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Was ist erlaubt?

Eigenbedarfskündigung – was Mieter darüber wissen sollten

Eigenbedarfskündigung
Die Eigenbedarfskündigung ist für viele Mieter ein Schock. Foto: iStock / Hispanolistic

Es ist ein Alptraum für jeden Mieter: Der Vermieter kündigt die Wohnung wegen Eigenbedarf. Aber wann ist eine Eigenbedarfskündigung überhaupt rechtens? Welche Kündigungsfristen muss der Vermieter einhalten? Und können sich Mieter gegen die Kündigung wehren? myHOMEBOOK gibt Antworten auf häufig gestellte Fragen.

Rund 80.000 Mieter erhalten jedes Jahr eine Eigenbedarfskündigung, schätzt der Deutsche Mieterbund (DMB). Damit ist der Eigenbedarf Kündigungsgrund Nummer eins. Besonders betroffen sind Menschen in Ballungsräumen. Denn hier ist das Angebot an Wohnungen knapp und die Nachfrage groß. Das nutzen manche Vermieter aus, kritisiert der DMB: Der Verband beobachtet, dass immer mehr Wohnungsbesitzer Eigenbedarf vortäuschen, um die Wohnung anschließend teurer weiterzuvermieten.

Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Die Eigenbedarfskündigung ist eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags. Sie ist die häufigste Form der Vermieterkündigung. Per Gesetz darf ein Vermieter seinem Mieter kündigen, wenn er „die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“ (§ 573 BGB). Wer soll in die gekündigte Wohnung einziehen? Warum braucht diese Person sie so dringend? Das sollte der Vermieter seinem Mieter im Kündigungsschreiben ausführlich erläutern.

Übrigens: Vermieter dürfen ihre Mieter nicht ohne Weiteres auf die Straße setzen. Erst recht nicht, wenn diese sich korrekt verhalten haben und immer pünktlich Miete zahlen. Einzige Ausnahme: Der Eigentümer kann ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ nachweisen. Dazu zählt der Eigenbedarf.

Was sind die Gründe für Eigenbedarf?

Es gibt zwei Möglichkeiten: Entweder braucht der Eigentümer die Wohnung für sich selbst. Oder er vermietet sie an nahe Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts. Zu diesem Personenkreis zählen:

  • Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner
  • Kinder
  • Stiefkinder
  • Enkel
  • Eltern
  • Großeltern
  • Geschwister
  • Nichten und Neffen
  • Schwiegereltern
  • Pflegekräfte
  • Haushaltshilfen (zum Beispiel Au-pair)

Wichtig: Für entfernte Verwandte darf der Vermieter keinen Eigenbedarf anmelden. Es sei denn, er kann eine enge Beziehung zu diesen Personen nachweisen (BGH, Az.: VIII ZR 247/08). Ob die Eigenbedarfskündigung in einem solchen Fall rechtens ist, entscheidet das Gericht.

Wie lange dauert die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf?

Sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde, muss sich der Vermieter an die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen halten (§ 573 c BGB). Für die ordentliche Kündigung gelten gestaffelte Kündigungsfristen. Das bedeutet: Die Kündigungsfrist hängt davon ab, wie lange der Mieter in der Wohnung gelebt hat:

  • Bis fünf Jahre Mietdauer: drei Monate Kündigungsfrist
  • Bis acht Jahre Mietdauer: sechs Monate Kündigungsfrist
  • Länger als acht Jahre Mietdauer: neun Monate Kündigungsfrist

Grundsätzlich gilt: Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats beim Mieter eintreffen. Beispiel: Der Vermieter kündigt seinem Mieter am 3. Januar. Dann endet das Mietverhältnis am 31. März. Fällt der dritte Werktag auf einen Samstag, verlängert sich die Frist bis Montag. Wichtig: Entscheidend ist der Tag, an dem der Mieter das Kündigungsschreiben erhält. Das Datum des Poststempels zählt nicht.

Auch interessant: Gilt Anspruch auf Eigenbedarf auch für Ex-Partner?

Was muss im Kündigungsschreiben enthalten sein?

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) dem Vermieter genau vor, was im Kündigungsschreiben stehen muss. Folgende Punkte sollten enthalten sein:

  • Absender
  • Anschrift des Mieters
  • Adresse und Bezeichnung der Wohnung, die gekündigt werden soll (inklusive Stockwerk)
  • Mitteilung der fristgerechten Kündigung
  • Bezugnahme auf Eigenbedarf
  • Begründung des Wohnbedarfs (etwa Arbeitsplatzwechsel)
  • Aufforderung, die Wohnung zum Kündigungstermin ordnungsgemäß zu übergeben
  • Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters (§ 574 BGB)

Passend dazu: Wann eine Eigenbedarfs-Kündigung ungültig wird

Wie hoch sind die Chancen bei einer Eigenbedarfskündigung?

Es kommt auf den Einzelfall an. Hat sich der Vermieter an die formellen Anforderungen gehalten? Dann stehen seine Chancen gut. Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf jedoch nur vor – zum Beispiel, weil er die Wohnung in eine Ferienwohnung umwandeln möchte – ist die Kündigung unwirksam und das Gesetz auf der Seite des Mieters. Das Problem: Der Mieter muss den vorgetäuschten Eigenbedarf beweisen können.

Wann ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam?

Ein Mieter hat das Recht Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen. Dafür hat er zwei Monate Zeit. In folgenden Situationen haben Mieter Aussicht auf Erfolg:

  • Der Vermieter hat die gesetzliche Kündigungsfrist nicht beachtet.
  • Im Kündigungsschreiben wurde keine konkrete Person als Nachmieter benannt und der Eigenbedarf wurde nicht vernünftig begründet.
  • Der Vermieter wusste bereits zum Zeitpunkt der Vertragsunterschrift, dass er die Wohnung in naher Zukunft aufgrund von Eigenbedarf benötigt.
  • Das Mietshaus wurde in eine Eigentumswohnanlage umgewandelt. Dadurch besteht eine Kündigungssperrfrist (je nach Standort zwischen drei und zehn Jahren).
  • Der Umzug ist für den Mieter unzumutbar, zum Beispiel weil er behindert, alt oder schwanger ist (§ 574 BGB).
  • Der Mieter ist der Meinung, die Wohnung sei für den Nachmieter ungeeignet. Beispiel: Der Vermieter möchte die Wohnung im sechsten Stock ohne Aufzug seiner 85-jährigen Mutter überlassen.
  • Der Vermieter besitzt eine weitere leerstehende Wohnung, die er für den Eigenbedarf nutzen könnte.
  • Der Vermieter will die Wohnung nur vorübergehend für Eigenbedarfszwecke nutzen.

Gut zu wissen: Stellt der Mieter nach seinem Umzug fest, dass der Eigenbedarf des Vermieters vorgetäuscht war, kann er nachträglich Schadenersatz verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az.: VIII ZR 99/14).

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