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Immobilien-Wissen

Teilungsversteigerung – wie man Immobilien nach einer Scheidung aufteilt 

Teilungsversteigerung
Die Teilungsversteigerung sorgt dafür, dass das Vermögen nach einer Scheidung fair aufgeteilt werden kann. Foto: Getty Images

Es gibt Gegenstände, die man problemlos teilen kann. Bei Immobilien ist es etwas schwieriger. Erst recht, wenn die Eigentümer zerstritten sind. Enden alle Bemühungen einen Kompromiss zu finden in einer Sackgasse, gibt es nur noch einen Ausweg: die Teilungsversteigerung. Was versteht man darunter? Und wie läuft eine solche Versteigerung ab?

Die Teilungsversteigerung ist eine Sonderform der Zwangsversteigerung. Dabei bekommt der Meistbietende In einer öffentlichen Bieterstunde den Zuschlag für die Immobilie. Ziel der Versteigerung ist es, den Grundbesitz in Geldvermögen umzuwandeln. So lässt sich der Erlös unter den Beteiligten aufteilen und die Gemeinschaft kann sich auflösen.

Teilungsversteigerung – welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Eigentümer der Immobilie sind in der Regel Ehepaare, die sich scheiden lassen oder Erbengemeinschaften. Eine Teilungsversteigerung kann aber nur unter bestimmten Voraussetzungen stattfinden: Im Scheidungsfall müssen beide Ehepartner als Eigentümer im Grundbuch stehen. Stellt der Anteil an der Immobilie nahezu das gesamte Vermögen dar, ist eine Teilungsversteigerung erst nach der rechtskräftigen Scheidung möglich (§ 1365 BGB).

Im Erbfall kommt eine Teilungsversteigerung infrage, wenn kein Testament vorliegt. Denn das führt regelmäßig zu Auseinandersetzungen. Ist es zudem nicht möglich, das Grundstück in mehrere Teilgrundstücke aufzuteilen, bleibt nur die Versteigerung. Egal, ob Scheidung oder Erbengemeinschaft – eine Teilungsversteigerung läuft ähnlich ab.

Der Antrag geht beim Amtsgericht ein

Ein Miteigentümer beantragt die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht (Versteigerungsgericht) und bringt so den Stein ins Rollen. Im Scheidungsfall ist jeder Ehepartner, im Erbfall jeder Miterbe dazu berechtigt – und zwar ohne die anderen Beteiligten darüber zu informieren. Folgende Angaben sollte der Antrag auf Teilungsversteigerung enthalten:

  • Namen und Anschrift aller Beteiligten
  • detaillierte Beschreibung der Immobilie
  • Verhältnis der Eigentümer zueinander (geschiedene Ehepartner oder Erbengemeinschaft)
  • Nachweis über die Miteigentümerschaft (Grundbuchauszug oder Erbschein)

Übrigens: Der Antragsteller trägt alle Kosten. Diese hängen größtenteils vom Verkehrswert der Immobilie ab.

Das Amtsgericht ordnet die Versteigerung an

Das Gericht prüft die eingereichten Unterlagen. Kann es dem Antrag stattgeben, ordnet es daraufhin die Versteigerung an. Dazu lässt es einen Versteigerungsvermerk ins Grundbuch eintragen. Außerdem werden die übrigen Miteigentümer (Antragsgegner) über den Antrag auf Teilungsversteigerung informiert. Ist jemand gegen die Versteigerung, hat er 14 Tage Zeit um eine einstweilige Einstellung des Verfahrens zu beantragen.

Den Verkehrswert bestimmen

Verstreicht die Frist, ermitteln Experten den Verkehrswert. So bezeichnet man den Preis, der zum aktuellen Zeitpunkt am Markt voraussichtlich für die Immobilie erzielt werden könnte. Normalerweise beauftragt das Gericht einen Gutachter. Sofern alle Eigentümer einverstanden sind, ist es aber auch möglich, dass der Antragsteller selbst ein Wertgutachten in Auftrag gibt. Die Kosten hierfür liegen zwischen 1.000 und 2.500 Euro. Steht das Ergebnis fest, darf sich jeder Eigentümer in einer Anhörung dazu äußern.

Festlegung des „geringsten Gebots“

Ein wichtiger Bestandteil der Teilungsversteigerung ist das „geringste Gebot“. Darunter versteht man ein Mindestgebot, das bei der Versteigerung erzielt werden sollte. Schließlich müssen sowohl die Kosten für das Verfahren als auch die Ansprüche der Eigentümer aus dem Erlöstopf bezahlt werden. Wie „gering“ dieses Mindestgebot ausfällt, bestimmt das Gericht.

Der Termin für die Teilungsversteigerung wird bekannt gegeben

Auch den Versteigerungstermin kann man sich nicht aussuchen. Das Datum für die Teilungsversteigerung wird vorab festgelegt. In der Regel dauert es mindestens ein Jahr, bis die Immobilie tatsächlich unter den Hammer kommt. Damit möglichst viele Menschen von der Versteigerung erfahren, schaltet das Gericht Anzeigen im Internet und in der Zeitung. Sind alle Eigentümer einverstanden, können Interessenten die Immobilie vor der Versteigerung besichtigen.

Der Meistbietende erhält den Zuschlag

Die Teilungsversteigerung findet öffentlich statt. Das bedeutet: Bietende können fremde Dritte, aber auch die beteiligten Personen selbst sein. Es ist durchaus möglich, dass einer der Miteigentümer die Immobilie ersteigert. Selbst wenn der Antragsteller etwas dagegen hat – er ist nicht berechtigt jemanden von der Bieterstunde auszuschließen.

Der Begriff „Bieterstunde“ ist übrigens irreführend: Normalerweise dauert sie nur 30 Minuten. Die Versteigerung wird jedoch so lange fortgesetzt, bis das letzte Gebot abgegeben wurde. Wer das meiste bietet, ersteigert die Immobilie – mit sämtlichen Rechten und Verpflichtungen.

Achtung: Das Versteigerungsgericht erteilt den Zuschlag nur, wenn das Höchstgebot nicht unter 50 Prozent des ermittelten Verkehrswerts liegt.

Auszahlung des Versteigerungserlöses

Gerichtskosten, Gläubigeransprüche, Grundstückslasten – das Gericht zieht abschließend alle Kosten vom Erlös ab. Was übrig bleibt, teilen die Miteigentümer untereinander auf. Doch das ist oft leichter gesagt, als getan: Das Geld wird erst ausgezahlt, wenn alle eine übereinstimmende Willenserklärung unterzeichnet haben. Das bedeutet, jeder muss mit der Verteilung und seinem Anteil am Erlös einverstanden sein. Andernfalls verwahrt die amtsgerichtliche Hinterlegungsstelle den Erlös der Teilungsversteigerung – so lange, bis sich die Parteien einig werden.

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