23.03.2021, 04:33 Uhr | Lesezeit: 4 Minuten
Streiten sich Eigentümer mit der Hausverwaltung, geht es in der Regel um Leistung oder Geld. Mit dem neuen WEG-Gesetz gibt es einige Neuerungen, weshalb Eigentümer nun die bestehenden Verträge auf den Prüfstand stellen sollten.
Seit Dezember 2020 ist das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG-Gesetz) in Kraft. Im Unterschied zum rund 70 Jahre alten Vorgänger gibt das neue Gesetz Immobilienverwaltern mehr Rechte. Sie dürfen zum Beispiel Geschäfte im Namen der Eigentümergemeinschaft abschließen. Für Eigentümer stellt sich nach dem neuen WEG-Gesetz nun Frage, wie solche Themen im Vertrag mit der Hausverwaltung zu regeln sind.
WEG-Gesetz und Hausverwaltung – müssen Eigentümer die Verträge anpassen?
Es geht zum einen um Rechte und Pflichten des Verwalters und zum anderen um dessen Leistungen und Honorar. In einem bestehenden Vertrag mit der Hausverwaltung können diese Punkte dem neuen WEG-Gesetz angepasst werden, sie müssen es aber nicht. „Altverträge behalten ihre Gültigkeit“, betont die Referentin Recht beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland, Julia Wagner.
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Neues Recht gilt mitunter automatisch
Ohne Anpassung gilt an entscheidenden Stellen automatisch neues Recht. Zum Beispiel dürfen Wohnungseigentümergemeinschaften nach dem neuen WEG-Gesetz ihre Hausverwaltung jetzt jederzeit ohne wichtigen Grund abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG-Gesetz) – selbst dann, wenn im Vertrag etwas anderes steht. Bei Regelungen, die sich ausdrücklich auf das WEG-Gesetz beziehen, greifen ebenfalls die neuen Bestimmungen.
Eigentümergemeinschaften sollten trotz allem Anpassungsbedarf prüfen, findet Petra Uertz. Die Geschäftsführerin des in Bonn ansässigen Verbands Wohneigentum begründet dies mit den erweiterten Kompetenzen, die Verwalter haben. Sie dürfen im Namen der WEG unter anderem Verträge schließen, ohne dass die Eigentümer dem vorher zustimmen.
Dennoch sollte sowohl in bestehenden als auch in neuen Verträgen geregelt sein, bei welchen Geschäften die Hausverwaltung künftig trotz neuem WEG-Gesetz einen Beschluss der Eigentümerversammlung braucht. Darüber hinaus könnten Eigentümergemeinschaften nun auch den Leistungskatalog beschränken. „Das ist für kleine WEGs interessant. Sie hatten bislang oft Probleme, einen professionellen Verwalter zu finden“, sagt Martin Kaßler, Geschäftsführer des Verbands der Immobilienverwalter (VDIV).
Der Präsident des Bundesfachverbands der Immobilienverwalter (BVI), Thomas Meier, plädiert ebenfalls für eine Anpassung bestehender Verträge. Er nennt dafür Neuerungen wie die Organisation hybrider Eigentümerversammlungen. Dies verlange Verwaltern mehr Arbeit ab.
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WEG-Gesetz – neuer Mustervertrag ist verfügbar
Vor dem Hintergrund der WEG-Reform erarbeiten sowohl der Verband Wohnen im Eigentum als auch Haus & Grund und VDIV Musterverträge. Das gemeinsame Formular von Haus & Grund und VDIV ist bereits fertig. Das Papier berücksichtige die Interessen von Eigentümern und Hausverwaltungen nach dem neuen WEG-Gesetz gleichermaßen, betonen beide Verbände.
So sollen Streitereien zwischen beiden Seiten nicht mehr aufkommen. Der Schwerpunkt des Formulars liegt da, wo es in der Praxis den meisten Krach gibt: auf Honorar und Leistungen. Diese werden unterschieden nach Standard und Extras.
Die Vertragsparteien können die zwischen ihnen jeweils vereinbarte Entlohnung selbst eintragen. Vorgaben zur Höhe gibt es genau so wenig wie Empfehlungen. „Der Vertrag kann auf die Umstände jeder einzelnen WEG angepasst werden“, erläutert Haus & Grund-Expertin Julia Wagner.
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Vorlage wird aktualisiert
Den Vertrag haben die Verbandsjuristen verfasst. Sie sollen zudem dafür sorgen, dass die kostenlose Vorlage regelmäßig aktualisiert wird. VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler erhofft sich von dem Mustervertrag mehr Rechtssicherheit für die Beteiligten. „Er ist transparent und deshalb weniger streitanfällig.“
Kaßler hofft, dass das Papier die weit verbreiteten selbst gestrickten Formulare ablöst. Deren Formulierungen lösen und lösten oft Konflikte zwischen den Eigentümern und deren Dienstleistern aus. Beim Abschluss eines neuen Vertrags sollten WEGs darauf achten, dass der ausgewählte Verwalter einen von einem Berufsverband verfassten Mustervertrag mitbringt, um Fairness zu gewährleisten, empfiehlt der BVI.