19. Mai 2026, 17:59 Uhr | Lesezeit: 11 Minuten

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Was ist zu beachten, ehe der Bauvertrag unterzeichnet wird?

Angehende Hausbauer stehen irgendwann vor dem ersten großen Schritt: dem Unterzeichnen eines Bauvertrages. Wer hier genau hinschaut und Details im Blick behält, spart später bares Geld, wie Rechtsanwalt Ali Moukalled von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein weiß: „Es kommt sehr häufig vor, dass private Bauherren zwar eine grobe Vorstellung davon haben, welches Haus oder welche Leistung sie beauftragen, im Detail aber nicht erkennen, was vertraglich tatsächlich geschuldet ist und an welchen Stellen später erhebliche Mehrkosten entstehen können.“

Das Problem sieht der Anwalt dabei nicht nur im fehlenden rechtlichen, sondern auch im mangelnden technischen Verständnis. Bauherren wüssten oft nicht, welche genauen Arbeitsschritte notwendig sind, damit ein Gewerk, also eine spezifische bauliche Leistung, vollständig erbracht wird. Laut Ali Moukalled glauben viele angehende Hauseigentümer, dass im Vertrag genannte Arbeiten – so zum Beispiel am Vordach des Hauses – immer vollständig erbracht werden.

Die Leistungsbeschreibung ist wichtig

Genau deshalb sei es laut dem Rechtsanwalt so wichtig, dass im Vertrag eine genaue Leistungsbeschreibung enthalten ist. Diese sorgt nicht nur für ein besseres Verständnis bei den Bauherren, sondern vermeidet auch spätere Unstimmigkeiten bei der Klärung der zu erbringenden Leistungen. Vor allem Begrifflichkeiten wie „hochwertig“, „nach Wahl des Unternehmers“, „Standardausführung“, „bezugsfertig“ oder „schlüsselfertig“ sollten genau definiert werden.

Wichtig: Bauherren sollten sich nicht auf das verlassen, was vorab im Verkaufsgespräch mündlich festgehalten wurde. Mündliches ist im Falle eines eintretenden Rechtsstreits selten eine Grundlage, sondern nur das, was später im Vertrag festgehalten wird. Auch Baubeschreibungen und Anlagen, der Zahlungsplan sowie Sonderwünsche und die Allgemeinen Geschäftsbedingungen werden dann hinzugezogen.

Auf diese Punkte im Bauvertrag sollten Eigentümer auch achten

• Allgemeine Geschäftsbedingungen können unvorteilhafte Klauseln für Bauherren enthalten, die in manchen Fällen auch ungültig sein können. „Problematisch sind etwa einseitige Änderungsvorbehalte zugunsten des Bauunternehmens. Aber auch unklare Regelungen zu Mehrkosten, ungünstige Zahlungspläne, Einschränkungen bei Mängelrechten oder unangemessen kurze Fristen. Gerade Gewährleistungsfristen unterhalb der gesetzlichen Regelfrist von fünf Jahren bei Bauwerken sind gegenüber Verbrauchern häufig rechtlich problematisch und können unwirksam sein“, sagt Ali Moukalled.
• Automatische Preisanpassungsklauseln: Diese sollten nicht ungeprüft akzeptiert werden. „Sind sie enthalten, sollten sie transparent sein und sollten zeitlich, sachlich und der Höhe nach nachvollziehbar begrenzt werden. Für Bauherren muss erkennbar sein, unter welchen Voraussetzungen der Preis steigen kann und in welchem Umfang“, so der Rechtsanwalt.
• Ausschlaggebende Wörter wie „bauseits“, „nicht im Leistungsumfang enthalten“ oder „gegen gesonderte Vergütung“ zeigen auf, welche Aufgaben zusätzliche Kosten verursachen
• Zahlungsplan prüfen, denn die Zahlungen sollten immer an den jeweiligen Fortschritt beim Bauprozess angepasst sein. Zahlt man bereits zu Beginn zu viel, ist der Druck auf das Bauunternehmen zu späteren Zeitpunkten nicht mehr so groß, Prozesse fertigzustellen.

