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Experte beantwortet Leser-Frage

Wie muss die Hausverwaltung bei einem Wasserschaden reagieren?

Wasserschaden
Eigentümer sollten den Schaden unbedingt dokumentierenFoto: Getty Images

Ein Wasserschaden kann schnell mal einige zehntausend Euro kosten. Diese Erfahrung musste auch ein myHOMEBOOK-Leser und Wohnungseigentümer machen, der nicht nur mit dem Schaden, sondern auch mit der unzureichenden Reaktion seiner Hausverwaltung zu kämpfen hatte.

„Wir sind mit unseren Nerven am Ende“, meinte Tolga B. zu myHOMEBOOK, als er auf den Aufruf der Redaktion „Ärger mit der Hausverwaltung“ reagierte. Der Grund ist ein größerer Wasserschaden in der Wohnung, in der er als Eigentümer wohnt. Die Redaktion hat daraufhin einen Experten konsultiert, der erklärt, welche Pflichten auf die Hausverwaltung bei einem Wasserschaden zukommen.

Wie kam der Wasserschaden zustande?

Tolga B. lebt zusammen mit seiner schwangeren Frau in einem Mehrfamilienhaus. Ihm gehört die Wohnung im Erdgeschoss sowie im zweiten Obergeschoss, in Letzterem wohnt er auch. „Seit Dezember 2020 haben wir einen riesigen Wasserschaden in unserer Wohnung“, erklärte er. „Die Hausverwaltung wurde darüber in Kenntnis gesetzt.“ Daraufhin schickte die Hausverwaltung eine Leckortungsfirma, um die Quelle des Wasserschadens ausfindig zu machen. „Diese fand heraus, dass das Wasser durch unsere Balkone in die Wohnung gelangt.“ Diese seien nicht überdacht und sanierungsbedürftig.

„Jedes Mal, wenn es regnet, kommt Wasser in unsere Wohnung und die Wohnung unter uns“, so der Betroffene weiter. Das wirkt sich auf die Bausubstanz aus: Das Wasser zieht 60 Zentimeter die Wände hoch und der Parkettboden quillt auf. Zudem schimmeln die Wände, weshalb Tolga B. sie mit Isopropanol behandeln muss.

Ein Gutachter hat ihm geraten, in eine andere Wohnung zu ziehen, da der Schimmelbefall gesundheitsschädigend sei. Die Schwangerschaft seiner Frau erschwere die Situation zudem. Allerdings reagiert die Hausverwaltung nur sehr langsam. „Die Hausverwaltung weiß von der ganzen Problematik“, sagt der Eigentümer. Er habe auch schon einen Anwalt eingeschaltet.

Für Ende Juli ist eine Eigentümerversammlung einberufen, um den Wasserschaden und die Sanierungsmaßnahmen zu besprechen. „Die Hausverwaltung ist einfach nur eine Katastrophe“, klagte er. Für die Gesundheit seiner schwangeren Frau und auch für die Bausubstanz bestehe „Gefahr im Verzug“. Bisher habe die Hausverwaltung wegen des Wasserschadens keine einzige Firma beauftragt, nur die Leckortungsfirma. Zu allem Übel übernimmt die Gebäudeversicherung den Schaden nicht. Alleine für die Wohnung im zweiten Stock belaufen sich die Kosten auf rund 40.000 Euro.

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Welche Ansprüche können Eigentümer bei einem Wasserschaden an die Hausverwaltung richten?

Im Rahmen dieser verheerenden Situation hat sich myHOMEBOOK bei einem Experten erkundigt, welche Rechte Eigentümer bei einem Wasserschaden haben und wie die Hausverwaltung reagieren muss. „Wenn Wohnungseigentümer am Gebäude einen Schaden feststellen, muss der Verwalter diesen der Wohngebäudeversicherung melden“, erklärt Rechtsreferent Michael Nack vom Verband Wohnen im Eigentum e. V. auf myHOMEBOOK-Anfrage. Handelt es sich um einen Notfall, muss der Verwalter entsprechende Notmaßnahmen einleiten.

Passend dazu: Nicht jeder Wasserschaden ist auch versichert

Einen Sachverständigen kann der Verwalter, falls nötig, auch ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft beauftragen, um die Schadensursache zu ermitteln. Soll der Sachverständige allerdings Maßnahmen zur Beseitigung der Schadensursache vorschlagen, braucht es einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft.

Welche Maßnahmen muss die Hausverwaltung einleiten?

Laut Nack ist die Verwaltung dazu verpflichtet, sogenannte Notmaßnahmen in die Wege zu leiten (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz), wenn eine Notsituation vorliegt. „Dann muss die Verwaltung schnell handeln – also unverzüglich, ohne schuldhaftes Verzögern – und braucht dafür keinen Beschluss der Eigentümergemeinschaft“, erklärt der Rechtsreferent. Wichtig: Bei Notmaßnahmen muss die Gefahr vor weiteren Schäden und Folgeschäden beseitigt werden, aber nicht unbedingt die Schadensursache.

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Welche Versicherung greift, wer kommt für die Kosten auf?

„Jede Wohnungseigentümergemeinschaft muss eine Versicherung des Gebäudes gegen Feuer abschließen“, erklärt Nack. In der Regel wählt die WEG eine Wohngebäudeversicherung, die auch Schäden durch Sturm und Hagel sowie Leitungswasserschäden abdeckt. „Die Wohngebäudeversicherung deckt allerdings ohne eine Erweiterung durch Starkregen und Überschwemmungen entstandene Schäden nicht ab.“ Hierfür sollten Eigentümer eine Elementarschadenversicherung abschließen. „Wohnen im Eigentum rät Wohnungseigentümern, zunächst einen genauen Blick in die Versicherungsunterlagen der WEG zu werfen“, sagt Nack. „Jeder Eigentümer hat das Recht, bei der Verwaltung Einblick in die Unterlagen zu nehmen.“

Außerdem verpflichtend ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Sie sichert Sach- und Personenschäden ab, die Dritten entstehen und die vom Gebäude oder Grundstück, also vom Gemeinschaftseigentum, ausgehen. Schäden am Mobiliar, an Gebrauchs- und Wertgegenständen kann jeder Eigentümer selbst über eine Hausratversicherung versichern. Was viele nicht wissen: „Schäden, die durch normalen Verschleiß entstehen, sind nicht versicherbar“, erklärt Nack.

Wie können sich Eigentümer zudem absichern?

„Jeder Eigentümer sollte auf jeden Fall eine private Haftpflichtversicherung haben“, empfiehlt Nack. „Auch der Abschluss einer Hausratversicherung kann sinnvoll sein.“ Wenn Schäden entstanden sind, sollten Eigentümer diese dokumentieren und sofort die Verwaltung darüber informieren. Manchmal ist nicht direkt klar, wo der Schaden entstanden ist, also, ob die Ursache im Gemeinschaftseigentum oder im Sondereigentum liegt. Dies muss unter Umständen erst ein Gutachter oder Sachverständiger ermitteln. 

„Wenn man als Wohnungseigentümer eine Hausratversicherung abgeschlossen hat und mobile Güter beschädigt wurden, sollte man dies sofort dokumentieren und die Versicherung zeitgleich informieren.“ Und Nack hat noch einen Tipp: „Grundsätzlich ist es sinnvoll, wenn Eigentümer in der Eigentümerversammlung einen Antrag stellen, dass jeder Eigentümer eine Ausfertigung der Versicherungspolicen der WEG erhält.“

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