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Tipps vom Juristen

Braucht man für ein Tiny House unbedingt eine Baugenehmigung?

Mutter und Tochter vor Tiny House
Tiny Houses werden auch in Deutschland immer beliebter – hier etwa in Nordrhein-Westfalen Foto: Getty Images

In den USA sind sie längst Ausdruck eines von Freiheit geprägten Lebensstils geworden. Tiny Houses werden aber auch hierzulande immer beliebter. Was muss man bei der Planung und Genehmigung beachten?

Tiny Houses – das sind die kleinen, geradezu putzigen Mini-Häusern, deren Wohnfläche selten größer als 40 qm ist. In Deutschland ist der Tiny-House-Trend noch ein zartes Pflänzchen, dennoch finden sich jedes Jahr mehr Anhänger. Darf man sich auf sein Grundstück ein Tiny House stellen oder benötigt man dafür eine Baugenehmigung? Welche Voraussetzungen sind für die Errichtung oder das Aufstellen eines Tiny Houses zu erfüllen? Diese und andere Fragen erörtert Diplom-Jurist Göran Ruser in diesem Artikel.

Braucht man für ein Tiny House eine Baugenehmigung?

Diese Frage müssen wir ganz im Stil eines Rechtsanwalts beantworten: Es kommt ganz darauf an. Denn je nach Verwendungszweck des Tiny Houses werden unterschiedliche Anforderungen gestellt. Zwar befinden sich auch die Amerikaner nicht gerade im rechtsfreien Raum. Aber gegen die in der Neuen Welt herrschenden, eher lockeren Vorschriften hinsichtlich Tiny Houses sind wir Deutsche geradezu leidgeprüft, wenn es darum geht, Vorschriften und wie in diesem Fall Bauordnungen einhalten zu müssen.

Grundsätzlich gilt, dass immer dann eine Baugenehmigung eingeholt werden muss, wenn man beabsichtigt, dauerhaft in seinem Tiny House zu wohnen. Planen Sie demnach, Ihr „kleines Haus“ fest installiert zu bauen oder aufzustellen, dann greift sofort das Baurecht und seine Baugenehmigungen. Da spielt es erst einmal keine Rolle, ob es sich um ein Hochhaus oder eben um kleine Bauten wie ein Tiny House handelt.

Um die Baugenehmigung zu beantragen, müssen zwingend Baurechtsexperten wie Architekten oder Bauingenieure eingeschaltet werden. Danach kann (z. B. im Anschluss an eine Bauvoranfrage) herausgefunden werden, ob ein vollständiges Verfahren erforderlich ist, oder ob entweder ein verfahrensfreier oder genehmigungsfreier Antrag zu stellen ist.

Tiny House auf Rädern
Für ein Tiny House auf Rädern gelten andere RegelnFoto: Getty Images

Welche Unterschiede gibt es dabei?

Um eine baurechtliche Einordnung vornehmen zu können, kommt es wie erwähnt darauf an, ob und wie man in dem Tiny House wohnt. Da die Häuser eine überschaubare Größe haben, ist sogar die Fortbewegung auf Rädern möglich. Wenn Sie Ihr Tiny House demzufolge mit in den Urlaub nehmen möchten und es fest mit einem sogenannten Trailer verbunden ist, wird das Tiny House als Fahrzeug angesehen. In diesem Fall benötigt das Tiny House keine extra Baugenehmigung – höchstens eine Straßenzulassung. Soll das rollende Mobilheim jedoch als fester Wohnsitz gelten, sind weiterreichende bürokratische Hürden zu überwinden.

Neben der Einordnung als Fahrzeug kann das Tiny House außerdem als Ladung betrachtet werden. Das ist dann der Fall, wenn das Haus auf einem Trailer oder einem Wechselfahrgestell liegt und ohne Werkzeug abnehmbar ist. Auch hier ist keine Baugenehmigung erforderlich.

Sobald das Tiny House jedoch festen Boden unter seinen Füßen bzw. Rädern hat und Sie – auch nur vorübergehend – darin wohnen wollen, stuft die Landesbaubehörde das Haus als Gebäude ein. Je nach Stellplatz und baurechtlichen Voraussetzungen bräuchten Sie dann eine Baugenehmigung.

Passend dazu: Die Hürden beim Bau eines Tiny Houses

Wo darf man ein Tiny House hinstellen?

Wenn Sie ein geeignetes Grundstück für Ihr dauerhaft zu bewohnendes Tiny House gefunden haben, folgt das sorgfältige Abgleichen mit örtlichen Bebauungsplänen und Ortsgestaltungssatzungen. Diese bestimmen, ob Ihr Tiny House die geltenden Vorschriften erfüllt und eine Baugenehmigung erteilt werden kann. Zu den nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geltenden Grundstücken zählen unter anderem Wohngebiete, Dorfgebiete, Mischgebiete oder auch Sondergebiete.

Tipp: Damit Sie sich mit nur wenigen oder niedrigen Auflagen auseinandersetzen müssen, empfiehlt es sich, ein sogenanntes Gebiet zur Entwicklung der Wohnnutzung für Ihr Tiny House zu wählen.

Auch interessant: Welcher Haustyp passt zu mir?

Ein Sondergebiet, das der Erholung dient, eignet sich immer dann, wenn Sie Ihr Tiny House etwa als Wochenendhaus nutzen möchten. In den naturnahen Gebieten zeigen sich nicht nur die Baubehörden toleranter, hier können Sie Ihren ganz persönlichen Traum von Individualität und Freiheit nach Herzenslust ausleben.

Wird das Tiny House lediglich als Wohnwagen genutzt, benötigt es statt einer Baugenehmigung einen extra dafür ausgewiesenen Stellplatz, wenn das Haus gerade mal nicht am Rollen ist.

Wichtige Urteile

Apropos Stellplatz: Möchte man das Tiny House dauerhaft bewohnen, darf man es nicht einfach auf der Fahrbahn einer öffentlichen Straße parken. Vielmehr muss hierfür eine straßenrechtliche Sondernutzungserlaubnis erteilt werden. So entschied das Verwaltungsgericht Hannover gegen den Eilantrag der Bewohnerin eines Mini-Hauses.

Das Finanzgericht Niedersachsen (Az.: 9 K 234/17) urteilte im Oktober 2021 wie folgt: Wer als Eigentümer sein Mobilheim verkauft, ist dabei nicht an die zehnjährige Spekulationsfrist gebunden, damit der Verkaufserlös steuerfrei bleibt. Die Haltefrist gelte nur für Grundstücke inklusive Gebäude, jedoch nicht für isolierte Mobilheime bzw. Tiny Houses. Dieser Fall ist allerdings noch nicht beendet, da der Bundesfinanzhof ihn noch abschließend bewertet.