30. Mai 2025, 14:26 Uhr | Lesezeit: 5 Minuten

Ein gültiger Mietvertrag ist für die Bewohner einer angemieteten Wohnung eines der wichtigsten Dokumente überhaupt. Schließlich regelt er verbindlich, dass sie die Wohnung nutzen dürfen. Kann der Fall eintreten, dass der Vertrag ungültig ist? Wann dies möglicherweise der Fall ist, erklärt myHOMEBOOK in diesem Beitrag.

Mietverträge können vollständig oder teilweise ungültig sein

Wie andere Verträge kann auch das Dokument über eine Mietwohnung teilweise oder vollständig ungültig sein. Von „teilweise“ wird gesprochen, wenn bestimmte Inhalte oder Formulierungen nicht anderen Gesetzen entsprechen oder im Widerspruch zu Normen stehen. In der Konsequenz bedeutet dies, dass die entsprechenden Regelungen von beiden Vertragsseiten nicht beachtet werden müssen. Am grundsätzlichen Zustand ändert das aber nichts. Die Mieter können sich darauf berufen, die Mietsache (Wohnung oder Haus) nutzen zu können.

Ist der Vertrag vollständig ungültig, ist die Angelegenheit komplizierter. Denn rein formell besteht damit gar kein gültiges Rechtsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Keiner von beiden hat etwas in der Hand, auf das sie sich vor Gericht berufen könnten, um ihre Ansprüche geltend zu machen. Das sollte also Grund genug sein, sich einmal mit den Gründen zu beschäftigen, die zu einer Ungültigkeit des Vertrags führen können.

Ungültig – die Juristen sprechen von „nichtig“ – können Verträge bereits beim Abschluss sein. In diesem Fall haben Mieter und Vermieter während des Abschlusses des Vertrags einen oder mehrere Fehler gemacht. Ein zweiter Bereich sind Inhalte im Vertrag, die zur Nichtigkeit führen.

Wann ein Mietvertrag bei Abschluss nichtig sein kann

Wie ein Kaufvertrag kann auch ein Mietvertrag durch juristisch falsches Verhalten oder fehlende, beziehungsweise falsche Angaben nichtig werden. Das wird im Juristendeutsch als „Formfehler“ bezeichnet. Einige Punkte, auf die bei Abschluss unbedingt zu achten sind, um diese Fehler zu vermeiden:

• Ein Mietvertrag muss schriftlich vorliegen. Und jede Vertragspartei sollte ein Exemplar besitzen, das auch von den im Vertrag genannten Personen unterschrieben ist.
• Die Mietsache muss exakt beschrieben sein. „Wohnung im zweiten Stock“ oder ähnliche allgemeine Formulierungen sind formell ungültig. Korrekt wäre etwa: „Wohnung im 1. OG rechts bestehend aus drei Zimmern, Küche, Bad, Kellerraum (genaue Lage)“. Und natürlich sollte die exakte Anschrift der Wohnung nicht vergessen werden.
• Die Namen und Anschriften der Vertragspartner sind ebenfalls aufzuführen.

Die Personen, die im Vertrag genannt sind und diesen unterschreiben, müssen juristisch überhaupt dazu in der Lage sein:

• Minderjährige können ohne Zustimmung der Eltern keinen eigenen Vertrag schließen.
• Mieter und Vermieter müssen voll geschäftsfähig im juristischen Sinne sein. Und die Geschäftsfähigkeit hängt nicht allein vom Alter ab. Sie kann auch durch Erkrankungen eingeschränkt sein.
• Beide Parteien müssen überhaupt berechtigt sein, einen Vertrag zu schließen. Der Vermieter muss also auch tatsächlich der Eigentümer der Mietsache sein. Beauftragt er etwa eine Verwaltung, muss diese auch im Vertrag so auftauchen: „Vertrag mit der Firma XYZ im Namen von …“. Beides ergänzt, um die jeweiligen Anschriften. Genauso muss der Mieter berechtigt sein, den Vertrag zu schließen. So können Eltern für ihre Kinder einen Vertrag schließen, aber auch diese sollten dann im Vertrag erwähnt werden. Nicht möglich ist es, etwa für die Schwester, den Onkel oder andere Verwandte einen Vertrag zu schließen.
• Die Person, die den Vertrag unterschreibt, sollte sich ausweisen können, also nachweisen, dass sie tatsächlich die Person ist, die sie vorgibt zu sein.

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Trickserei und Betrug kann den Mietvertrag ungültig machen

Vorsicht ist auch bei allen Dokumenten angesagt, die die Basis für den Mietvertrag bilden. Nicht mehr zutreffende Gehaltsnachweise oder gar Fälschungen sorgen dafür, dass der Vertrag nichtig und anfechtbar wird. Das gilt für den Fall, dass der Vermieter wegen der tatsächlichen finanziellen Situation der Mieter den Vertrag gar nicht geschlossen hätte.

Der Vertrag kann aber ebenfalls nichtig sein, wenn der Vermieter wesentliche Tatsachen verschweigt oder beschönigt, die ihm bei Abschluss des Vertrags bereits bekannt sind. Das sind dann etwa Bauschäden, Schimmel oder Wasserschäden.

Eine arglistige Täuschung oder Betrug kann auch darin bestehen, dass ein Objekt vermietet wird, das gar nicht vermietet werden dürfte. Denn der Gesetzgeber hat auch definiert, was unter einem Wohnraum zu verstehen ist.

Beispiel: Im Mietvertrag steht, dass zur Wohnung auch das Souterrain gehört. Es bestehen indes baurechtliche Vorschriften darüber, wann es bei einem „Souterrain“ auch um einen Wohnraum handelt oder es schlicht ein Keller mit Zugang von der Wohnung ist. Diese Bauvorschriften betreffen unter anderem die Höhe des Raumes.

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Unwirksame Klauseln sorgen nicht automatisch für ungültige Verträge

Auch das Mietrecht unterliegt einem stetigen Wandel, was an höchstrichterlichen Entscheidungen in Streitfällen liegt. Daraus kann sich immer wieder einmal ergeben, dass im Vertrag getroffene Regelungen nicht mehr zulässig sind. Ein bekanntes Beispiel sind etwa Regelungen, die starre Fristen für Renovierungsarbeiten formulieren. Aktuelle Vordrucke für Mietverträge enthalten diese in der Form nicht mehr.

Eine unwirksame Regelung bedeutet allerdings nicht, dass der gesamte Vertrag ungültig oder nichtig ist, sofern alle weiteren Formalien eingehalten wurden. Strittig sind dann nur die Inhalte der jeweils betroffenen Klauseln. Hier müssen dann die Vertragsparteien versuchen, eine Lösung zu finden oder ihre jeweiligen Ansprüche auf gerichtlichem Wege durchsetzen.