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Eigentum

Wann es sich lohnt, ein Grundstück zu teilen

Grundstück
Das Grundstück zu teilen kann für den Eigentümer verschiedene Vorteile mit sich bringenFoto: iStock / Natalia Bodrova

Ein chinesisches Sprichwort besagt: „Glück ist das Einzige, was sich verdoppelt, wenn man es teilt.“ Auf ein Grundstück, welches man teilen will, trifft diese Aussage zwar nur bedingt zu. Denn die Grundstücksfläche halbiert sich erst einmal. Allerdings können sich bei einem geteilten Grundstück auch die anfallenden Kosten halbieren.

Bei stetig steigenden Bodenpreisen kann es sich durchaus lohnen, auf einen Teil seines Hab und Guts zu verzichten und das Grundstück zu teilen. Welche bürokratischen Hürden sind dabei zu überwinden? Braucht man dazu extra eine Genehmigung und worauf ist sonst zu achten? Die Antworten auf diese und andere Fragen liefert Ihnen unser juristischer Ratgeber.

Welche Vorteile bietet es, ein Grundstück zu teilen?

Wer ein Grundstück teilen möchte, will in den meisten Fällen Kosten einsparen. Denn, weil sich die Bodenpreise im vergangenen Jahrzehnt in Deutschland etwa verdoppelten, muss man als Bauherr schon etwas genauer auf die zusätzlichen Ausgaben beim Hausbau schauen. Zu diesen finanziellen Belastungen zählen etwa die Grundsteuer oder Kosten bzw. Arbeitsstunden, die bei der Gartengestaltung oder -pflege anfallen.

Der größte Vorteil besteht demnach in der Einsparung von Geldern, die man als Eigentümer sicherlich gern für anderweitige Kosten, die beim Bau seines Hauses entstehen, verwenden möchte. Das Grundstück zu teilen, kann vor allem dann besonders lohnenswert sein, wenn die Gesamtfläche größer als der eigentliche Bedarf ist.

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Ein weiterer Vorteil in der Teilung von Grundstücken kann darin bestehen, einen besseren Überblick über den Besitz zu bekommen. Wenn es beispielsweise darum geht, eine Erbengemeinschaft zu gleichen Teilen zu berücksichtigen, ist es unbedingt notwendig, eine exakte Vermessung vorzunehmen, auch um somit drohende Streitigkeiten vermeiden zu können.

Braucht man eine Genehmigung dafür?

Ob Sie als Bauherr eine Genehmigung brauchen, um Ihr Grundstück teilen zu dürfen, hängt ganz von Ihrem Wohnort ab. Denn während die entsprechenden Baubehörden in den Bundesländern Hamburg, Niedersachsen oder Nordrhein-Westphalen eine solche Genehmigung verlangen, ist dies im Rest der Republik nicht der Fall.

Wird dagegen eine sogenannte Teilungsgenehmigung benötigt, so betrifft das sowohl das Grundstück als solches als auch bereits bebaute Grundstücke. In diesem Fall müssen Sie als Eigentümer bzw. Bauherr bei Ihrer Gemeinde einen Antrag einreichen.

Verlangt Ihr Bundesland keine Genehmigung, bedeutet dies nicht, dass Sie bei der Grundstücksteilung freie Hand haben. Der Akt der Teilung an sich ist zwar grundsätzlich genehmigungsfrei, dennoch müssen Sie sich an die Vorschriften des geltenden Baurechts halten. Juristisch ausgedrückt bedeutet dies, dass durch die Teilung keine baurechtswidrigen Verhältnisse entstehen dürfen. Im konkreten Fall sind demzufolge stets die geltenden Abstandsflächen einzuhalten. Darüber hinaus müssen Sie ebenso die Festsetzungen des Bebauungsplans beachten.

Wer übernimmt die Vermessung des Grundstücks?

Das Teilen von Grundstücken bringt zwangsläufig Veränderungen mit sich. Doch bevor man sich im Detail mit den rechtlichen Neuerungen befassen muss, steht die Vermessung des Grundstücks an. Denn erst, wenn die neuen Grenzsteine gesetzt sind, sind auch die exakten Grenzlinien bzw. der neue Grenzverlauf des Grundstücks bekannt. Die Vermessung wird dabei vom Vermessungsamt selbst übernommen. Dies kann aber auch ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur erledigen. In beiden Fällen übernehmen Sie als Eigentümer die anfallenden Kosten.

Was hat es mit dem Notwegerecht auf sich?

Was gilt danach für die neu zu regelnden Geh- und Fahrtrechte? Müssen Sie als Grundstücksbesitzer solche Rechte für Grundstücke „in zweiter Reihe“ einräumen und bekommen Sie dafür eine finanzielle Entschädigung?

Stellen Sie sich hierzu folgenden Fall vor: Sie teilen Ihr Grundstück in zwei Teile, sodass der Käufer keine Zufahrt zu seinem in zweiter Reihe liegenden Grundstück besitzt. In diesem Fall gilt das sogenannte Notwegerecht. Danach darf der Grundstückseigentümer während der Bauphase den „Notweg“ etwa durch Ihren Garten nutzen, um zu seinem Grundstück zu gelangen. Voraussetzung dafür ist, dass es in der Tat keinen anderen Weg gibt, um an sein Ziel zu gelangen. In diesem Fall sind Sie als Grundstückseigentümer verpflichtet, die Zufahrt zu gewähren. Darüber hinaus existiert die Möglichkeit, über eine vertraglich bedingte Grunddienstbarkeit, das Geh- und Fahrrecht mit dem Käufer auszuhandeln.

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In einem solchen Vertrag regeln beide Seiten, welche Rechte und Pflichten sich aufgrund der Nutzung des betroffenen Grundstücks ergeben. Wenn Sie dem Käufer der anderen Grundstückshälfte die Nutznießung, also das Fahrrecht auf Ihrem eigenen Grundstück gewähren, steht Ihnen in aller Regel eine Nutzungsentschädigung zu. Im Zweifel kann zur exakten Bestimmung des Preises ein unabhängiger Gutachter aushelfen.

Der Preis richtet sich dabei auch danach, in welchem Umfang bzw. Ausmaß die Zufahrt genutzt werden wird. Betreibt Ihr neuer Nachbar etwa ein Geschäft auf seinem Grundstück, so ist eher von einer intensiveren Nutzung – und folglich auch von einer höheren Entschädigung für Sie – auszugehen.