28. November 2025, 15:21 Uhr | Lesezeit: 4 Minuten
Wenn der Wind durch die Ritzen pfeift und dunkle Schimmelflecken die Tapete verunstalten, wirkt sich das nicht nur auf den Wohnkomfort aus. Im Falle einer Mietwohnung treibt es auch die Energiekosten in die Höhe. Was Mieter tun können, wenn die Wohnung im Hinblick auf die Dämmung Mängel aufweist, erklärt myHOMEBOOK in diesem Artikel.
Mangel, Instandhaltung, Modernisierung
Zunächst einmal stellt nicht jedes undichte Fenster oder Schimmelbildung einen Mangel im rechtlichen Sinne dar. Hier spielen viele Aspekte eine Rolle, im Falle der Fenster beispielsweise, ob diese zum Zeitpunkt des Einbaus den geltenden Vorschriften entsprochen haben. Bei Schimmel kommt es auf die genaue Ursache an. „Der Mangel für die Schimmelbildung darf nicht durch ein unzureichendes Lüft- oder Heizverhalten des Mieters verursacht sein“, erklärt Jutta Hartmann, Pressesprecherin beim Deutschen Mieterbund, auf Nachfrage von myHOMEBOOK.
Bei den undichten Fenstern deutet allerdings vieles auf eine nachlässige Sanierung durch den Vermieter hin. Wenn die Ursache für den unerwünschten Luftzug durch neue Dichtungen behoben werden kann, handelt es sich um eine Instandhaltung. Die Kosten dafür trägt der Vermieter.
Reichen solche Maßnahmen wegen Überalterung des Materials nicht mehr aus, müssen die Fenster eventuell komplett getauscht werden. Das wiederum fällt dann je nach Umfang in den Bereich Modernisierung. Dadurch steigt der Wert der Wohnung. Somit hätte der Vermieter das Recht, die Miete zu erhöhen.
„Im Zuge einer solchen Modernisierungsmieterhöhung dürfen Vermieter dann bis zu acht Prozent der auf die betreffende Wohneinheit entfallenden Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen“, ergänzt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund.
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Haben Mieter ein Recht auf moderne Dämmung?
Gibt es denn grundsätzlich ein Recht für Mieter auf eine modern gedämmte Wohnung? Die einfache Antwort darauf lautet: Jein. Gewisse Unzulänglichkeiten, beispielsweise bei einer Mietwohnung in einem Altbau, sind gesetzlich zumutbar. Wichtig dabei: Eine vorhandene Dämmung muss bereits beim Bau nicht den zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften entsprochen haben.
„Welche Dämmmaßnahmen dem Vermieter zumutbar oder für ihn verpflichtend sind, ist gesetzlich vorgeschrieben, insbesondere im Gebäudeenergiegesetz oder kurz GEG“, erläutert die Mieterbund-Pressesprecherin. „Verpflichtend ist insbesondere die Einhaltung des aktuellen Mindestwärmeschutzes und die Erfüllung sämtlicher baurechtlicher Anforderungen. Im GEG ist außerdem klar festgelegt, wann etwaige Sanierungs- oder Nachrüstungsmaßnahmen durchzuführen sind.“
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Mietminderung muss gesetzlich begründet sein
Wann genau liegt denn ein Mangel vor, der eine Mietminderung rechtfertigen würde? Die reine Schimmelbildung oder ein undichtes Fenster als Einzelgrund reichen dafür nicht aus. „Eine Mietminderung wäre zulässig, wenn die Dämmung nicht den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Vorschriften entspricht, die Sache defekt ist, es beispielsweise durch das Fenster zieht oder Regenwasser eintritt, die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung dadurch nicht nur unerheblich beeinträchtigt ist und der Mieter den Mangel nicht selbst verursacht hat“, verweist Jutta Hartmann auf die juristischen Voraussetzungen. Ein Beispiel dafür wäre Schimmelbildung infolge einer mangelhaften Dämmung. Beide Voraussetzungen müssen kombiniert vorliegen, um eine Mietminderung zu rechtfertigen.
Grundsätzlich sollte ein Mieter einen vorliegenden Mangel seinem Vermieter schnellstmöglich melden. Am besten passiert das schriftlich mit angemessener Fristsetzung zur Mängelbeseitigung und per Einschreiben mit Rückschein. „Wenn sich durch die unzureichende Dämmung Schimmel oder Feuchtigkeit gebildet hat, empfiehlt es sich, auch Foto- oder Videoaufnahmen beizufügen. Zudem sollte ab Kenntnis des Mangels damit begonnen werden, die Auswirkungen der unzureichenden Dämmung zu protokollieren, indem beispielsweise die Raumtemperatur und Luftfeuchtigkeit kontinuierlich ausgewertet und notiert oder aufgezeichnet werden“, empfiehlt die Pressesprecherin vom Deutschen Mieterbund.
Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?
Und was ist zu tun, wenn ein Mieter sämtliche Mängel dokumentiert hat, seinen Vermieter per Einschreiben mit Fristsetzung darüber in Kenntnis gesetzt hat und trotzdem nichts passiert? Bevor weitere Schritte eingeleitet werden, rät die Expertin vom Deutschen Mieterbund, unbedingt rechtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. „Es beraten sowohl Rechtsanwälte, karitative Vereine, Mietervereine und die Verbraucherzentrale.“
Zunächst mit dem Vermieter sprechen
„Bevor überstürzte Maßnahmen eingeleitet werden, würde ich empfehlen, zunächst auf eine offene Kommunikation mit dem Vermieter zu setzen. In der Regel sind die meisten von ihnen dankbar, wenn Mieter auf vorhandene Mängel hinweisen. Schließlich verhindert ein frühzeitiges Erkennen größere Schäden. In den wenigen Fällen, in denen Vermieter uneinsichtig sind, sollte ein Mieter unbedingt rechtlichen Beistand hinzuziehen.“