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Erst recherchieren, dann bieten

Zwangsversteigerung – Schnäppchen oder Kostenfalle?

Altbau mit orangener Häuserwand
Immer wieder kommen Immobilien bei einer Zwangsversteigerung unter den Hammer. Doch um ein echtes Schnäppchen machen zu können, braucht es viel Recherche und eine gute Portion Glück.Foto: Getty Images

Eine Zwangsversteigerung ist der Alptraum aller Immobilien- und Grundstücksbesitzer. Doch wie kommt es überhaupt dazu und was müssen Schnäppchenjäger beachten, wenn sie an einer Auktion teilnehmen?

Gerade in Zeiten von rasant steigenden Mieten wittern viele, wenn sie das Wort Zwangsversteigerung hören, die Chance vom Eigeheim oder der langersehnten Eigentumswohnung. Doch handelt es sich dabei wirklich um eine gute Möglichkeit, eine erschwingliche Immobilie zu erwerben oder eher um einen riskanten Bieterwettstreit?

Wann kommt es zu einer Zwangsversteigerung?

Die Gründe für eine Zwangsversteigerung sind vielfältig. In der Regel können Eigentümer bestehende Schulden nicht mehr tilgen. Arbeitslosigkeit, Ehescheidung und Krankheit sind häufige Gründe, die in diese Bredouille führen. Außerdem ist es möglich, dass die Immobilie Teil eines Erbschaftsstreits ist und deswegen veräußert werden muss. Ebenso kommt es vor, dass Eigentümer sich in einem Insolvenzverfahren befinden und die Bank mit der Kündigung des Darlehens droht. Als letzter Schritt wird dann die Zwangsversteigerung eingeleitet.

Wer darf an einer Zwangsversteigerung teilnehmen?

Jeder, der das 18. Lebensjahr erreicht hat und im Sinne des BGB geschäftsfähig ist, kann auf einer Zwangsversteigerung mitbieten. Wer das tun möchte, muss sich außerdem mit einem gültigen Personalausweis oder Reisepass ausweisen können. Solange diese Bedingungen erfüllt sind, können auch ausländische Staatsbürger teilnehmen. In Deutschland unterliegt der Erwerb von Grundbesitz keinerlei Beschränkungen hinsichtlich der Nationalität des Erwerbers. Letztendlich ist aber vor allem die Zahlungsfähigkeit entscheidend. Wer bieten möchte, muss mit einer Bankbürgschaft, einem Scheck oder mit Bargeld nachweisen können, dass er mindestens zehn Prozent des Verkehrswerts der Immobilie an Ort und Stelle aufbringen kann.

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Wo findet man entsprechende Termine und wie kann man sich informieren?

Das konkrete Datum der Zwangsversteigerung wird durch das zuständige Amtsgericht festgelegt. Wenn man ernsthaftes Kaufinteresse hat, sollte man alles daransetzen, vor der Versteigerung so wie viele Informationen wie möglich zu sammeln. Interessenten können sich so zum Beispiel über Aushänge im Gericht und in Banken sowie über das bundesweit agierende Portal www.zvg-portal.de kundig machen. Hier werden Gutachten, Exposees und Fotos von Objekten zum Download bereitgestellt.

Achtung: In den meisten Fällen ist es nicht möglich, das Objekt im Vorfeld zu besichtigen. Das kann verschiedene Gründe haben. So kann es zum Beispiel sein, dass der Eigentümer oder Mieter keinen Zutritt gewährt. Oft handelt es sich aber auch um leerstehende Immobilien, bei denen der Eigentümer nicht vor Ort ist. Dann ist maximal eine Betrachtung von außen möglich. Diesen Risikofaktor sollte man unbedingt in seine Kaufüberlegungen einfließen lassen.

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Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?

Die zuvor schon im Exposee aufgeführten Eckdaten werden bei der Eröffnung des Versteigerungstermins noch einmal vorgetragen. So wird vor allem auf den Verkehrswert und das Mindestgebot eingegangen. Das festgelegte Mindestgebot darf nicht unterschritten werden. Nach der Eröffnung folgt die Bieterstunde. Die gesetzlich vorgeschriebene Mindestbietzeit beträgt dreißig Minuten. Je bietfreudiger die Teilnehmer sind, desto weiter kann sich das Ende der Versteigerung aber hinauszögern. Wenn keine weiteren Gebote mehr abgegeben werden und das Gericht das Ende der Bietzeit verkündet, ist die Versteigerung vorbei. Die Entscheidung des Gerichts über den Zuschlag erfolgt entweder sofort oder in einem sofort zu bestimmenden späteren Termin.

Wichtig: Sobald man ein Gebot abgegeben hat, kann man nicht mehr davon zurücktreten. Erhält man den Zuschlag, ist es nicht möglich, Reklamationen anzumelden, wenn das Objekt Mängel oder Schäden aufweist. Die Immobilie wird so veräußert, wie sie vorliegt.

Fazit

Bei Zwangsversteigerungen gelten im Prinzip dieselben „Gesetze“ wie auf dem freien Immobilienmarkt auch. Käufer sollten sich vor dem Kauf genau überlegen, welchen Zweck die Immobilie erfüllen soll und wie teuer sie sein darf. Bei Zwangsversteigerungen ist die Festlegung eines Maximalbudgets aber besonders wichtig. Auch in einer hitzigen Bieterschlacht sollte man davon nicht abweichen, so schwer es auch fallen mag.

Die fehlende Gewährleistung ist ein nicht zu unterschätzender Faktor. Nicht selten handelt es sich um Objekte, denen man ihren desolaten Zustand von außen nicht ansieht. Wer sich auf das Abenteuer Zwangsversteigerung einlässt, sollte einiges an Recherche anstellen. Dann sind Schnäppchen möglich. Gerade in Großstädten muss man aber mit einer großen Teilnehmerzahl rechnen.

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