21.02.2023, 17:12 Uhr | Lesezeit: 5 Minuten
Die Heizung ist veraltet, der Teppichboden abgenutzt, die Fenster undicht. Müssen Mieter das hinnehmen? Und kann der Vermieter die Kosten für die Renovierung auf den Mieter umlegen?
Beim Einzug in die Mietwohnung schien noch alles top in Schuss. Doch nach einigen Jahren hat sich das geändert: Manches ist abgenutzt, anderes veraltet. Mieter haben dann das Gefühl, abwägen zu müssen: Können sie überhaupt eine Renovierung vom Vermieter fordern? Und wenn ja, kann dies dazu führen, dass die Miete steigt?
BGH-Urteil: Mieter und Vermieter müssen Renovierungskosten teilen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Sommer 2020 einen typischen Problemfall zwischen Mieter und Vermieter geklärt. Dabei geht es um unrenoviert bezogene Räume, die der Vermieter bei Bedarf neu streichen muss. In diesem Fall muss der Mieter einen Teil der Kosten übernehmen, üblicherweise zur Hälfte. Das Gerichtsurteil wird seitdem heftig kritisiert – und zwar von Eigentümer-, als auch von Mieterseite. Mehr Details dazu finden Sie in diesem Artikel.
Auch interessant: Was die Kleinreparaturklausel für Mieter bedeutet
Welche Renovierungen muss der Vermieter übernehmen?
Im Grundsatz ist die Sache klar: „Der Vermieter muss die Mietsache in dem Zustand erhalten, in dem sie sich bei der Übergabe befunden hat“, sagte Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. „Wenn im Laufe der Mietzeit Verschlechterungen oder Verschleißerscheinungen auftreten, muss der Vermieter tätig werden. Er muss reparieren und instandsetzen – auf eigene Kosten oder es aus der Miete finanzieren.“ Aber natürlich gibt es Ausnahmen.
Auch interessant: Was Mieter in der Wohnung verändern dürfen – und was nicht
Schäden an der Substanz muss der Vermieter beseitigen
Die Türen sind verzogen, die Fenster schließen nicht richtig? Treten solche Verschlechterungen während der Mietzeit auf, sind das Mängel, die der Vermieter beseitigen muss, stellt Ropertz klar. Jedenfalls wenn der Mieter die Räume so genutzt hat, wie vertraglich vereinbart, und wenn die Mängel bei Übergabe noch nicht bestanden.
Auch interessant: Riss in der Wand? Wann Sie unbedingt handeln sollten
Der Vertrag kann aber auch vorsehen, dass der Mieter Kleinreparaturen von 80 bis 100 Euro und insgesamt höchstens acht Prozent der Jahreskaltmiete selbst trägt, sagt Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland (IVD). „Das geht aber nur bei Gegenständen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, zum Beispiel Fenstergriffe oder Türklinken.“
Haben Mieter Anspruch auf Modernisierung?
„Der Vermieter muss nur den Status quo erhalten, der im Mietvertrag festgelegt ist“, betont Engel-Lindner. Das bedeutet umgekehrt: Ist der Mieter etwa vor Jahrzehnten in eine Wohnung mit Gasöfen gezogen, hat er keinen Anspruch darauf, dass diese ausgetauscht werden, solange die Öfen funktionieren.
„Der Vermieter kann aber unter dem Aspekt energiesparende Modernisierung tätig werden und die Gasöfen austauschen“, erklärt Ropertz. Dadurch wird ein Zustand geschaffen, der besser ist als bei der Übergabe. Hier spricht man von einer Modernisierung.
Auch interessant: Was Mieter in der Wohnung verändern dürfen – und was nicht
Rechtfertigt eine Renovierung eine höhere Miete?
Bei der Renovierung kommt die gefürchtete Kostensteigerung seitens des Vermieters ins Spiel. Kündigt der Vermieter die Modernisierung ordnungsgemäß an, darf er laut Ropertz bis zu acht Prozent der Kosten auf die Jahres-Nettokaltmiete aufschlagen. Aber zugleich darf die Miete aus diesem Grund binnen sechs Jahren höchstens um drei Euro je Quadratmeter steigen, bei Mieten von weniger als sieben Euro pro Quadratmeter um maximal zwei Euro.
So der Stand im Oktober 2019 – künftig könnte es auch regional abweichende Bestimmungen geben, etwa durch den Berliner Mietendeckel.
Auch interessant: Darf man eine Innentür in der Mietwohnung selbst einbauen?
Neue Fenster können als Modernisierung zählen
Engel-Lindner nennt weitere Beispiele einer Modernisierung: Austausch von Einfachfenstern, Einbau eines Wasserboilers oder Anschluss an eine Zentralheizung.
Auch interessant: Die große Checkliste für Ihren Umzug
Der Grad zwischen Modernisierung und Instandhaltung ist aber schmal: Sind etwa die Holzfenster während der Mietzeit undicht geworden, kann eine Gummidichtung eingefasst werden – das ist Instandhaltung. „Der Austausch der Fenster kann nötig sein, wenn sie so undicht sind, dass sie nicht mehr zu reparieren sind“, ergänzt Engel-Lindner. „Der Vermieter ersetzt sie dann natürlich nicht durch alte Fenster und trotzdem ist es keine Modernisierung – außer der Vermieter plant das für das ganze Haus.“
Auch Abgenutztes kann ersetzt werden
Wie ist es etwa mit einem vergilbten Spülkasten im Bad? Ein Grenzfall, sagt Ropertz. „Aber auch Sanitäreinrichtungen im Bad haben eine natürliche Lebenszeit. Auch wenn sie noch funktional sind, können sie optisch verschlissen sein, so dass sich ein Erneuerungsbedarf ergibt.“ In welchem Zustand ein Gegenstand dafür sein muss, könne aber nicht allgemeingültig beantwortet werden.
Das Landgericht Berlin hat beispielsweise in einer Entscheidung darauf verwiesen, dass bei einem Teppichboden von einer maximalen Lebensdauer von zehn Jahren auszugehen sei (Az.: 64 S 184/17). Mieter könnten dann als Instandsetzung den Austausch verlangen.
Auch interessant: Renovierte Wohnung darf begrenzt Gebrauchsspuren haben
myHOMEBOOK-Checkliste Worauf es bei der Wohnungsübergabe ankommt
Für Mieter und Vermieter Schönheitsreparaturen – unwirksame Klauseln und angemessene Fristen
Bedeutung für Mieter und Vermieter Renovieren, Sanieren, Modernisieren – was sind die Unterschiede?
Wer kommt für Schönheitsreparaturen auf?
Schönheitsreparaturen wie das Streichen und Tapezieren von Wänden, Fußböden, Heizkörpern oder Innentüren während der Mietdauer sind dagegen Aufgabe des Vermieters. Je nach Mietvertrag kann aber auch der Mieter dafür zuständig sein.