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Die häufigsten Irrtümer bei Fachbegriffen im Bauvertrag

Eine große Hürde für angehende Bauherren sind die einzelnen Fachbegriffe im Bauvertrag. Denn nicht immer steckt hinter den Fachwörtern auch das, was Eigentümer vermuten.

Abnahme

Kaum ein Schritt im privaten Bauprozess sei wichtiger als die Abnahme, sagt auch der Anwalt Ali Moukalled. Denn dahinter steckt nicht einfach nur ein gemeinsames Begehen des fertiggestellten Hauses mit dem Bauleiter. Vielmehr kann dieser Schritt rechtlich einen Wendepunkt im gesamten Projekt darstellen. Denn mit der Abnahme erklärt der Eigentümer, dass alle geforderten Leistungen auch vertragsgerecht erbracht worden sind. Das bedeutet: Anschließend muss der Bauherr nachweisen, dass etwaige Mängel schon vor der Abnahme bestanden haben. Das ist nicht immer so einfach wie gedacht. Zudem beginnt ab diesem Zeitpunkt die Gewährleistungsfrist. Das Beseitigen der Schäden kann so auch nochmal hohe Geldsummen kosten, wenn das Bauunternehmen nicht mehr haftet.

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Bauträger

Als Bauträger bezeichnet man den, der ein Grundstück oder einen Anteil davon mit der Verpflichtung verkauft, dass darauf ein Gebäude errichtet wird. Ali Moukalled erklärt: „Der Bauträger bleibt bis zur Eigentumsübertragung regelmäßig selbst Eigentümer des Grundstücks und schuldet dem Käufer die Herstellung des Objekts nach Maßgabe des Vertrags und der Baubeschreibung.“

Bauseits

Viele Bauherren vermuten hinter diesem Fachbegriff im Bauvertrag eine Leistung, die von der Baufirma zu erfüllen ist. Tatsächlich beschreibt „bauseits“ jedoch, dass der Bauherr selbst eine Leistung zu erbringen und zu bezahlen hat. Genau aus diesem Grund sollte vor dem Unterzeichnen des Bauvertrages ein besonderes Auge auf den Begriff gelegt werden, da dieser immense Kosten zur Folge haben kann, wenn er falsch verstanden wird.

Ali Moukalled ergänzt: „Wenn etwa Erdarbeiten, Hausanschlüsse, Entwässerung, Bodengutachten, Baustrom, Bauwasser, Außenanlagen oder bestimmte Vorarbeiten „bauseits“ geschuldet sind, muss der Bauherr diese Leistungen zusätzlich organisieren. Das kann nicht nur teuer werden, sondern auch zu Verzögerungen führen, wenn diese Leistungen nicht rechtzeitig erbracht werden.“

Bezugsfertig

Das Wort „bezugsfertig“ bedeutet, dass das Haus als bewohnbar fertiggestellt wird. Dementsprechend gibt es einige Arbeiten, die nicht in Zusammenhang mit der Bezugsfertigkeit stehen, wie Herr Moukalled aufführt. Dazu zählen:

• ausstehende Malerarbeiten, wenn die Bezugsfertigkeit dadurch nicht beeinträchtigt wird
• unfertige Außenanlagen
• Unvollendete Fassadenarbeiten, wenn die Bezugsfertigkeit dadurch nicht beeinträchtigt wird
• Restarbeiten, die den Einzug nicht wesentlich verhindern

Bemusterung

Unter der Bemusterung verstehen Bauherren laut Anwalt oft das Aussuchen der verwendeten Oberflächen beim Haus, wie Dachziegel, Haustüren, Küchenmaterialien oder Fliesen für das Bad. Das stimmt zwar grundsätzlich, dennoch sollten Eigentümer darauf achten, was hierzu im Vertrag steht. Oft sprechen Bauunternehmen dabei von einer Standardausstattung. Wer dann bei der Bemusterung aber eher zu den Wahlmöglichkeiten tendiert, zahlt mitunter am Ende häufig deutlich mehr. Vor allem bei Fertighäusern werden Kunden oft mit einem preislichen Angebot angezogen, in dem nur die standardisierte Auswahl enthalten ist.

