24. Oktober 2021, 5:11 Uhr | Lesezeit: 2 Minuten
Wer zur Miete wohnt, ist bei einer Zwangsversteigerung der Immobilie nicht unbedingt vor einer Kündigung geschützt. Selbst dann nicht, wenn Klauseln im Mietvertrag eigentlich in Sicherheit wiegen.
Geht eine Immobilie nach einer Zwangsversteigerung in die Hände des neuen Eigentümers über, steht diesem ein Sonderkündigungsrecht zu. Das gilt auch dann, wenn im Mietvertrag eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen wurde. So haben die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) in Karlsruhe Mitte September geurteilt (AZ: VIII ZR 76/20). Aber was genau bedeutet das und worauf ist dieser Entschluss zurückzuführen?
Zwangsversteigerungsgesetz gibt Aufschluss
Dem neuen Eigentümer stehe es unabhängig von den Vereinbarungen im bestehenden Mietvertrag frei, bei einer Zwangsversteigerung von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. Ein solches Recht ist im Zwangsversteigerungsgesetz unter Paragraf 57a verankert. Kommt ein Mieter auf den Gedanken, dem eine Klausel entgegenzubringen, wird er enttäuscht. Die Klausel im Mietvertrag stehe dem nicht entgegen, wie die Richter in besagtem Urteil entschieden.
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Wann besteht Sonderkündigungsrecht?
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Sonderkündigungsrecht nach Zwangsversteigerung – der konkrete Fall
Im vorliegenden Fall hatte sich ein Mieter nach der Zwangsversteigerung gegen den neuen Eigentümer gerichtlich zur Wehr gesetzt. Der Grund: Sein Vermieter hatte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt. Der Mieter wollte das aber nicht einfach akzeptieren. Die Begründung war eine eben solche Klausel im Mietvertrag, den er mit dem Vorbesitzer geschlossen hatte. Sie beinhaltete eine Vereinbarung, die die Kündigung wegen Eigenbedarfs ausschloss. In seinem Prozess half sie ihm allerdings nicht weiter.