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Tipps für Eigentümer

Immobilie an die Kinder verschenken und Steuern sparen

Immobilie den Kindern schenken
Stellt man es geschickt an, lassen sich beim Schenken einer Immobilie an die Kinder sogar Steuern sparenFoto: Getty Images

Als Immobilienbesitzer stellt man sich im Laufe seines Lebens die Frage, was mit dem Haus später einmal passieren soll. Dabei wünschen sich die meisten Eigentümer, dass die Immobilie weiterhin im Familienbesitz bleibt. Eine frühzeitige Nachlass-Regelung, beispielsweise durch eine Schenkung zu Lebzeiten, kann einige Vorteile mit sich bringen und ist daher in jedem Fall eine Überlegung wert.

Die Schenkung einer Immobilie ist in Deutschland problemlos möglich, sofern es sich bei dem Haus um persönliches Eigentum handelt. Der größte Vorteil einer solchen Immobilien-Übertragung zu Lebzeiten: Man hat selbst in der Hand, was mit der Immobilie in Zukunft passiert und weiß das Haus in guten Händen. Doch auch fehlende finanzielle Mittel können natürlich der Grund für die Übertragung einer Immobilie an die Kinder sein. Wer sein Haus noch zu Lebzeiten an seine Kinder vermachen möchte, tut nicht nur sich, sondern auch seinen Nachkommen einen Gefallen. Vor allem, da sich dadurch einiges an Steuern einsparen lässt. Wichtig bei einem Schenkungsvertrag ist aber, alle Gegebenheiten, Wünsche und Besonderheiten nicht nur innerhalb der Familie zu besprechen. Man sollte sie zudem von einem Notar verschriftlichen lassen. Damit ein Schenkungsvertrag gültig ist, muss er notariell beurkundet und in das Grundbuch der Immobilie eingetragen werden.

Haus verschenken – die Vor- und Nachteile

Bevor man als Hausbesitzer die Entscheidung fällt, ob man seine Immobilie lieber verkaufen, verschenken oder vererben möchte, sollte man sich natürlich über die Vor- und Nachteile im Klaren sein. Soll das Haus im Familienbesitz bleiben, hat die Übertragung zu Lebzeiten des Eigentümers deutliche Vorteile zu bieten. Vor allem, wenn es sich bei der beschenkten Person um ein eigenes Kind handelt, kann man dank der Schenkungs-Freibeträge einen großen Teil der anfallenden Erbschaftssteuer einsparen.

Noch dazu verringert sich bei einer Schenkung zu Lebzeiten der gesamte Pflichtteilsanspruch nach dem Tod des Hausbesitzers. Dadurch wird auch die Steuerlast des Erbes kleiner. Für den Beschenkten kann die Übertragung des Hauses jedoch ein gewisses Risiko bedeuten. Denn unter bestimmten Umständen kann eine Schenkung auch wieder rückgängig gemacht werden. Geht der ehemalige Besitzer nach der Schenkung der Immobilie insolvent oder verarmt, kann dieser sein Haus zurückfordern.

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Tipp für Eigentümer: Immobilien-Überschreibung an Auflagen knüpfen

Grundsätzlich ist die Schenkung in Deutschland unentgeltlich durchzuführen (§ 516 Absatz 1 BGB), da es sich ansonsten um einen Verkauf handeln würde. Möchte man sich als Besitzer vor der Schenkung davor absichern, dass die eigenen Kinder die Immobilie anschließend verkaufen oder man selbst im Alter verarmt, kann die Schenkung an bestimmte Auflagen geknüpft werden. Dazu zählen:

  • Der Beschenkte leistet dem Besitzer eine Einmalzahlung gegen Altersarmut oder zahlt die Restschuld der Immobilie ab.
  • Im Schenkungsvertrag kann ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht für den ehemaligen Besitzer eingeräumt werden.
  • Wer nach der Schenkung sein monatliches Einkommen aufbessern möchte, kann sich im Gegenzug zur Schenkung auf die Zahlung einer lebenslangen Rente mit seinen Kindern einigen.
  • Eine Immobilien-Übertragung kann auch an die Auflage geknüpft sein, dass sich der Beschenkte um die spätere Alterspflege des Schenkenden kümmert.

Was kostet es, eine Immobilie an Kinder zu verschenken?

Da eine Immobilienschenkung von einem Notar beglaubigt und in das Grundbuch des Hauses eingetragen werden muss, fallen dabei natürlich auch Kosten an. Als Faustregel gilt: Je höher der Wert der Immobilie und des Grundstücks, desto höher sind auch die Nebenkosten der Übertragung. Im Regelfall werden die anfallenden Kosten vom Eigentümer getragen, der sich schon im Vorfeld ausgiebig darüber informieren sollte.

Handelt es sich um eine Immobilien-Übertragung zu Lebzeiten, ist ein offizieller, durch einen Notar beurkundeter Schenkungsvertrag erforderlich. Für die anfallenden Kosten gelten die Vorgaben des Gerichts- und Notarkostengesetzes. Bei einem durchschnittlichen Immobilienwert von 350.000 Euro liegen diese Notar-Kosten bei etwa 1500 Euro. Zudem fallen bei der Schenkung von Immobilien an die eigenen Kinder auch Beträge für die Umschreibung des Hauses im Grundbuch an. Durchschnittlich liegen diese bei rund 1000 Euro. Je nach Wert der Immobilie kommt hier noch die Schenkungssteuer hinzu.

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Immobilie verschenken – Steuerfreibeträge bei Übertragung an die Kinder

Liegt der Wert des verschenkten Hauses über den geltenden Freibeträgen, fällt zusätzlich zu den Kosten für die Eintragung im Grundbuch und für den Notar eine Schenkungssteuer an. Auch diese richtet sich nach dem Wert des Hauses, wobei die Schenkungssteuer nahestehende Verwandte wie Kinder, Enkel oder Geschwister begünstigt.

Möchte man seine Immobilie an die eigenen Kinder vermachen, gilt aktuell ein Freibetrag von 400.000 Euro pro Kind. Lässt man ein Nießbrauchrecht für die Eltern im Schenkungsvertrag einräumen, kann die Steuerlast zusätzlich verringert werden. Dies bietet sich vor allem bei Immobilien mit einem Wert von über 400.000 Euro an. Im Idealfall werden damit bei der Schenkung einer Immobilie an die leiblichen Kinder überhaupt keine Steuern fällig.

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