Eigenleistung

Mit Eigenleistungen können Hausbauer durchaus Geld sparen, wenn sie diese Arbeiten am Haus selbst und auch fristgerecht erledigen können. Trotzdem kann dieser Punkt im Bauvertrag weitere Kosten verursachen, wenn sich genau diese Eigenleistungen verzögern und der eigentliche Bau nicht weiter vorangeht.

Der Rechtsanwalt sagt dazu: „Eigenleistungen sollten von den Auftraggebern daher nur übernommen werden, wenn der Bauherr realistisch einschätzen kann, dass er diese Arbeiten fachgerecht, fristgerecht und koordiniert mit dem Bauablauf erbringen kann.“

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Fertigstellung

Einer der wichtigsten Punkte im Bauvertrag ist eine klare Definition darüber, wann das Haus fertiggestellt ist. Dabei geht es nicht um ein Datum, sondern viel mehr das Stadium, in dem das Haus als „fertiggestellt“ bezeichnet wird.

Festpreis

Beim Festpreis werden viele Bauinteressenten direkt hellhörig. Schließlich erweckt dieser den Eindruck, dass sich an diesen geplanten Kosten im Bauprozess nichts mehr verändert. Doch nicht immer stimmt das so, wie Ali Moukalled weiß: „Bauherren sollten darauf achten, ob der Festpreis zeitlich befristet ist, ob Preisgleitklauseln enthalten sind und ob der Festpreis wirklich alle erforderlichen Leistungen umfasst.“

Generalunternehmer

„Der Generalunternehmer“, so erklärt der Jurist vom Deutschen Anwaltverein, „baut auf einem Grundstück, das dem Bauherren bereits gehört. Er übernimmt gegenüber dem diesem die Bauausführung insgesamt oder wesentliche Teile davon und bedient sich hierfür häufig verschiedener Nachunternehmer. Vertragspartner des Eigentümers bleibt aber der Generalunternehmer. Für den Bauherren hat das den Vorteil, dass er grundsätzlich einen zentralen Ansprechpartner für die vertraglich übernommenen Bauleistungen hat.“

Generalübernehmer

Der Generalübernehmer lässt Bauleistungen fast ausschließlich durch Dritte erbringen und unterscheidet sich dadurch vom Generalunternehmer. Laut Rechtsanwalt Ali Moukalled sei für Bauherren entscheidend, welche Leistungen konkret übernommen werden und welche Planungs-, Genehmigungs- oder Ausführungsleistungen eventuell ausgeschlossen sind.

Gewährleistung

Beim Thema „Gewährleistung“ gibt es laut Anwalt oft die Einschätzung privater Bauherren, dass das Bauunternehmen in jedem Fall für alle Schäden, die später auftreten, automatisch haftet. „Entscheidend ist, ob ein Mangel vorliegt, also ob die Leistung von der vereinbarten Beschaffenheit, den anerkannten Regeln der Technik oder der üblichen Beschaffenheit abweicht.“

Übrigens: Bei Gebäuden gilt meist eine Verjährungsfrist von fünf Jahren für die Ansprüche auf Mängel. Sind die Fristen in den Allgemeinen Geschäftsbedigungen oder Verträgen jedoch geringer, kann dies möglicherweise unwirksam sein, so der Anwalt. Daher ist es ratsam, in diesen Fällen juristische Hilfe zu Rate zu ziehen.

Nachtrag

Ein Nachtrag beinhaltet, dass Bauherren eine zusätzliche oder veränderte Leistung wünschen. Diese Änderungen kommen meist dann zustande, wenn die künftigen Hausbesitzer während des Bauprozesses bemerken, dass der Vertrag nicht all das beinhaltete, was die Auftraggeber sich vorstellten. Kommen dann noch Sonderwünsche hinzu, kann all dies die im Vertrag genannten Kosten überschreiten und so für enorme Mehrkosten bei den Bauherren sorgen. Deshalb sollten Eigentümer nicht nur die Leistungen im Vertragsentwurf genau prüfen und hinterfragen. Sie sollten auch genau überlegen, ob sie den Preis für etwaige Zusatzwünsche zahlen können und wollen.

