15. Mai 2026, 17:07 Uhr | Lesezeit: 7 Minuten

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Der Unterschied zwischen Rohbau- und Bauabnahme

Rohbauabnahme

Tatsächlich sind die „Rohbauabnahme“, wie sie umgangssprachlich bezeichnet wird, und der finale Rundgang durch den fertigen Bau – die sogenannte Bauabnahme – zwei voneinander abweichende Schritte. Corinna Merzyn, Hauptgeschäftsführerin des Verbands Privater Bauherren, erklärt: „Hier ist in jedem Fall genau zu unterscheiden. Wenn man schlüsselfertig baut, gibt es nur eine einzige Abnahme ganz am Ende, wenn das Haus fertiggestellt ist. Als Rohbauabnahme bezeichnet man die technische Prüfung nach Fertigstellung des Rohbaus. Ob alles ausgeführt ist wie beauftragt.“ Diese findet noch vor dem Innenausbau statt. So können etwaige Mängel noch davor beseitigt werden. Vor allem „die Bewehrung und Statik sollte hier unbedingt geprüft werden. Aber auch Durchdringungen oder Höhenlagen können im Einzelfall wichtig sein.“

Diese Kontrolle des Rohbaus sei deshalb essenziell, da bei der finalen Abnahme noch deutlicher ersichtlich wird, wo Fehler entstanden sind. Als Beispiel: Wird eine Wand im Badezimmer nicht korrekt ausgerichtet, kann das durch einen Bausachverständigen festgestellt werden. Fällt dieser Fehler nicht auf, passiert das spätestens beim fertiggestellten Haus, wenn der Fliesenspiegel an der Stelle nicht gleichmäßig gelegt ist.

Bauabnahme

Die Bauabnahme ist der finale Schritt für alle Bauherren, berichtet Erik Stange, Pressesprecher vom Bauherren-Schutzbund e.V.: „Bauherren erklären damit, dass das Bauwerk im Wesentlichen vertragsgerecht fertiggestellt wurde.“ Anhand vom Vertrag, der Bau- und Leistungsbeschreibung und vorliegenden Plänen würden dort die Umsetzung und dabei mögliche entstandene Fehler kontrolliert werden. Laut Stange ist dieser Schritt vor allem deshalb so wichtig, weil dann zwar die Gewährleistungsfrist beginnt, sich jedoch ab diesem Zeitpunkt auch die Beweislast für Fehler umkehrt. „Danach müssen Bauherren nachweisen, dass ein Mangel vorliegt und bereits bei Abnahme vorhanden war“, macht Stange klar.

Der Pressesprecher rät Bauherren, sich einen unabhängigen Experten und Bausachverständigen zurate zu ziehen. Dieser protokolliert die Mängel. Auch wird in diesem Moment die Schlussrechnung für das Haus fällig.

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Gibt es eine Checkliste für die Abnahme?

Viele Bauherren sehen sich bei der Abnahme einer großen Herausforderung gegenüber. Denn die meisten Hausbesitzer sind nicht vom Fach. Würde eine Checkliste den Eigentümern helfen, bei der Bauabnahme auf alles zu achten? Corinna Merzyn vom Verband Privater Bauherren sagt dazu: „Eine solche Checkliste wäre fast immer eine sehr trügerische Sicherheit für Baulaien. Denn jeder Bau ist anders. Und nur Experten können erkennen, ob das, was bei den meisten Bauten ausreicht, im speziellen Fall nicht eine ganz schwerwiegende Sicherheitslücke ließe.“

Trotzdem können Bauherren durch ein paar einfache Mittel die Arbeit eines Bausachverständigen unterstützen. Hausbesitzer sollten während der Bauphase regelmäßig notieren, welche Firmen auf der Baustelle sind, welche Materialien angeliefert wurden oder wie das Wetter ist. Diese Fakten können im Schadensfall helfen, die Mängel nachzuvollziehen. Der Verband Privater Bauherren hat zudem in Zusammenarbeit mit dem Justizministerium einen Leitfaden für Bauherren erstellt. Dieser kann Eigentümern helfen, den Überblick nicht zu verlieren.

Wenn Eigentümer bei der Bauabnahme Mängel feststellen

Natürlich gehen alle Bauherren erst einmal vom besten Fall aus: dass der Bauprozess ohne Fehler vollzogen wurde. Doch bei jedem Bauvorhaben kann es zu Fehlern kommen. Was passiert also, wenn Hausbesitzer bei der Bauabnahme bemerken, dass es Mängel gibt?

