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Neues Wohnungseigentümergesetz – was sich für Mieter und Vermieter ändert

Wohnungen
Modernisierungen sollen mit dem neuen Wohnungseigentümergesetz erleichtert werden.Foto: Getty Images

Am 1. Dezember 2020 ist das neue Wohnungseigentumsgesetz in Kraft getreten. Davon sollen Wohnungsbesitzer profitieren – zum Beispiel, wenn es um Modernisierungen oder altersgerechte Umbauten geht. Was steckt dahinter?

Rund ein Viertel der 42,5 Millionen Wohnungen in Deutschland gehört privaten Eigentümern, die entweder selbst darin wohnen oder diese vermieten. Nun gibt es einige Änderungen, die Wohnungsbesitzer direkt betreffen. Hintergrund ist eine Reform des Wohnungseigentümergesetzes, die seit Anfang Dezember gilt.

Was ist neu am Wohnungseigentümergesetz?

Das alte Wohnungseigentümergesetz (WEG) war bereits 70 Jahre alt, eine Überarbeitung war also dringend notwendig. Bisher war bei der Eigentümerversammlung eine Einstimmigkeit nötig, um am Gebäude etwas baulich zu verändern. Dem ist nun nicht mehr so. Nun reicht bereits eine Zwei-Drittel-Mehrheit aus, allerdings nur dann, wenn diese Mehrheit auch die Hälfte der Eigentumsanteile besitzt.

Das bedeutet, dass die Fläche an Wohnraum und weiteren Nutzflächen wie beispielsweise Keller hier mit einberechnet werden. Die Kosten für die baulichen Veränderungen tragen alle Eigentümer – auch dann, wenn sie anderer Meinung sind. Allerdings sollen damit keine unverhältnismäßigen Kosten für Eigentümer entstehen, die dagegen stimmen oder sich enthalten

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Welchen Hintergrund hat die Neuerung?

Mit der Reform des WEG möchte man es Eigentümergemeinschaften erleichtern, Modernisierungen durch- und umzusetzen. Sowohl energetische, klimaschützende als auch altersgerechte Umbauten stehen dabei im Fokus. Ferner wird es auch einfacher, Maßnahmen zum Einbruchschutz, den Anschluss an eine Glasfaserleitung oder die Installation einer Ladestation für Elektroautos anzugehen. Im Grunde handelt es sich dabei um Projekte, die bereits in vielen Eigentümerversammlungen besprochen werden, aber aufgrund der bisherigen Einstimmigkeit nicht umgesetzt werden konnten.

Was sind die Auswirkungen?

1. Für Mieter

Dr. Jutta Hartmann, Pressesprecherin beim Deutschen Mieterbund e.V., geht davon aus, dass sich für Mieter durch die WEG-Reform nicht viel ändern. Demnach habe der Mieter kein „gesetzliches Umbaurecht“, aber einen Anspruch auf „Zustimmung zur Mietermodernisierung“, erklärt die Mietrechts-Expertin auf myHOMEBOOK-Anfrage. Dabei gehe es beispielsweise um Maßnahmen der Barrierereduzierung, der Einrichtung von Ladesäulen für E-Autos oder Einbruchschutz. Allerdings bestünde dieser Anspruch nicht, wenn dem Vermieter die Zustimmung nicht zugemutet werden kann. „Dem Mieter ist es außerdem nicht leichter gemacht worden, der Modernisierung zu widersprechen“, sagt Hartmann. Auch bei den Nebenkosten gibt es keine Verbesserung für Mieter, im Gegenteil: „Bei den Betriebskosten besteht die Gefahr der Intransparenz und der Mehrkosten, da der vermietende Eigentümer nun die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen an seinen Mieter weiterreichen kann und nicht mehr die Umrechnung auf Wohnfläche vornehmen muss.“

2. Für Vermieter

Auf Vermieter-Seite sieht es bei der Bewertung des neuen Wohnungseigentümergesetzes anders aus. „Die Vorteile der neuen Regelungen sind eindeutig, dass sie transparenter und übersichtlicher gestaltet sind“, erklärt Julia Wagner von Haus & Grund Deutschland auf myHOMEBOOK-Anfrage. „Wohnungseigentümern ist es nun leichter möglich, das Gesetz zu verstehen und anzuwenden. Auch die Beschlussfassungen von baulichen Maßnahmen wurden stark herabgesetzt, sodass jetzt grundsätzlich Beschlüsse leichter gefasst werden können.“

Positiv hebt die Rechtsreferentin auch die Stärkung des Amts des Verwaltungsbeirats hervor. Demnach sei keine feste Anzahl an Beiratsmitgliedern mehr vorgeschrieben und die Haftung wurde eingeschränkt. „Gleichzeitig übernimmt er gegenüber dem Verwalter nun auch eine Überwachungsfunktion.“ Zudem könne man nun den Verwalter jederzeit und ohne wichtigen Grund wieder abberufen. „Damit können sich Eigentümer auch von einem Verwalter trennen, ohne das bereits grobe Verfehlungen vorliegen“, erläutert Wagner. „Es muss sich auch nicht mehr darüber gestritten werden, ob nun ein wichtiger Grund zur Abberufung vorliegt oder nicht.“

Ein Risiko sieht Wagner aber unter anderem bei der Kostenverteilung über bauliche Maßnahmen. Diese sei nach „nach den neuen Regelungen kompliziert und zum Teil einzelfallungerecht“, sagt die Expertin. „Insbesondere wissen Eigentümer bei Abstimmung nicht, welche Kosten auf sie zukommen.“ Zudem sei es nicht unwahrscheinlich, dass große Modernisierungsmaßnahmen nur von einem Teil der Eigentümer gezahlt werden müssen. Dies könnte das Abstimmungsverhalten maßgeblich beeinflussen und energetische Modernisierungen verhindern.