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Immobilien-Wissen

Was steckt hinter „Nießbrauch“? Die Vor- und Nachteile

Nießbrauch
Vom Nießbrauch einer Immobilie lässt sich auf vielfältige Art und Weise profitieren – aber es gibt auch NachteileFoto: Getty Images

Der Begriff „Nießbrauch“ bezeichnet das lebenslange Recht, eine Immobilie zu bewohnen, auch wenn sie einem nicht mehr gehört. Dies ist vor allem für ältere Menschen eine gute Gelegenheit, ihr Eigenheim an die Nachkommen zu übergeben und dennoch weiterhin darin zu wohnen.

Das Nießbrauchrecht für Immobilien macht es Eigenheimbesitzern möglich, ihr Haus weiterzugeben, ohne umziehen zu müssen. Laut BGB können sowohl Alleinstehende als auch Ehepaare von diesem Recht profitieren – und ihre Immobilie weiter nutzen, auch wenn sie ihnen nicht mehr gehört. Dabei hat der Nießbraucher weiterhin umfassende Rechte gegenüber der Immobilie und ist somit dem neuen Besitzer so gut wie ebenbürtig. Nur mutwillige Zerstörung oder der Weiterverkauf sind ausgeschlossen. Ein notariell beglaubigter Vertrag regelt den Nießbrauch. Zudem wird der Nießbrauch auch im Grundbuch vermerkt, womit die Pflicht einhergeht, das Objekt ordnungsgemäß zu erhalten, zu versichern und sich an den damit einhergehenden finanziellen Verpflichtungen zu beteiligen.

Die drei Arten von Nießbrauch

Allgemein unterscheidet man zwischen drei Arten von Nießbrauch:

  1. Zuwendungsnießbrauch
  2. Vorbehaltsnießbrauch
  3. Nachrangiger Nießbrauch

Während der Eigentümer beim Zuwendungsnießbrauch die Immobilie nicht abgibt, sondern nur ein Nießbrauchrecht einräumt, wechselt beim Vorbehaltsnießbrauch der Eigentümer. Dem Vorbesitzer wird dabei ein Nießbrauchrecht gewährt. Beim Nachrangigen Nießbrauch wechselt die Immobilie ebenfalls den Besitzer und dem bisherigen Eigentümer wird ein Nießbrauchrecht eingeräumt.

Zusätzlich legt ein Nachrangiger Nießbrauch fest, dass die Immobilie an den neuen Besitzer übergeht, sobald der Nießbraucher verstirbt. Die Kombination aus Vorbehaltsnießbrauch und Nachrangigem Nießbrauch gilt als die am weitesten verbreitete Variante für Familien, in denen die Immobilie mittels Schenkung weitergegeben werden soll.

Wann ist ein Nießbrauchrecht sinnvoll?

Obwohl sich bisher noch nicht allzu viele Menschen in Deutschland das Nießbrauchrecht zunutze machen, gibt es zahlreiche gute Gründe, die dafür sprechen. Allen voran natürlich das lebenslange Wohnrecht, das dem Vorbesitzer dadurch eingeräumt wird oder bei finanziellen Engpässen innerhalb der Familie. Auch, wenn Angehörige pflegebedürftig werden, kann es sinnvoll sein, dass zwei oder sogar drei Generationen durch das Nießbrauchrecht gemeinsam in einem Haus leben.

Die Vorteile von Nießbrauch

1. Steuern sparen

Das Nießbrauchrecht kommt häufig dann zum Einsatz, wenn Besitzer einer Immobilie ihr Haus an ihre Nachkommen weitergeben und zugleich von steuerlichen Vorteilen profitieren möchten. Daher werden Nießbrauchrechte häufig aus steuerlichen Gründen der natürlichen Erbschaft vorweggenommen und noch zu Lebzeiten des Besitzers in das Grundbuch eingetragen. Je nach Situation kann es steuerlich vorteilhaft sein, das Nießbrauchrecht gültig zu machen, anstatt Erbschafts- oder Schenkungssteuern zu bezahlen.

