29. Oktober 2025, 5:43 Uhr | Lesezeit: 5 Minuten
In Deutschland leben so viele Menschen zur Miete wie in keinem anderen Land in der EU. Der Anteil liegt bei fast 53 Prozent. Eine Mietwohnung bietet gleichzeitig Stabilität und Flexibilität. Doch was passiert, wenn der Eigentümer der Mietwohnung wechselt? Für diesen Artikel hat myHOMEBOOK mit dem Deutschen Mieterschutzbund über die Sachlage gesprochen.
Eigentümer wechselt – die Auswirkungen auf Mieter
Zunächst einmal gilt: Kauf bricht nicht Miete. Dieser im Bürgerlichen Gesetzbuch verbriefte Grundsatz bedeutet übersetzt, dass sich für den Mieter unmittelbar nichts ändert. „Die bestehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag gegenüber dem alten Vermieter gelten genauso für den neuen Eigentümer und Vermieter“, erläutert Jutta Hartmann, Pressesprecherin beim Deutschen Mieterschutzbund.
Für den Mieter ändern sich nur die Kontaktdaten und die Bankverbindung, auf die er seine monatliche Miete zu überweisen hat. Weitere direkte Änderungen drohen nicht. Denn der neue Eigentümer darf nicht einfach etwas an dem bestehenden Mietvertrag ändern. Das geht nur mit Zustimmung des Mieters.
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Klare gesetzliche Regeln
Auch eine Kündigung folgt klaren gesetzlichen Regeln. Wie der alte Vermieter darf auch der neue Vermieter den Mietvertrag nur kündigen, wenn ein wirksamer Kündigungsgrund vorliegt.
Der Eigentumswechsel rechtfertigt auch keine Mieterhöhung. Allerdings gilt auch hier: Der neue Vermieter darf wie der alte Vermieter die Höhe der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, wenn mindestens ein Jahr seit der letzten Mieterhöhung vergangen ist.
Dennoch sorgt ein Eigentümerwechsel bei Mietern für ein ungutes Gefühl. Möglicherweise möchte der neue Eigentümer die Wohnung für eigene Zwecke nutzen und es droht eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Klar, diese Gefahr ist real. Dieses Recht hätte allerdings auch der bisherige Vermieter gehabt. Bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter zudem eine Kündigungsfrist einhalten. Diese liegt – abhängig von der Mietzeit – zwischen drei und neun Monaten.
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Sperrfrist bei Eigenbedarfskündigung
„Wenn der neue Eigentümer eine Kündigung wegen Eigenbedarf schickt, muss der Mieter nicht sofort ausziehen“, beruhigt Hartmann. „In der Regel gilt in diesem Fall eine sogenannte Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren.“ Zudem gilt: Wird eine Mietwohnung im Laufe des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft, kann der neue Eigentümer erst nach Ablauf der Sperrfrist Eigenbedarf anmelden. Also, in jedem Fall bleibt ausreichend Zeit, damit ein Mieter eine neue, gemütliche und bezahlbare Bleibe findet.
Eine weitere gute Nachricht: In manchen Regionen, in denen der Wohnungsmarkt besonders umkämpft ist, kann sich die Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern. Auf der Webseite des Deutschen Mieterschutzbunds gibt es eine Übersicht, die regelmäßig aktualisiert wird und zeigt, welche Regeln in welchem Bundesland gelten.
Übrigens: Existierte bereits im bestehenden Mietvertrag eine Ausschlussklausel für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, gilt diese Regelung ebenfalls für den neuen Eigentümer der Mietwohnung.
Sanierungen sparen Energiekosten, doch Miete steigt
Oft sind es gar nicht Eigentumswechsel auf privater Ebene, sondern große Wohnungsunternehmen übernehmen Mietwohnungen im großen Stil. In diesem Fall droht zumindest keine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Allerdings verfolgen große Gesellschaften ein verstärktes Profitinteresse. Wobei auch private Eigentümer selbstverständlich daran interessiert sind, das Maximale an Miete zu erzielen.
„Große Wohnungsunternehmen möchten mit Mietwohnungen Geld verdienen und sehen im Erwerb ein gutes Renditeobjekt“, betont die Pressesprecherin vom Deutschen Mieterschutzbund. Deswegen starten nach dem Eigentumswechsel in vielen Fällen größere Sanierungsarbeiten, die dem Mieter auf jeden Fall mehr Wohnkomfort bringen, so Hartmann. „Oft werden Fenster getauscht und die Fassade gedämmt, wodurch sich die Energiekosten für den Mieter auf lange Sicht reduzieren“, erklärt die Expertin.
Allerdings investieren große Wohnungsunternehmen nicht, um die Energiekosten der Mieter zu senken. Ihnen geht es um die Wertsteigerung der Mietwohnungen. Denn bei Modernisierungen darf die Miete durch den neuen Eigentümer erhöht werden. „Allerdings gelten auch für die Erhöhung gesetzliche Grenzen, die vom neuen Vermieter eingehalten werden müssen“, unterstreicht Hartmann vom Deutschen Mieterschutzbund.
Abschließend noch ein paar Hinweise:
- Die Pflicht, eine bestehende Mietkaution bei Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter auszuzahlen, geht auf den neuen Vermieter über. Hat der Mieter vor dem Eigentümerwechsel gekündigt, muss der alte Vermieter die Kaution zurückzahlen.
- Die Aufstellung einer Betriebskostenabrechnung fällt mit dem Eigentümerwechsel in die Verantwortlichkeit des neuen Vermieters.
Wenn der Vermieter nebenan wohnt
„Auch ich gehöre zu den vielen Mietern in Deutschland. Meine Erfahrung damit ist durchweg positiv. Ich habe noch nie in einer Mietwohnung gelebt, die einem großen Wohnungsunternehmen gehört. Daher hatte ich immer private Vermieter, die teilweise auch im selben Haus wohnten. Das mag nicht für jeden etwas sein. Für mich schon, weil durch den direkten Kontakt auch ein gewisses Vertrauensverhältnis entsteht.“