Vereinbaren Angehörige einen zu niedrigen Kaufpreis, könnte das Finanzamt eine Schenkung unterstellen, warnt Siefert. In diesem Fall werden steuerliche Freibeträge berücksichtigt: Ehegatten dürfen sich alle zehn Jahre bis zu 500.000 Euro steuerfrei schenken, Eltern ihren Kindern bis zu 400.000 Euro, und Großeltern ihren Enkeln bis zu 200.000 Euro. Liegt der tatsächliche Marktwert der Immobilie deutlich über dem vereinbarten Kaufpreis, zieht das Finanzamt die Differenz heran, rechnet den Freibetrag ab und erhebt auf den verbleibenden Betrag Schenkungssteuer.
Auch interessant: Die wichtigsten Fragen und Antworten beim Verkauf einer Immobilie
2. Hausbau und Grundstück getrennt kaufen
Wer neu baut, kann durch getrennte Verträge für Grundstück und Bauleistung die Steuer reduzieren. Darauf weist Sibylle Barent vom Eigentümerverband Haus & Grund hin. Wird der Kauf des Grundstücks separat vom Hausbauvertrag abgeschlossen, fällt die Steuer tatsächlich nur auf den Grundstückspreis an.
Ein Rechenbeispiel zeigt das Sparpotenzial: Kostet das Grundstück 200.000 Euro und der Hausbau 300.000 Euro, liegt die Grunderwerbsteuer bei fünf Prozent nur bei 10.000 Euro – statt 25.000 Euro, wenn ein Gesamtvertrag vorliegt.
Allerdings warnen Fachleute: Nicht alle Finanzämter akzeptieren eine solche Trennung. Laut Barent sollte zwischen den Vertragsabschlüssen mindestens ein halbes Jahr liegen. Zudem dürften Verkäufer des Grundstücks und Bauunternehmen nicht miteinander verbunden sein – weder vertraglich noch personell. Unter diesen Voraussetzungen bestehe laut der Expertin „eine gewisse Chance“, dass die Steuer für den Hausbau nicht anfällt.
Oft ist eine Trennung jedoch schwierig umzusetzen, da viele Bauträger Grundstücke nur gemeinsam mit Bauleistungen anbieten. Dann wird die gesamte Summe für Grundstück und Hausbau zur Berechnungsgrundlage der Steuer.
3. Durch gesonderte Ausstattung Grunderwerbsteuer sparen
Auch bei Bestandsimmobilien kann man Grunderwerbsteuer sparen – etwa durch die korrekte Ausweisung des Inventars. Denn bewegliches Inventar unterliegt laut Barent nicht der Grunderwerbsteuer. Dazu gehören unter anderem Einbauküchen, Möbel, Gartenhäuser, Carports und Saunen – also alles, was nicht fest mit dem Gebäude verbunden ist.
Tipp der Expertin: Käufer sollten diese Ausstattung im notariellen Kaufvertrag einzeln mit Wertangabe aufführen lassen. So lässt sich der steuerpflichtige Kaufpreis des Grundstücks senken. „Finanzämter akzeptieren meist Inventarwerte von bis zu 15 Prozent des Kaufpreises“, erläutert Barent. Bei höheren Beträgen oder Zweifeln verlangt das Finanzamt Nachweise. Barent warnt: „Überhöhte Ansätze, etwa für eine Luxusausstattung in einem einfachen Haus, führen oft zu Nachfragen und Nachforderungen.“
3 Steuerfallen beim Immobilienkauf, die man unbedingt vermeiden sollte
3 Freibeträge, die man bei der Erbschaftsteuer kennen sollte
4. In einem anderen Bundesland bauen
Da die Bundesländer den Grunderwerbsteuersatz selbst festlegen, können Käufer durch einen Standortwechsel bares Geld sparen. Während viele Länder Sätze zwischen 5,0 und 6,5 Prozent verlangen, liegt der Satz in Bayern lediglich bei 3,5 Prozent.
Wie sich das auswirken kann, zeigt ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro liegt die Steuer in Nordrhein-Westfalen (6,5 Prozent) bei 32.500 Euro. In Niedersachsen (5,0 Prozent) wären es 25.000 Euro – eine Differenz von 7500 Euro. Wer in Bayern kauft, spart im Vergleich zu NRW sogar 15.000 Euro.
Doch die Rechnung geht nicht immer auf. „Höhere Quadratmeterpreise oder längere Arbeitswege können die Ersparnis schnell aufzehren“, gibt Alison Siefert zu bedenken. Deshalb sollte jeder Fall individuell geprüft werden.
5. Förderprogramme nutzen
Trotz aller Sparmöglichkeiten bleibt die Grunderwerbsteuer eine hohe finanzielle Hürde, insbesondere für junge Familien oder Ersterwerber. Es kann sich lohnen, sich nach Bauförderprogrammen von Ländern und Kommunen zu erkundigen.
Gefördert werden können etwa nachhaltige Bauprojekte, energieeffiziente Sanierungen oder der Erwerb durch Familien mit Kindern. Manche Bundesländer koppeln die Förderhöhe sogar direkt an die anfallende Grunderwerbsteuer. Solche Programme können helfen, die Steuerbelastung zumindest teilweise abzufedern – auch wenn sie die Steuer nicht direkt ersetzen.
Mit Material der dpa