2. Mehr Flexibilität

Ebenso wie das Wohnrecht wird auch das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen, womit sich für den neuen Besitzer auch alle damit einhergehenden Rechte auftun. Daher kann die Immobilie bei einem Nießbrauchrecht auch vermietet werden – jedoch nur, wenn das zuvor nicht vertraglich ausgeschlossen wurde. Muss der Wohnrechtsinhaber beispielsweise aus gesundheitlichen Gründen in ein Pflegeheim umziehen, lassen sich dessen Wohnräume vermieten. Somit profitiert der Vorbesitzer durch den Nießbrauch von einer hohen finanziellen und räumlichen Flexibilität.

3. Finanziell profitieren

Auch, wenn Eltern ihre Kinder finanziell unterstützen wollen, ist die Einräumung eines Nießbrauchrechts sinnvoll. Besitzen Eltern von studierenden Kindern ein Mietobjekt, können sie das Nutzungsrecht der Immobilie per Nießbrauch an die Kinder übertragen. Das erlaubt den Kindern, problemlos ihr Studium zu finanzieren, wobei sich zusätzlich Steuern einsparen lassen. Denn Studenten zahlen auf Mieteinkünfte deutlich weniger Steuern als deren Eltern.

4. Wirtschaftliche Nutzung ohne Verkauf

Das Nießbrauchrecht kann außerdem ein praktischer und kostengünstiger Weg sein, dem Lebenspartner – oder einer anderen nahestehenden Person – einen wirtschaftlichen Nutzen an einer Immobilie zu ermöglichen, ohne diese zu verkaufen. Denn ein Verkauf würde zahlreiche Kosten, wie etwa die Grunderwerbssteuer, mit sich bringen, welche den wirtschaftlichen Nutzen wiederum stark verringern würde.

5. Schenkung an Dritte möglich

In manchen Fällen möchte ein Hauseigentümer seine Immobilie lieber einem Dritten überlassen, als den eigenen Verwandten. Dies kommt beispielsweise vor, wenn der Immobilienbesitzer keinen Kontakt zu seinen Erben hat oder ein jahrelanger Familienstreit besteht. In einem solchen Fall bietet es sich an, das Objekt noch zu Lebzeiten per Schenkung an den bevorzugten Nachfolger zu übergeben, um den Pflichtteilsanspruch der Erben möglichst zu verringern.

Die Nachteile von Nießbrauch

Trotz aller Vorteile hat das Nießbrauchrecht natürlich auch Nachteile, die es gründlich abzuwägen gilt. Zum Beispiel wird eine Immobilie durch das im Grundbuch eingetragene Nießbrauchrecht stark belastet und der Verkehrswert verringert. Möchte man die Immobilie doch irgendwann verkaufen, während das Nießbrauchrecht noch besteht, schränkt das den Kreis möglicher Käufer sehr ein.

Dementsprechend schwierig ist es auch, eine Bank zu finden, welche die Beleihung einer Immobilie mit einem bestehenden Nießbrauchrecht möglich macht. Sogar kleinere Kredite, beispielsweise für Renovierungsarbeiten, sind schwer zu bekommen und wenn, dann sind diese häufig mit höheren Zinsen belegt.

Abgesehen von diesen finanziellen Nachteilen sollte man sich als neuer Besitzer auch immer der Verantwortung gegenüber dem vorherigen Eigentümer bewusst sein. Denn da das Nießbrauchrecht auf Lebenszeit geschlossen wird, erlischt dieses erst nach dem Tod des Vorbesitzers. Da sich Lebensverhältnisse und Lebensumstände unerwartet ändern können, das Nießbrauchrecht aber bis zum Lebensende des Vorbesitzers bestehen bleibt, sollte man sich die Entscheidung sorgsam überlegen.

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