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Mietrecht

Wann besteht Sonderkündigungsrecht?

Für welche Wohnungen besteht Sonderkündigungsrecht?
Unter gewissen baulichen Voraussetzungen gilt für Mieter kein KündigungsschutzFoto: Getty Images

Wenn ein Eigentümer seine Immobilie selbst nutzen möchte, kann er seinem Mieter unter Umständen kündigen. Es gibt aber noch einen weiteren Grund, der eine Kündigung berechtigen würde und der hat mit der Art des Gebäudes zu tun, in dem die Wohnung liegt.

Mietern, die die Miete pünktlich zahlen und die Regeln des Mietvertrags einhalten, kann man in der Regel nicht kündigen. Von diesem Grundsatz gibt es aber nach Angaben des Deutschen Mieterbunds (DMB) eine Ausnahme – das Sonderkündigungsrecht.

Wann gilt Sonderkündigungsrecht?

Wohnen Mieter und Vermieter unter einem Dach in einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung oder in einem Zweifamilienhaus, kann der Vermieter kündigen. Und zwar ohne einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund wie etwa Eigenbedarf, also praktisch grundlos.

Hintergrund dieses Sonderkündigungsrechts ist die besondere Wohnsituation von Mietern und Vermietern, die wegen der typischen Bauweise eines Ein- oder Zweifamilienhauses in enger Tuchfühlung zusammenleben. Selbst in größeren Gebäuden als Ein- und Zweifamilienhäusern kommt das Sonderkündigungsrecht in Betracht. Beispielsweise, wenn neben den beiden Wohnungen für Mieter und Vermieter noch Gewerberäume im Haus existieren.

Kein Sonderkündigungsrecht bei mehr als zwei Wohneinheiten

Hat der Mieter allerdings eine Wohnung in einem Haus mit drei Wohneinheiten angemietet, hat der Vermieter kein Sonderkündigungsrecht. Auch dann nicht, wenn er zwei Wohnungen zu einer zusammenlegt oder eine Wohnung als Gewerbe- oder Büroraum nutzt, so der Mieterbund.

Die Kündigungsfrist bei einer Sonderkündigung

Mieter müssten in einem solchen Fall aber nicht sofort ausziehen. Beruft sich der Vermieter auf sein Sonderkündigungsrecht, verlängert sich seine Kündigungsfrist um drei Monate. Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren, hat der Vermieter dann beispielsweise eine Kündigungsfrist von sechs statt drei Monaten einzuhalten.

Auch interessant: Mieter nicht gezahlt – wann kann der Vermieter kündigen?

Kann man sich gegen eine Sonderkündigung wehren?

Außerdem können sich Mieter gegen die Kündigung des Vermieters noch mithilfe der sogenannten Sozialklausel wehren. Dabei müssen sie sich auf Härtegründe wie Krankheit, hohes Alter, fehlenden Ersatzwohnraum und anderes berufen. Dann muss im Zweifel das Gericht zwischen den berechtigten Interessen des Vermieters, wie sie im Kündigungsschreiben aufgeführt wurden, und denen des Mieters und seiner Familie abwägen.

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