Laut Stange sollten Bauherren die Abnahme in diesem Fall verweigern und alle Mängel schriftlich dokumentieren. Darin sollte außerdem stehen, welche Mängel auf welche Art vom Bauunternehmen nachgebessert werden müssen. Auch eine angemessene Frist für die Beseitigung muss dem Unternehmen gesetzt werden. Ist diese verstrichen, sollten Bauherren noch einmal prüfen, ob alle Mängel fachgerecht behoben worden sind.

Kommt es bei jedem Bau zu Fehlern?

Auch wenn es eine schöne Vorstellung ist, dass ein Hausbau reibungslos vonstattengeht – das ist selten der Fall. Ein Hausbau ist ein komplexes Projekt, bei dem Fehler passieren können. Auch Erik Stange meint: „Unsere Untersuchungen zeigen, dass das Mängelaufkommen beim privaten Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern weiterhin auf hohem Niveau liegt. Im Durchschnitt traten während der Bauphase rund 25 Mängel pro Projekt auf. Bei der Schlussabnahme kamen im Schnitt weitere 6 Mängel hinzu, also insgesamt rund 31 Mängel.“ Diese Quote kann die Bauherren viele Nerven kosten, und genau deswegen sei es laut Stange so wichtig, dass auch Bauunternehmen mit diesen Beanstandungen transparent, zügig und fachgerecht umgehen.

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Diese Kosten verursacht ein Baugutachter

Ein weiterer Punkt, den Bauherren bei der (Roh-)Bauabnahme beachten müssen, ist, dass eventuelle Mängel in der Folge etliche tausend Euro zusätzlich kosten können, wenn sie nicht rechtzeitig behoben werden. Laut dem Pressesprecher vom Bauherren-Schutzbund liegen die Kosten für einen unabhängigen Sachverständigen zwischen 3000 und 4000 Euro, abhängig vom Umfang des Bauprojektes. Auch wenn diese Kosten auf den ersten Blick hoch erscheinen, sind sie im Vergleich zu den entstandenen Ausgaben für die Beseitigung von Fehlern eine kleinere Summe.

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Wann wird ein Baugutachter beauftragt?

Für welchen Zeitraum ein Baugutachter zurate gezogen wird, ist immer von den Auftraggebern abhängig. So gibt es Fälle, in denen der Sachverständige für die Beurteilung der Bauabnahme kontaktiert wird, doch manche Eigentümer entscheiden sich auch dazu, den Fachmann schon kurz vor der Unterzeichnung des Bauvertrages als Unterstützung zu nehmen. Laut Corinna Merzyn ist diese Herangehensweise auch sinnvoll. „Im Vorfeld des Vertragsabschlusses ist zu gucken, ob in der Bau- und Leistungsbeschreibung wirklich alle Dinge enthalten sind, um später enorm teure Nachträge zu vermeiden“, erklärt die Geschäftsführerin des Verbands Privater Bauherren.

Auch bei Baubeginn, wenn mit Bodenaushub und dem Gießen des Fundaments begonnen wird, kann ein Baugutachter den Prozess begleiten und Fehler frühzeitig erkennen.

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Schadensersatz bei spät erkannten Mängeln

Es ist ein Szenario, welches Bauherren möglichst vermeiden wollen, doch manchmal kommt es anders: Der Schadensfall wird zwar erkannt, aber das Bauvorhaben ist schon weit vorangeschritten. Fehler können dann nicht mehr schnell beseitigt werden, sondern erfordern in der Korrektur einen enormen Aufwand. Und nicht nur das, es kostet dann manchmal tausende Euro und Hausbesitzer müssen nachweisen, dass etwaige Mängel schon früher bestanden haben. Gibt es dann noch Mittel und Wege für Bauherren, Schadensersatz zu bekommen? „Nach der Fertigstellung des Baus ist es ungleich schwerer, nachzuweisen, woher ein Mangel kommt und wer ihn verursacht hat. Und es ist deutlich aufwendiger, einen Mangel überhaupt auch technisch zu beseitigen, weshalb die Firmen dann auch eine teure Nachbesserung schneller versuchen zu blockieren, als wenn sie während der Bauphase darauf aufmerksam gemacht werden“, berichtet Merzyn. Bei späten Fehlern kommen also meist noch etliche Summen auf die Bauherren zu.

Übrigens: In der Baubranche gibt es laut der Expertin viele Insolvenzen, die Bauherren nicht vorhersehen können. Doch wenn der Vertragspartner zahlungsunfähig ist, helfen den Eigentümern auch keine Mängelrechte, um Schadensersatz zu bekommen. Je früher also Fehler erkannt werden, desto schneller, einfacher und günstiger können manche Mängel beseitigt werden.