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Untätige Hausverwaltung? Expertin erklärt, wie Eigentümer richtig reagieren

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Eine Expertin erklärt, welche Rechte man als Eigentümer hat, wenn es zu Untätigkeiten der Hausverwaltung kommtFoto: Getty Images

Eine Hausverwaltung kümmert sich grundsätzlich um die Belange einer Immobilie. Darunter fallen Eigentumswohnungen, Mietshäuser oder auch Wohnanlagen. Zu den Aufgaben gehören neben juristischen und kaufmännischen auch technische Angelegenheiten. Kurz gefasst, geht es um die Interessenvertretung der Eigentümer. Doch was kann man tun, wenn eine Hausverwaltung untätig ist und die Arbeiten vernachlässigt? Eine Expertin erklärt, welche Rechte Eigentümer haben.

Hin und wieder kann es zu Untätigkeit der Hausverwaltung kommen. Oft wissen die betroffenen Eigentümer nicht, welche Rechte sie haben. myHOMEBOOK hat mit Julia Wagner von „Haus und Grund“ – dem Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer – gesprochen. Sie erklärt, worauf man dringend achten muss und wie man bei Arbeitsvernachlässigungen vorgehen kann.

Unterschiede zwischen Hausverwalter

Julia Wagner erklärt zunächst, dass es Unterschiede zwischen den Hausverwaltern gibt. Je nachdem, ob es sich bei der Immobilie um ein Miethaus oder eine Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) handelt, gibt es andere Rechte. Bei ersterem gehören eine oder mehrere Wohnungen einer Person beziehungsweise einem Eigentümer, der diese vermietet. Für die Verwaltung dieser Mietwohnungen ist dann ein Mietverwalter zuständig.

Bei einer WEG gehören einzelne Wohnungen eines Hauses mehreren Eigentümern. Verwaltet wird die Immobilie dann von einer Person oder einer Firma. Nun aber zu der Frage, welche Rechte Eigentümer haben, sollte es zu Untätigkeit seitens der Hausverwaltung kommen.

Diese Rechte haben Eigentümer

Wagner erklärt, dass ein Eigentümer einer Immobilie, in dem Fall Mietshaus, Pflichten im vereinbarten Vertrag einklagen kann, falls die Hausverwaltung die Aufgaben nicht ordnungsgemäß erfüllt. Außerdem kann einer Hausverwaltung fristlos gekündigt werden. Das hängt aber von der Schwere der Untätigkeit ab. Eine Vergütungsminderung ist nicht möglich, da das „Dienstvertragsrecht keine Minderung bei Schlechtleistung kennt“, sagt die Expertin.

Bei einer WEG ist das ähnlich, dennoch gibt es einige Unterschiede. Ein WEG-Verwalter wird nämlich zunächst im Rahmen einer Eigentümerversammlung zum Verwalter bestellt. Aufgrund dieser Bestellung hat er gesetzlich bereits Rechte und Pflichten. Zusätzlich regelt ein Vertrag – wie beim Mietverwalter – die Rahmenbedingungen wie die konkreten Aufgaben oder das Honorar.

Grundsätzlich muss er dann die gesetzlichen sowie die vereinbarten Vertragspflichten erfüllen. Ist das nicht der Fall, kann er durch die Eigentümer der Wohnungen – im Rahmen einer Eigentümerversammlung – wieder abberufen werden. Das ist auch jederzeit ohne triftigen Grund möglich. Spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet dann das Vertragsverhältnis. Bei schwereren Vertragsbrüchen ist auch eine frühere Kündigung möglich.

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Kann ein Eigentümer die Hausverwaltung bei Untätigkeit in Regress nehmen?

Auch hierbei ist die Sachlage klar. Falls die Hausverwaltung Fehler macht und es zu Schäden kommt, kann der Eigentümer zum Beispiel aus dem Vertragsverhältnis Schadensersatz verlangen. Die Untätigkeit der Hausverwaltung beziehungsweise die Fehler müssen aber dementsprechend nachgewiesen werden können.

Die Expertin erklärt weiter, dass eine Minderung hingegen aus vertraglicher Sicht nicht möglich ist. Auch ist bei einer WEG eine Kürzung des Geldes ausgeschlossen.

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Offenlegung der Tätigkeiten

Sowohl für Mietverwalter, als auch für WEG-Verwalter hängt die Offenlegung der Tätigkeiten vom Verwaltervertrag ab. Wenn dieser nach Leistung oder Stundensätzen bezahlt wird, ist eine Offenlegung der erbrachten Leistungen meist der Standard. Bei Pauschalvergütungen hingegen muss der Dienstleister seine Tätigkeiten unaufgefordert nicht nachweisen. Zum Eigenschutz, und vor allem, wenn Zweifel an der Durchführung bestehen, kann der Verwalter beziehungsweise der Dienstleister seine Tätigkeiten offenlegen.Bei einer WEG muss der Verwalter, alleine aus Gesetzesgründen, den Eigentümern Einsicht in die Verwaltungsunterlagen gewähren.

Hat der Eigentümer Zweifel an der (nicht) getätigten Arbeit, so er muss das auch beweisen können. Die Gegenseite, in dem Fall die Hausverwaltung, muss dann nachweisen können, dass sie die Tätigkeiten doch erledigt haben. Ist dies aber nicht der Fall, gelten für Eigentümer die Rechte, die oben bereits beschrieben wurden.

myHOMEBOOK führte das Gespräch mit Julia Wagner. Sie ist Leiterin Zivilrecht bei „Haus&Grund Deutschland“. Der eingetragene Verein ist der Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer und kümmert sich dementsprechend um die Interessen von Eigentümern.

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