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Was die Mietspiegel-Reform 2022 für Vermieter und Mieter bedeutet

Skyline Berlin
Mit der Mietspiegel-Reform gibt es für Mieter und Vermieter vor allem mehr RechtssicherheitFoto: Getty Images

Seit Juli 2022 gilt in Deutschland eine Reform des Mietspiegelrechts. Welche gesetzlichen Änderungen es nun gibt und was das für Mieter und Vermieter bedeutet – ein Überblick.

Ein Mietspiegel ist die Grundlage für die Ermittlung einer ortsüblichen Vergleichsmiete. Vermieter können sich daran orientieren, um die Miete für ihre Wohnungen festzulegen und gegebenenfalls Mieterhöhungen zu begründen. Mieter können dagegen anhand des Mietspiegels sehen, ob sie eine passende und zulässige Miete für ihre Wohnung zahlen. Im September 2021 hatte der Bundesrat grünes Licht für eine Reform des geltenden Mietspiegelrechts beschlossen, welches jetzt umgesetzt wurde. Für Mieter und Vermieter bedeutet das einige Veränderungen, aber vor allem auch eines: mehr Rechtssicherheit.

Die Änderungen im Überblick

Seit Juli 2022 gilt die Reform des Mietspiegelrechts – und damit gibt es einige Neuerungen. Für viele Städte beinhaltet das auch neue Pflichten:

Mietspiegel für größere Städte verpflichtend

Städte, in denen mehr als 50.000 Einwohner leben, müssen nun verpflichtend einen Mietspiegel erstellen. Hatten sie bisher keinen, haben sie nun bis Januar 2023 dafür Zeit, einen einfachen Mietspiegel umzusetzen. Soll es doch ein qualifizierter Mietspiegel werden, dann bleibt Zeit bis Januar 2024.

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Neue Mindeststandards für qualifizierte Mietspiegel

Bei der Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels gelten mit der Reform nun einheitliche Vorgaben. In der neuen Mietspiegelverordnung sind gesetzliche Mindeststandards festgelegt, anhand derer qualifizierte Mietspiegel erstellt werden können. Diese beziehen sich unter anderem auf die Auswahl von Vergleichswohnungen oder auch den Umfang der Stichproben. So soll man die ortsübliche Vergleichsmiete zuverlässiger ermitteln – und Mietspiegel vor Gericht in Zukunft nicht mehr einfach angezweifelt werden können.

Der einfache Mietspiegel bleibt

Trotz Neuerungen wird der einfache Mietspiegel weiter anerkannt. Das hat vor allem Vorteile für Kommunen mit begrenztem Budget, da der einfache Mietspiegel wesentlich kostengünstiger ist. Ob dieser allerdings bei einer Mieterhöhung herangezogen werden kann, bleibt weiter Ermessenssache des Richters, da einfache Mietspiegel in ihrer Verbindlichkeit begrenzt sind.

Unterschied qualifizierter und einfacher Mietspiegel
Der einfache Mietspiegel bietet eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten. Er wird von der Gemeinde oder den Interessenvertretern von Vermietern und Mietern erstellt und auch anerkannt.

Der qualifizierte Mietspiegel basiert auf anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen und einer rechtlichen Grundlage. Er wird alle zwei Jahre der aktuellen Marktentwicklung angepasst und alle vier Jahre komplett neu erstellt.  

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Auskunftspflicht für Mieter und Vermieter

Bisher wurden die Daten für die Erstellung von Mietspiegeln durch Umfragen auf freiwilliger Basis erhoben – das ist nun anders. Damit es nicht mehr nur Zufall ist, wer gerade bei der Umfrage ausgewählt wurde und sich beteiligt hat, gibt es nun eine Auskunftspflicht für Mieter und Vermieter. Sie müssen Angaben zum Mietverhältnis, zur Höhe der Miete, zur Ausstattung und zu anderen Merkmalen der Wohnung machen. Tun sie dies nicht, droht ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro.

Mehr Möglichkeiten für Behörden

Um an zuverlässige Daten zu kommen, können Behörden jetzt Daten aus dem Melderegister nutzen. Zudem können sie die Informationen nutzen, die aus Gebäude- und Wohnungszählungen oder aus der Verwaltung der Grundsteuer bekannt sind.

Was die Änderungen für Mieter bedeuten

Noch mehr Mieter in Deutschland profitieren in Zukunft von einem Mietspiegel, da er dank der Reform nun auch in Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern zur Pflicht wird. Mieterverbände begrüßen die Reform: „Es gibt Rechtssicherheit für alle, für Mieter wie Vermieter“, so Volker Rastätter vom Münchner Mieterverein gegenüber myHOMEBOOK. Er sieht vor allem Vorteile, etwa bei einem Streit um die Miethöhe. Gebe es keinen Mietspiegel, müsse ein Gutachter herangezogen werden, welcher viel Geld koste, so Rastätter. Mit der Einführung eines Mietspiegels in noch mehr Städten kann es leichter zu einer Einigung kommen.

Was die Änderungen für Vermieter bedeuten

Auch für Vermieter bedeutet die Reform vor allem mehr Rechtssicherheit – der Eigentümer-Verband Haus & Grund bewertet sie deshalb positiv. „Mietspiegel sind ein gutes Instrument, um die ortsübliche Vergleichsmiete abzubilden, an denen sich Mieter und private Vermieter orientieren können. Sie schaffen Transparenz und tragen somit zur Befriedung der Mietverhältnisse bei“, erklärt Inka-Marie Storm von Haus & Grund gegenüber myHOMEBOOK. Auch, dass der einfache Mietspiegel weiter Bestand hat, begrüßt der Verband: „Wenn einfache Mietspiegel auch nicht immer nach transparenten Methoden erstellt werden, ist es jedenfalls besser, dass es sie überhaupt gibt. Denn sie bieten immerhin einen Orientierungsansatz für Mieter und Vermieter, an dem es ohne Mietspiegel regelmäßig fehlt“, so Storm.

Einzig der Punkt, dass Bußgelder drohen, sollten Vermieter und Mieter ihrer Auskunftspflicht nicht nachkommen, sei kritisch zu bewerten. Zwar unterstütze man das Ziel, die Datengrundlage für qualifizierte Mietspiegel zu verbessern, der beschlossene Bußgeldtatbestand sei aber nicht der richtige Weg. Denn die Auskunftspflicht löse nicht bestehende Probleme, die bei der Datenerfassung regelmäßig bestehe. „Einzelne Beschaffenheitsmerkmale sind den Vermietern schlicht nicht bekannt oder es herrscht Unsicherheit bei der Einordnung einzelner Ausstattungsmerkmale. Mit diesen Problemen werden die Vermieter nun alleingelassen, denn jede unvollständige oder fehlerhafte Auskunft kann sanktioniert werden“, so Storm.

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