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Wie wird der Marktwert einer Immobilie ermittelt?

Immobilie
Der Wert einer Immobilie – wie diese hier in Hamburg – ändert sich im Lauf der ZeitFoto: Getty Images

Wer eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchte, wird automatisch mit der Preis-Frage konfrontiert. Den Verkaufspreis realistisch einzuschätzen ist wichtig, da Verkäufer nicht unter Wert verkaufen und Käufer wiederum nicht zu viel bezahlen wollen. Eine Immobilienbewertung hilft dabei, den aktuellen Marktwert des Objekts festzulegen. myHOMEBOOK hat die wichtigsten Fragen und Antworten zum Immobilien-Marktwert im Überblick.

Im Laufe der Zeit ändert sich der Wert einer Immobilie. Dieser wird unter anderem durch den Zustand und die Nachfrage in der jeweiligen Region bestimmt. Insgesamt sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren stark angestiegen – insbesondere in Ballungsräumen und deren Speckgürtel. Den Marktwert einer Immobilie vor dem Verkauf zu ermitteln, ist daher von allergrößter Wichtigkeit für beide Parteien. Nur so ist ein fairer Handel zu einem angemessenen Verkaufspreis möglich. Denn der Marktwert zeigt den Preis einer Immobilie anhand der aktuellen Marktsituation und des derzeitigen Zustandes an. Zudem gibt es weitere wichtige Faktoren, die den Marktwert einer Immobilie sowohl steigern, als auch mindern können. Doch welche Faktoren sind das genau? Und berechnet man den Marktwert fachgerecht?

Was ist der Marktwert einer Immobilie?

Der genaue Wert einer Immobilie unterliegt natürlichen Schwankungen und ist außerdem abhängig von Angebot und Nachfrage. Steht ein baldiger Verkauf an, ist es daher wichtig, den Marktwert des Hauses oder der Wohnung zuvor von einem Profi ermitteln zu lassen. Der Wert berechnet sich anhand der tatsächlichen Eigenschaften des Hauses zu einem bestimmten Zeitpunkt – möglichst kurz vor dem Verkauf. Dabei wird auch die Lage des Grundstückes unter der Berücksichtigung von Vergleichsobjekten mit einbezogen.

Demnach kann der Marktwert immer nur für einen Zeitpunkt bestimmt werden, da sich der Wert nach nur kürzester Zeit wieder ändern kann – zum Beispiel aufgrund von Schwankungen auf dem Immobilienmarkt. Auch wenn die Immobilienpreise in Deutschland eher steigen, gibt es einige Faktoren, die den Marktwert eines Objektes mindern können. Dazu zählen beispielsweise im Grundbuch verankerte Schäden, fehlende Instandhaltung oder eine veraltete energetische Ausstattung. Die exakte Definition des Marktwerts einer Immobilie ist in § 194 BauGB nachzulesen.

Welche Faktoren beeinflussen den Marktwert einer Immobilie?

  • Baujahr und Bausubstanz
  • Wohnfläche
  • Bewirtschaftungskosten
  • Energetische Ausstattung
  • Zustand der Immobilie
  • Lage und Nachbarschaft
  • Grundstücksfläche
  • Marktentwicklung
  • Angebot und Nachfrage

Wie wird der Wert einer Immobilie berechnet?

Um den Marktwert einer Immobilie zu berechnen, gibt es in der Regel drei unterschiedliche Bewertungsverfahren:

  1. Sachwertverfahren
  2. Vergleichswertverfahren
  3. Ertragswertverfahren

Diese kommen bei verschiedenen Immobilienarten zum Einsatz, sind beispielsweise auf Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser spezialisiert. Damit der Immobilienwert gerichtlich anerkannt wird, muss dieser durch einen Gutachter erstellt werden. Auch Makler oder andere Sachverständige bieten den Service der Marktwert-Ermittlung in der Regel an. Online-Immobilien-Plattformen ermöglichen Käufern und Verkäufern, sich einen kostenlosen Ersteindruck vom ungefähren Marktwert zu verschaffen.

1. Sachwertverfahren für Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser

Das Sachwertverfahren wird angewendet, um den Wert eigengenutzter Ein- und Zweifamilienhäuser – teilweise auch von Eigentumswohnungen – zu errechnen. Hier werden die Baukosten, Baunebenkosten, eventuelle Wiederherstellungskosten sowie abnutzungsbedingte Abschläge oder Baumängel mit einbezogen.

Auch die jeweilige Region, in der das Haus steht, die genaue Lage in der Nachbarschaft sowie der Grundstückswert werden herangezogen, um den Marktwert der Immobilie zu ermitteln. Die Sachwertermittlung stützt sich also auf den tatsächlichen Sachwert des Gebäudes und auf den Grundstückswert. Beide zusammen ergeben unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage sowie Angebot und Nachfrage den letztendlichen Marktwert der Immobilie.

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2. Vergleichswertverfahren für Eigentumswohnungen

Um den Wert von Eigentumswohnungen zu ermitteln, eignet sich das Vergleichswertverfahren. Dabei wird der Marktwert der Immobilie anhand des Wertes von Vergleichsimmobilien festgelegt. Hier spielen unter anderem die Wohnungseigenschaften, der Zustand, die Ausstattung und die Lage eine Rolle. Liegen genügend vergleichbare Objekte vor, kann damit der aktuelle Wert der Wohnung eingeschätzt werden.

Demnach gilt also zu beachten, dass der Vergleichswert lediglich ein Richtwert ist, da verschiedene Anbieter für gleichwertige Immobilien teilweise unterschiedliche Preise verlangen und es dadurch zu Wertspannen kommt. Je ungewöhnlicher also eine Immobilie ist, desto höher kann die Wertspanne sein. In einem solchen Fall empfiehlt es sich in jedem Fall, den Rat eines Sachverständigen hinzuzuziehen.

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3. Ertragswertverfahren für Mietimmobilien und Mehrfamilienhäuser

Dieses Verfahren wird überwiegend bei Mietimmobilien und gewerblichen Immobilien genutzt, also bei Gebäuden, die einen regelmäßigen Ertrag erwirtschaften. Durch das Ertragswertverfahren werden sowohl die Kosten für Grund und Boden als auch der erzielbare Mietertrag für die Wertermittlung herangezogen. Hierzu berechnet man zuerst anhand eines Bodenrichtwertes den Grundstückswert, auf dem die Immobilie steht. Dann wird eine Prognose über den zu erwartenden Ertrag der Immobilie aufgestellt.

Um diesen Reinertrag festzustellen, werden die jährlichen, marktüblich erzielbaren Erträge, wie etwa Mieteinnahmen, um die Bewirtschaftungskosten und die durchschnittliche Bodenwertverzinsung reduziert. Da die Nutzungsdauer einer Immobilie nicht unendlich ist, muss auch die Restnutzungsdauer in die Ermittlung des Marktwertes mit einfließen. Der aus dieser komplexen Rechnung resultierende Gebäudereinertrag wird durch den Grundstückswert ergänzt und ergibt den Marktwert des gesamten bebauten Grundstücks.

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