29.04.2024, 14:44 Uhr | Lesezeit: 2 Minuten
In Zeiten von Wohnungsmangel und steigenden Mieten sind Mieterhöhungen immer wieder Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten. In einem Gastbeitrag erklärt Dr. Tobias Mahlstedt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, was Mieter und Vermieter darüber wissen sollten.
Vermieter haben zwar grundsätzlich das Recht, die Miete zu erhöhen. Dies jedoch nur unter bestimmten Bedingungen – unter anderem ist die ortsübliche Vergleichsmiete relevant, die sich in der Regel aus dem Mietspiegel ergibt. Mieter und Vermieter sollten dabei bedenken: Der Mietspiegel wird regelmäßig angepasst.
Aktueller Mietspiegel ist relevant für etwaige Mieterhöhungen
Wenn ein Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen noch mit einem alten, aber seinerzeit gültigen Mietspiegel begründet hat, kann in einem Rechtsstreit über die Mieterhöhung ein neuer Mietspiegel maßgeblich sein. Das ist dann der Fall, wenn zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung ein neuer Mietspiegel vorliegt, dessen Erhebungsstichtag vor dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens lag.
Dann wird in dem Rechtsstreit auf die Daten und Werte des neuen Mietspiegels zurückgegriffen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Dies stellte das Landgericht Lübeck in einem Rechtsstreit im Februar 2024 klar. Im vom LG Lübeck entschiedenen Rechtsstreit stritten ein Vermieter und sein Mieter über die Rechtmäßigkeit einer vom Vermieter geforderten Mieterhöhung. Der Vermieter hatte seine Mieterhöhung auf den Mietspiegel aus dem Jahr 2018 gestützt.
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Zum Zeitpunkt des vom Vermieter versendeten Mieterhöhungsverlangens am 20.07.2021 war aber bereits der Mietspiegel 2021 mit Stichtag 01.05.2021 fertiggestellt. Dieser neue Mietspiegel war bisher jedoch weder gedruckt noch veröffentlicht worden.
Das LG Lübeck stellte jedoch klar, dass in dem Rechtsstreit über die Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete unter Verwendung des Mietspiegels 2021 zu ermitteln sei. Zwar hatte der Vermieter die Mieterhöhung rechtlich zulässig mit dem noch gültigen Mietspiegel 2018 begründet.
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Mietspiegel ist direkt nach Erhebung maßgeblich – nicht erst nach Veröffentlichung
Allerdings existierte zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens vom 20.07.2021 bereits der Mietspiegel 2021 mit Stichtag 01.05.2021. Wenn ein Mieterhöhungsverlangen noch mit einem älteren Mietspiegel begründet wurde, aber zum Zeitpunkt eines Rechtsstreits über die Mieterhöhung ein neuerer Mietspiegel, mit Erhebungsstichtag vor dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens existiert, ist zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf den neuen Mietspiegel abzustellen.
Dabei kommt es nicht darauf an, ob der neue Mietspiegel zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens bereits gedruckt und veröffentlicht war. Veröffentlichung und Drucklegung sind, so das LG Lübeck, keine Wirksamkeitsvoraussetzungen (LG Lübeck, Urteil v. 15.02.24, Az. 14 S 31/23).