Baugemeinschaften haben nicht nur Vorteile

myHOMEBOOK Redaktion

21. März 2026, 6:40 Uhr | Lesezeit: 5 Minuten

Der Traum vom Eigenheim wirkt für viele längst unerreichbar – vor allem in Großstädten mit hohen Grundstücks- und Baupreisen. Doch es gibt Alternativen zum klassischen Bauträger oder Einfamilienhaus. Baugemeinschaften versprechen Mitbestimmung, Gemeinschaft und mitunter geringere Kosten. Aber wie tragfähig ist dieses Modell wirklich – und für wen eignet es sich?

Was ist eine Baugemeinschaft?

„Eine Baugemeinschaft ist eine Gemeinschaft, die sich zusammenfindet, ein Grundstück erwirbt und als Gruppe Wohnraum baut, der dann in aller Regel zu Wohneigentum wird“, erklärt Andreas Renz. Er ist Fachanwalt für Baurecht und juristischer Berater beim Bauherren-Schutzbund.

Organisiert sind solche Projekte häufig als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Die Gruppe beauftragt Architekten, plant das Gebäude gemeinschaftlich und trägt gemeinsam Verantwortung für Finanzierung und Umsetzung.

Alternative zum Einfamilienhaus

Für viele ist das Modell auch eine Reaktion auf steigende Immobilienpreise. Nathalie Schaller bezeichnet Baugemeinschaften als „eine tolle Alternative zum Einfamilienhaus, das sich heute kaum mehr jemand leisten kann“. Sie berät bei der Münchener mitbauzentrale Bauinteressierte – und bringt zudem eigene Erfahrung mit. Vor rund 20 Jahren zog sie mit ihrer Familie in eine selbst geplante Wohnung in München. Möglich wurde das durch eine Baugemeinschaft. „München war schon immer eine teure Stadt und uns war es finanziell nicht möglich, ein Eigenheim zu bauen“, erinnert sich Schaller.

Auch interessant: Die Vor- und Nachteile vom Wohnen in einer Genossenschaft

Kostenersparnis – aber mit Grenzen

Ein zentrales Argument für Baugemeinschaften ist die finanzielle Seite. Gewinnmargen klassischer Bauträger entfallen, ebenso bestimmte Nebenkosten und Steuern. Allerdings relativiert Andreas Renz die Erwartungen angesichts stark gestiegener Baupreise: „Man spart vielleicht ein paar Nebenkosten. Aber ich glaube nicht, dass das die entscheidende Weichenstellung ist.“

Neben möglichen Einsparungen zählt für Schaller vor allem die Einflussnahme auf die Bauqualität. Individuelle Planung setzt jedoch eine funktionierende Gruppenstruktur voraus. Neben Architekten braucht es Personen, die Organisation und Entscheidungsprozesse steuern.

Gemeinschaft als tragendes Element

Neben Kosten und Gestaltungsspielraum spielt die soziale Komponente eine zentrale Rolle. „Die wiegt viel schwerer als die Individualität. Wir sind mit lauter Leuten eingezogen, die wir nicht kannten und als Nachbarschaft zusammengewachsen“, so Schaller.

In einer Baugemeinschaft werden grundlegende Fragen gemeinsam entschieden. „Man kann die eigenen Werte und Vorstellungen in das Gebäude legen. Welchen Energiestandard wollen wir? Wie viel Begegnungsfläche soll es geben? Mit welchen Materialien wird gebaut?“, sagt Schaller. „Über solche Fragen kann man mitentscheiden.“ Die gemeinsame Planung kann jedoch auch zu längeren Abstimmungsprozessen führen.

Konflikte und finanzielle Risiken

Interessierte fragen häufig nach dem Konfliktpotenzial innerhalb der Gruppe. Schaller begegnet solchen Bedenken gelassen: „Ja, es gibt auch mal Meinungsverschiedenheiten, und wenn ich das Haus ganz allein geplant hätte, sähe es anders aus. Aber darum geht es nicht. Es gibt gute Methoden, eine gewisse Gelassenheit zu erlernen“, sagt sie.

Deutlich schwerer wiegt aus juristischer Sicht ein anderes Risiko. „Das wechselseitige Ausfallrisiko ist der größte Nachteil“, sagt Andreas Renz. Anders als beim Bauträger existiert kein garantierter Festpreis. „Das Investitionsvolumen kann man zunächst nur grob schätzen“, so der juristische Berater beim Bauherren-Schutzbund. „Die tatsächlichen Kosten entstehen erst dann, wenn das Haus gebaut wird.“

Kann ein Mitglied seine finanziellen Verpflichtungen nicht erfüllen, haften die übrigen Beteiligten. Renz ordnet jedoch ein: „Das Risiko, dass der Einzelne für die Schulden der Gemeinschaft einstehen muss, ist theoretisch da, lässt sich aber vertraglich regeln und aus meiner Sicht beherrschen“, sagt Renz.

Hohe Kosten Warum man beim Immobilienkauf die Nebenkosten nicht unterschätzen sollte

Immobilien Warum energetische Sanierungen in einer WEG kompliziert sein können

Bindung während der Bauphase

Auch ein vorzeitiger Ausstieg ist nicht ohne Weiteres möglich. „Das wäre ein gesellschaftsrechtliches Problem und müsste mit den anderen Mitgliedern geklärt werden. Normalerweise sind die Verträge so gestaltet, dass man während der Bauphase gebunden bleibt“, sagt Renz. „Das ist bei einem Bauträger aber auch nicht anders.“

Zudem sollten Interessierte laut Schaller bestimmte persönliche Voraussetzungen mitbringen: „Man sollte auch ein Interesse an Gemeinschaft haben und die eigenen Interessen der Gemeinschaft unterordnen können“, sagt Natalie Schaller.

In ihrem Fall entwickelte sich aus einer kleinen Kerngruppe ein Projekt mit 27 Wohneinheiten. „Am Anfang weiß man noch nicht, wie viele Wohnungen in das Haus passen und ob man alle Vorstellungen verwirklichen kann“, sagt Schaller.

Gemeinschaft bleibt auch nach dem Bau

Nach Ablauf der Gewährleistung wurde die ursprüngliche GbR aufgelöst – ein üblicher Schritt. „Heute sind wir eigentlich eine ganz normale Wohnungseigentümerschaft. Wobei, normal stimmt nicht ganz. Wir haben noch immer Arbeitskreise und nutzen Gemeinschaftsräume. Darin sehe ich einen großen Vorteil“, so Schaller.

Ihre persönliche Bilanz fällt positiv aus. „Heute würde ich in einer Genossenschaft bauen, aber zu der Zeit war es für uns absolut richtig“, sagt sie. „Die Nachbarn, der Ort, das Objekt, das Thema. Menschen, die solche Vorhaben zusammen konstruktiv voranbringen, haben Demokratie im Kleinen erprobt und sind gemeinschaftsfähig.“

Mit Material der dpa