Pauschalpreis

Bei einem Pauschalpreis gehen die meisten Kunden laut Anwalt oft von einem feststehenden Preis aus, ähnlich wie bei dem Festpreis. Der Pauschalpreis gilt jedoch nur für festgelegte Vertragsinhalte, also klar definierte Leistungen. Sollen dort andere Leistungen noch zusätzlich erbracht werden, entstehen also weitere Mehrkosten.

Schlüsselfertig

Einer der wohl am leichtesten misszuverstehenden Fachbegriffe im Bauvertrag ist das Wort „schlüsselfertig.“ Ein schlüsselfertiges Haus bedeutet nicht, dass es vollständig gebaut, ohne Mängel oder ohne Zusatzkosten nutzbar ist. Es muss auch noch nicht bezugsfertig sein, wie vermutliche viele Bauherren glauben. Stattdessen steckt dahinter eher der vereinbarte Umfang der Leistungen.

Ali Moukalled erklärt: „Wenn der Vertrag genau beschreibt, welche Leistungen enthalten sind und welche nicht, kann sich der Bauherr nicht allein darauf berufen, dass das Objekt doch „schlüsselfertig“ versprochen worden sei. Wenn im Vertrag steht, dass etwa Malerarbeiten, Bodenbeläge, Außenanlagen, Hausanschlüsse, Terrasse, Garage, Carport, Einfriedung oder bestimmte Abdichtungs- und Anschlussarbeiten nicht enthalten sind oder „bauseits“ zu erbringen sind, dann werden diese Leistungen nicht automatisch dadurch Vertragsinhalt, dass an anderer Stelle von „schlüsselfertig“ die Rede ist.“

Daher sollten Auftraggeber immer in der Baubeschreibung schauen, welche Leistungen konkret für den Bau einkalkuliert sind. Das Wort „schlüsselfertig“ allein reicht nicht.

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Unterscheiden sich Fachbegriffe bei Massiv- und Fertighaus?

Natürlich gleicht ein Bauvertrag meist nie dem anderen. Dennoch ähneln sich einzelne Begriffe in den aufgeführten Vertragspunkten. Doch gibt es unterschiedliche Formulierungen in den Verträgen von Massiv- und Fertigbauten? Anwalt Ali Moukalled erklärt:

„Bei Fertighäusern sind Verträge häufig stärker standardisiert. Dort geht es oft um feste Hausmodelle, Ausbaustufen, Ausstattungslinien und Bemusterungspakete. Fachbegriffe führen dort häufiger zu Irrtümern. Bauherren gehen dann beispielsweise davon aus, dass der Grundpreis bereits die von ihnen gewünschte Ausstattung umfasst, obwohl viele Details erst in der Bemusterung gegen Aufpreis ausgewählt werden.“

Bei Massivbauten sind die Bauverträge meist individueller. Darin stehen meist konkrete Leistungsbeschreibungen, aber auch einzelne Gewerke, Materialien und Mengen im Vordergrund. Aber auch das kann zu Irrtümern führen, wenn Bauherren spezifische Arbeiten dadurch als selbstverständlich erachten, obwohl sie vertraglich nicht eindeutig vereinbart worden sind.

Bauherren müssen keine Experten sein

Trotz möglicher Missverständnisse in Verträgen erklärt der Anwalt, dass es für Bauherren nicht darauf ankommt, zu wahren Bau-Experten zu werden. Wichtig sei vielmehr, sich bei allen Worten und genannten Fachbegriffen darüber aufklären zu lassen, was sie bedeuten. Denn nur der, der weiß, für was er unterschreibt, kann im Falle von Nichterfüllung der Leistung einen Schadensersatz geltend machen. Welche Dinge angehende Hausbauer noch beachten sollten, thematisiert der Anwalt auch auf seinem TikTok-Account „Recht im Sinn.“