02.02.2022, 05:48 Uhr | Lesezeit: 5 Minuten
Vor dem Kauf einer Immobilie ist ein ehrlicher Kassensturz nötig. Dabei zählen neben dem Nettoeinkommen auch fortlaufende Ersparnisse und Eigenkapital. Wie man seine Kreditsumme ermittelt, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Angesichts steigender Mieten denkt sich so mancher, dass er das Geld lieber in ein Eigenheim investieren könnte. Das wäre gleichzeitig eine gute Altersvorsorge. Vor der Suche nach dem Traumhaus sollte man aber unbedingt die finanziellen Möglichkeiten ausloten. Reicht das Geld, um einen Baukredit zu finanzieren? Wie lässt sich ermitteln, welcher Kredit beim Immobilienkauf mit den eigenen Einkünften und Ersparnissen vereinbar ist?
Kredit beim Immobilienkauf – Kostenaufstellung bringt Klarheit
„Die bisherige Miete ist ein wichtiger Bestandteil der Finanzierung, wird aber allein nicht reichen“, meint Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Oft wird die Warmmiete als Maßstab genommen. Verfügbar ist aber eigentlich nur die deutlich geringere Kaltmiete. Der Grund: Betriebskosten, die in der Warmmiete enthalten sind, fallen ja auch im neuen Haus an.
Der erste Schritt, um die eigene monatliche Liquidität zu ermitteln, ist die Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben. Auf der einen Seite stehen das Nettoeinkommen, eventuelle Kapitalerträge und sonstige Einnahmen wie Kindergeld.
Auf der Ausgabenseite stehen die Lebenshaltungskosten plus Aufwendungen für Versicherungen, Rücklagen für Anschaffungen oder Urlaub. „Einnahmen minus Ausgaben – das ergibt die monatliche Liquidität“, erklärt Niels Nauhauser. Die Konsumgewohnheiten seien unterschiedlich, daher müsse die Rate individuell festgelegt werden.
Sparrate nicht vergessen
Max Herbst von der FMH Finanzberatung rät, rund 35 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens der Familie für die Finanzierung einzuplanen. „Und zwar sollte ausschließlich das Nettoeinkommen, nicht aber das verfügbare Einkommen genommen werden. Gerechnet wird also ohne Kindergeld, Überstunden und 13. Monatsgehalt.“
Ein wichtiger Baustein für eine Immobilienfinanzierung ist der monatliche Überschuss. Um die mögliche Höhe ihrer Kreditrate herauszubekommen, sollte man sich ansehen, was man fortlaufend gespart hat. „Der Betrag, der am Jahresende effektiv übrig ist plus die Kaltmiete, liefert rechnerisch einen Anhaltspunkt für die Höhe der maximal möglichen Kreditrate pro Jahr“, so Nauhauser.
Die Banken schauen schon auch danach, wie viel der Kunde monatlich spart, weiß Max Herbst. „Hat der Kunde in den letzten drei Jahren regelmäßig monatlich 500 Euro auf die hohe Kante gelegt, betrachten sie das durchaus als Beitrag zu einer sicheren Ratenfinanzierung. Sie gehen davon aus, dass das auch künftig möglich ist.“
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Rechner helfen bei Ermittlung
Aber Sparen allein genügt nicht. Ohne Eigenkapital ist die Anschaffung einer Immobilie heute kaum noch möglich. Wer eine größere Summe in die Immobilienfinanzierung einbringt, muss weniger Kredit aufnehmen. Also sollte man alle Erbschaften, Schenkungen und anderen Einnahmen berücksichtigen. „Wenigstens die Kaufnebenkosten sollten damit abgedeckt werden“, sagt Max Herbst.
Wie hoch der Kredit am Ende ausfällt, lässt sich zum Beispiel mit dem kostenlosen Hauspreis-Rechner der Stiftung Warentest oder von der FMH-Finanzberatung ermitteln. Damit können Nutzer realistisch einschätzen, welchen Kaufpreis für die Immobilie sie sich mit ihrem Einkommen und Ersparnissen maximal leisten können. Es können verschiedene Szenarien durchgespielt werden, zum Beispiel, wie sich unterschiedliche Kreditlaufzeiten auswirken.
Es ist sinnvoll, möglichst schnell zu tilgen, gerade jetzt, wo die Zinsen noch niedrig sind, so die Stiftung Warentest. Kredite mit sehr geringen monatlichen Raten haben oft sehr lange Laufzeiten. In solchen Zeiträumen steigt das Risiko, dass die Zinsen steigen.
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Immobilienkauf – beim Kredit lieber flexibel bleiben
Wird nur wenig getilgt, baut sich der Schuldenberg nur sehr langsam ab. „Wer mit der früher üblichen Ein-Prozent-Tilgung kalkulieren wollte, müsste eine Finanzierungszeit von etwa 65 bis 70 Jahre einplanen.“
Wichtig ist, eine gewisse Flexibilität einzuplanen, rät die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Schließlich können sich die Lebensverhältnisse ändern, etwa, wenn Kinder kommen oder Pflegefälle in der Familie auftreten. „Die Finanzierung sollte sich nach dem Leben richten und nicht das Leben nach der Finanzierung“, betont auch Max Herbst. Lieber zeitweise etwas weniger tilgen, aber dafür die Ausbildung der Kinder verbessern, ist sein Rat. „Die Tilgungsraten lassen sich bei den meisten Banken und Versicherungen während der Laufzeit öfters an die verschiedenen Gegebenheiten anpassen.“