20. Oktober 2026, 16:17 Uhr | Lesezeit: 5 Minuten
In Deutschland verfügen laut Deutschlandatlas knapp 43,7 % der Menschen über Wohneigentum. Zwar liegt das Land damit innerhalb der EU auf dem letzten Platz, doch trotzdem ist das Interesse am Hauskauf oder dem Bau weiterhin da. Wer sich für eine eigene Immobilie entscheidet, muss jedoch meist einen Kredit aufnehmen. Aber müssen Eigentümer sofort nach der Auszahlung der Kreditsumme mit der Rückzahlung beginnen? Darüber hat myHOMEBOOK mit Experten gesprochen.
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Ablauf der Kreditaufnahme
Wenn man einen Kredit aufnimmt, macht man das meist über einen Baufinanzierer oder direkt über einen Berater einer Bank. Dabei wird zunächst geschaut, ob und wie viel Eigenkapital vorhanden ist. Dieses müssen Bauherren oder Eigentümer meist für die Bau- und Kaufnebenkosten einsetzen. Zudem wägt der Berater ab, wie hoch die monatliche Kreditrate maximal sein darf. Grob spricht man von 30 bis 40 % des Haushaltseinkommens. Gemeinsam mit dem Baufinanzierer wird dann geschaut, welches Finanzierungsangebot und welche Bank am besten passen. Anschließend werden die wichtigsten Daten zur Finanzierung an die Bank übermittelt. Auch Unterlagen zu Einkommen, Vermögen und auch der betreffenden Immobilie müssen eingereicht werden.
Die Bank prüft die Unterlagen sorgfältig und wägt ab, ob die Zahlungsfähigkeit für Kreditaufnahme und Rückzahlung gegeben ist. Wenn ja, wird ein Kreditangebot unterbreitet. In diesem Zusammenhang müssen Zinsen, Tilgung, aber auch Laufzeit und weitere Kreditbedingungen geprüft werden. Darunter fällt auch die Rückzahlung. Es kann die sogenannte tilgungsfreie Zeit festgelegt werden.
Die Bank zahlt den Kredit anschließend zum festgelegten Zeitpunkt aus, danach wird er über monatliche Raten zurückgezahlt.
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Wie läuft die Rückzahlung eines Kredits ab?
Nach der Auszahlung des Immobilienkredits starten Kreditnehmer mit der Rückzahlung in monatlichen Raten. Jede Rate setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen: Mit den Zinsen vergüten Kreditnehmer der Bank das geliehene Geld, während sie mit der Tilgung die offene Kreditsumme nach und nach abbauen. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld. Dadurch fließt innerhalb der gleichbleibenden Rate im Laufe der Zeit ein immer größerer Anteil in die Tilgung. Am Ende der vereinbarten Zinsbindung bleibt häufig noch eine Restschuld bestehen, die Kreditnehmer meist über eine Anschlussfinanzierung begleichen. Wer nach der Auszahlung des Darlehens noch nicht sofort mit der Tilgung beginnen möchte, kann mit der Bank zudem eine tilgungsfreie Zeit vereinbaren.
Wann muss ein Kredit zurückgezahlt werden?
Kreditnehmer beginnen in der Regel mit der Rückzahlung, sobald die Bank das Darlehen vollständig ausgezahlt hat. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie erfolgt die Auszahlung meist in einer Summe. Kurz nach dem Kauf, oft etwa einen Monat nach der vollständigen Auszahlung, zieht die Bank die erste Kreditrate ein. Wer dagegen einen Neubau finanziert, ruft das Darlehen meist schrittweise für die einzelnen Bauabschnitte ab. Sobald die Bank die gesamte Darlehenssumme ausgezahlt hat, startet die reguläre Rückzahlung in monatlichen Raten. Um Bauherren finanziell zu entlasten, bieten viele Banken jedoch eine tilgungsfreie Zeit an.
Was ist die tilgungsfreie Zeit?
Eine tilgungsfreie Zeit bedeutet, dass Kreditnehmer zunächst nichts von der eigentlichen Darlehenssumme zurückzahlen. Dadurch gewinnen sie zwar kurzfristig finanziellen Spielraum, verlieren aber zugleich wertvolle Zeit für den Schuldenabbau. Dieser endet dementsprechend später. Gerade bei den heute oft hohen Monatsraten kann sich bereits ein Jahr ohne Tilgung spürbar auf die spätere Rückzahlung auswirken. Auf der anderen Seite müssen Bauherren während dieser Phase weniger Geld aufbringen und können die Entlastung nutzen, um Rücklagen für die Zeit nach der Fertigstellung des Hauses zu bilden.
Kreditnehmer können mit der Bank eine tilgungsfreie Zeit vereinbaren. In diesem Zeitraum, der je nach Laufzeit des Darlehens meist ein bis fünf Jahre beträgt, müssen sie die eigentliche Kreditsumme noch nicht zurückzahlen. Allerdings zahlen sie bereits Zinsen auf den ausgezahlten Kreditbetrag. Davon zu unterscheiden ist die bereitstellungszinsfreie Zeit. Sie beginnt mit dem Abschluss des Darlehensvertrags und beschreibt den Zeitraum, in dem die Bank das Geld zwar bereits für den Kredit reserviert, für noch nicht abgerufene Beträge aber keine Bereitstellungszinsen verlangt.
5 Dinge, auf die man beim Immobilienkredit achten sollten
Hauskauf ohne Eigenkapital – wie riskant ist eine Vollfinanzierung?
Gibt es auch Pausen bei der Kreditrückzahlung?
Nicht nur vor der eigentlichen Kreditrückzahlung ist es für Bauherren notwendig, auf finanzielle Engpässe zu achten. Vor allem während all der Jahre, in denen der Kredit zurückgezahlt werden muss, sollten Eigentümer damit rechnen, in finanzielle Schieflagen zu geraten. Zwei Möglichkeiten sorgen in dieser Zeit für etwas finanzielle Entlastung.
Dr. Burkhard Touché, Fördermittelberater aus dem Netzwerk des Verbandes Privater Bauherren, erklärt dazu: „Ratenpausen sind in schwierigen Situationen grundsätzlich möglich, erfordern aber eine individuelle Absprache mit der Bank. Eine Restschuldversicherung ist ebenfalls möglich, aber meist vergleichsweise teuer. Eine Risikolebens- oder Berufsunfähigkeitsversicherung ist häufig günstiger.“
Welche Versicherungen sind bei Wohneigentum wichtig?
Wer sich Wohneigentum zulegen möchte, sollte sich ausreichend absichern. Einige Versicherungen können dabei helfen, aber welche sollten Eigentümer vorab abschließen? Dazu sprach myHOMEBOOK mit Kerstin Riege-Krause von einem Berliner Baufinanzierungsunternehmen: „Für die Finanzierung von Wohneigentum verlangen Banken eine Gebäudeversicherung als Sicherheit. Wichtig ist zudem die Todesfallabsicherung – sie übernimmt die Darlehensrückzahlung, wenn ein Kreditnehmer oder eine Kreditnehmerin stirbt. Empfehlenswert sind zudem Hausrat- und Bauherrenhaftpflichtversicherung. Inwiefern eine Berufs- oder Arbeitslosenversicherung oder weitere Policen sinnvoll sind, sollte individuell – am besten im Zuge einer Versicherungsberatung – geprüft werden.“